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　　春節(jié)過(guò)后，深圳樓市出現(xiàn)一種奇怪的現(xiàn)象，近一個(gè)月的時(shí)間里，竟無(wú)新盤入市。而據(jù)深圳市國(guó)土部門公布的數(shù)據(jù)，深圳市3月20日的商品房成交套數(shù)僅為136套，這對(duì)于曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)開(kāi)盤即售罄銷售神話的深圳來(lái)說(shuō)，的確頗為奇怪。

　　“目前很多開(kāi)發(fā)商都在捂盤，現(xiàn)在政策也不是很明朗，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商一樣也多在觀望，現(xiàn)在深圳房屋銷售價(jià)格上漲速度已逐步下降。”深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱英聯(lián)不動(dòng)產(chǎn))首席經(jīng)濟(jì)師郭建波據(jù)此分析說(shuō)，深圳年底如龍崗中心、寶安中心區(qū)這些泡沫十分嚴(yán)重的區(qū)域，可能會(huì)出現(xiàn)局部性房?jī)r(jià)下跌，甚至出現(xiàn)“退房潮”。

　　成交量下跌

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，深圳住宅一手房交易市場(chǎng)在經(jīng)歷了1月份的放量增長(zhǎng)后，2月份整體開(kāi)始走低，無(wú)論是供給量、需求量均持續(xù)下跌。并且將一直波及到3月份。2月份全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售許可證個(gè)數(shù)只有5個(gè)，共1094套，總面積不足6萬(wàn)平方米。同時(shí)，全市商品住宅銷售面積也大幅下降，2992套、32.54萬(wàn)平方米的成交量分別比上一月下降了65.6%和63.2%。

　　一向?yàn)樯钲诘禺a(chǎn)市場(chǎng)成交量龍頭的寶安市場(chǎng)仍是成交量最多的區(qū)域，占到全市成交量的31%。龍崗上月成交成交量?jī)H為9.86萬(wàn)平方米比前一月有大幅度下跌，下跌達(dá)到50.47%。鹽田本月成交量3.1萬(wàn)平方米，是上月全市六區(qū)成交量唯一上升的區(qū)域，環(huán)比前一月上升了121%。

　　另外羅湖、福田和南山上月分別成交2.38萬(wàn)平米、2.93萬(wàn)平米和4.33萬(wàn)平米，均有不同程度的下跌。

　　從成交量上看，深圳近期每天成交大約在120多套左右，與春節(jié)期間相比，有明顯復(fù)蘇，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到春節(jié)前的水平。

　　漲幅放緩

　　無(wú)獨(dú)有偶，在深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司新近出臺(tái)的一份報(bào)告中，也發(fā)出了相同的論調(diào)。

　　報(bào)告認(rèn)為，在房地產(chǎn)制度變革不斷深入、政策性住房供給滯后逐步改變、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期出現(xiàn)變化的情況下，從新建商品房和二手房銷售價(jià)格月度環(huán)比指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，新建商品房銷售價(jià)格在2006年6月以后漲幅進(jìn)一步放緩，二手房漲幅在波動(dòng)中也呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。

　　到年底包括深圳在內(nèi)的全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)將理性回歸，快速上漲周期將告一段落，房?jī)r(jià)將會(huì)有所松動(dòng)。

　　而來(lái)自于中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也表明，上月福田、羅湖和寶安價(jià)格出現(xiàn)上漲，其他各區(qū)都出現(xiàn)不同程度的下降。寶安區(qū)成交均價(jià)上漲幅度較大，環(huán)比增長(zhǎng)26.8%，宏發(fā)領(lǐng)域、圣莫麗斯、星河丹堤的大量成交是本月房?jī)r(jià)大漲的主要原因；而福田區(qū)的成交均價(jià)則環(huán)比上漲12.87%；羅湖區(qū)也上漲16.6%；其他各區(qū)中降幅最大的是鹽田，下降15.84%，龍崗和鹽田分別下降10.4%和11.7%。

　　英聯(lián)報(bào)告還對(duì)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素進(jìn)行了分析，報(bào)告認(rèn)為，自住需求并非房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，其中自住需求包括城市化、初婚人口、收入水平增長(zhǎng)等因素引起的首次置業(yè)需求和改善性住房需求。

　　在房產(chǎn)需求旺盛的情況下，開(kāi)發(fā)商囤積土地和房源的行為加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的局面，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的快速上漲。

　　而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素是，升值預(yù)期旺盛的投資需求拉動(dòng)了地產(chǎn)需求的快速增長(zhǎng)。人民幣升值、房屋銷售價(jià)格升值預(yù)期是導(dǎo)致房地產(chǎn)商囤積土地與房源和投資性需求旺盛的深層次原因，即升值預(yù)期是房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵性因素。

　　“最近幾年，深圳房?jī)r(jià)一直在高價(jià)運(yùn)行，預(yù)計(jì)今年下半年深圳一些泡沫較為嚴(yán)重的地區(qū)，如龍崗中心區(qū)、寶安中心區(qū)等將會(huì)出現(xiàn)局部下跌。”郭建波表示，由于二、三線城市房地產(chǎn)投資政策性風(fēng)險(xiǎn)較低，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)一步分流，二、三線城市成為避風(fēng)港，同時(shí)企業(yè)并購(gòu)也將成為市場(chǎng)主旋律。

　　“目前深圳局部地區(qū)泡沫嚴(yán)重，像龍崗中心城、寶安中心城，預(yù)計(jì)在年末個(gè)別地區(qū)焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)的個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)下跌也是有可能的，可能跌幅達(dá)20%-30%。”郭建波還大膽預(yù)測(cè)，在2007年底，房?jī)r(jià)很可能在一些區(qū)域會(huì)出現(xiàn)突然的變化，有些樓盤也可能會(huì)出現(xiàn)“退房潮”，因?yàn)轭A(yù)期的升值達(dá)不到，投資沒(méi)有收益或者出現(xiàn)負(fù)收益，“退房”可能會(huì)是下一個(gè)“奇怪”現(xiàn)象。