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　　“新增商品房用地在出讓過(guò)程中捆綁政策性住房比例上調(diào)、保證農(nóng)民房產(chǎn)權(quán)的確定并進(jìn)入市場(chǎng)交易、私人參建政策性保障住房”是這次“吹風(fēng)會(huì)”上提出的三大舉措。

　　3月初，深圳市政府房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組悄悄召開(kāi)了一場(chǎng)“吹風(fēng)會(huì)”，“捆綁加碼、農(nóng)民房確權(quán)入市、私人參建”將可能成為2007年深圳市房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。

　　很明顯，此次會(huì)議的背后，是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整。

　　三大突破

　　在“吹風(fēng)會(huì)”上，深圳市調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組提出了突破性的三大措施。

　　首先，新增商品房用地在出讓過(guò)程中捆綁政策性住房，捆綁比例由15%調(diào)高到30%。其中，如果土地因閑置被政府收回，捆綁比例將達(dá)到30%-50%；如果工業(yè)土地申請(qǐng)轉(zhuǎn)住宅，將要捆綁70%的保障用房；如果申請(qǐng)?jiān)黾尤莘e率，捆綁比例要達(dá)到50%。

　　2006年9月29日開(kāi)始，深圳首試?yán)壋鲎尩姆绞皆黾诱咝宰》康墓?yīng)量，首單接盤(pán)的是招商地產(chǎn)。深圳市2006年12月和2007年1月再次出讓的兩塊捆綁地，都遭遇了流標(biāo)的命運(yùn)。但是這并沒(méi)有阻擋深圳市以捆綁形式增加政策性用房供應(yīng)的決心。

　　2月8日，《深圳市人民政府關(guān)于在我市出讓商品住宅用地中安排建設(shè)一定比例政策性住房的實(shí)施意見(jiàn)》正式出爐，明確規(guī)定政策性住房不少于住宅總面積15%。2007年將上調(diào)這一比例。

　　并且，深圳市新推土地供應(yīng)的土地用途比例也將有所調(diào)整，用于商品房開(kāi)發(fā)的比例下調(diào)30%，用于捆綁的保障性住宅土地比例增加30%。

　　另一個(gè)被業(yè)界認(rèn)為“有突破”的措施是：深圳將解決城市中的農(nóng)民房進(jìn)入商品房市場(chǎng)的問(wèn)題，政策將逐步保證農(nóng)民房產(chǎn)權(quán)的確定，從而能夠進(jìn)入市場(chǎng)交易。

　　此措施被一些研究人士所認(rèn)同，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示，1億多平方米的農(nóng)民房一旦投入市場(chǎng)，會(huì)有效增加低端住房供應(yīng)，雖然可能會(huì)加大城市規(guī)劃的難度。

　　深圳市規(guī)劃局規(guī)劃處副處長(zhǎng)賀承軍則在其博客中發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，估計(jì)農(nóng)民房的數(shù)目在十萬(wàn)棟以上，以平均一棟7套計(jì)，有近80萬(wàn)套面積在100～120平方米之間的農(nóng)民房入市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)政府安居房的十一五規(guī)劃69萬(wàn)套指標(biāo)，對(duì)增加低端供應(yīng)將會(huì)有幫助。

　　“難點(diǎn)是農(nóng)民就業(yè)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)師郭建波表示，目前原住民大多靠收租生活，一旦農(nóng)民房進(jìn)入市場(chǎng)，則需要解決的是他們的生計(jì)問(wèn)題。

　　而第三個(gè)“突破”是有關(guān)私人參建政策性保障住房將進(jìn)一步出臺(tái)細(xì)則。開(kāi)發(fā)商被允許成為廉租房的承建方，收取10%-20%的合理利潤(rùn)。2005年萬(wàn)科就曾向外界宣布希望能夠參與廉租房建設(shè)，并于2006年12月在廣佛交界地區(qū)奠基其首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)有專(zhuān)家認(rèn)為，該調(diào)控措施表明政府關(guān)注的焦點(diǎn)正在轉(zhuǎn)移，直接針對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控正在淡化，而焦點(diǎn)非常堅(jiān)定地指向解決中低收入階層住房問(wèn)題，例如農(nóng)民房確權(quán)入市是歷史性的突破，進(jìn)入市場(chǎng)后，深圳市整體均價(jià)可能回落，但這部分———需求并不是商品房購(gòu)買(mǎi)主體———中產(chǎn)階層人士的有效需求，所以商品房?jī)r(jià)格仍然將走高。

　　打擊投機(jī)

　　深圳市目前房?jī)r(jià)漲幅仍然高企，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)家發(fā)展改革委最新發(fā)布的聯(lián)合調(diào)查顯示，2007年1、2月，深圳房?jī)r(jià)以10.2%和9.9%的漲幅，連續(xù)兩月位居全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅第一。

　　實(shí)際上，自去年年初以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅就開(kāi)始接近兩位數(shù)。去年第四季度，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)9.9%；去年第三季度，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)12.3%。

　　據(jù)介紹，深圳目前房?jī)r(jià)高有其客觀原因，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)上除了自住需求外，有相當(dāng)一部分是在炒房。

　　“我曾經(jīng)晚上去數(shù)樓盤(pán)的黑燈率，發(fā)現(xiàn)至少有40%處于黑燈狀態(tài)，深圳市的投機(jī)氣氛過(guò)濃。”郭建波表示，“在深圳的關(guān)外，例如寶安中心區(qū)、龍崗中心城比較集中，還有關(guān)內(nèi)一些被炒高的舊樓盤(pán)都有可能成為下跌的起點(diǎn)。”

　　對(duì)于炒樓，深圳市一直予以抑制。2006年10月下旬由市國(guó)土房產(chǎn)和工商物價(jià)部門(mén)協(xié)同開(kāi)展的專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)在深圳全面鋪開(kāi)。

　　但是，在3月12日，深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合報(bào)告中稱(chēng)，“取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)始預(yù)售商品房和未實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)仍然是目前房地產(chǎn)管理秩序中最為突出的問(wèn)題。”顯示囤積房源、提升價(jià)格仍然是主要的違規(guī)焦點(diǎn)，此次專(zhuān)項(xiàng)整治中共發(fā)出了29份責(zé)令限期整改的通知書(shū)。