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　　隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資渠道如銀行貸款呈現(xiàn)進(jìn)一步緊縮態(tài)勢，不少上市的房地產(chǎn)企業(yè)依托資本市場支持，采用增發(fā)形式實(shí)現(xiàn)迅速融資的目的，為企業(yè)加速發(fā)展提供了機(jī)遇。進(jìn)入3月房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)公布高峰期，萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等都公布了雄心勃勃的股市融資計(jì)劃，以便將更多房地產(chǎn)資源攬入旗下。

　　房個(gè)增發(fā)大手筆融資

　　3月20日，萬科與招商地產(chǎn)公布了2006年年報(bào)，在實(shí)現(xiàn)收入利潤大幅增長的同時(shí)，都推出了新的融資計(jì)劃：萬科計(jì)劃采取公開增發(fā)A股的方式，增發(fā)股數(shù)不超過公司總股本的20%，以萬科目前總股本為43.69億股，增發(fā)股數(shù)將在8億股左右，業(yè)界估計(jì)可融資金額將超過100億元。招商地產(chǎn)則表示，公司擬定向增發(fā)110736639股A股，發(fā)行價(jià)格為20.77元/股，預(yù)計(jì)募集資金總客23億元。

　　而滬市地產(chǎn)龍頭股保利地產(chǎn)，3月8日通過議案，2007年度增發(fā)不超過3.5億A股。據(jù)保利地產(chǎn)董事長李彬海表示，一旦方案獲批，增發(fā)將于上半年進(jìn)行完畢，增發(fā)目標(biāo)為50億-70億元，約有10億-20億元用于項(xiàng)目拓展。

　　在此之前，金地集團(tuán)公司也于去年12月27日通過了非公開發(fā)行A股股票募集資金投資項(xiàng)目的可行性方案的議案，通過定向增發(fā)不超過26600萬股新股方式，計(jì)劃募集資金約30億元用于公司下屬的11個(gè)項(xiàng)目。該增發(fā)計(jì)劃也將在今年內(nèi)實(shí)行。

　　除了大型房企外，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)也通過增發(fā)擴(kuò)大自身實(shí)力。2月14日，蘇州高新發(fā)布公告稱擬非公開發(fā)行不超過1億股。所募資金將用于增資旗下兩家子公司，以支持子公司的兩處地產(chǎn)項(xiàng)目，此兩項(xiàng)目的投資金額為5億元。

　　而一大批在香港上市的房產(chǎn)企業(yè)，如富力地產(chǎn)、上海置業(yè)、中國綠城、合生創(chuàng)展等，則在去年有過增發(fā)、配售計(jì)劃。富力地產(chǎn)以每股9.55港元配售1.692億股新股，凈得15.9億港元，其中90%都將作為收購?fù)恋貎涞馁Y金。

　　據(jù)了解，在目前已經(jīng)公司2006年業(yè)績的20多家深滬上市房地產(chǎn)公司中，有定向增發(fā)計(jì)劃的就有13家，另外有2家的定向增發(fā)已經(jīng)實(shí)施完成，而無一例外的是，這些企業(yè)今年內(nèi)都有信貸、信托、REITS等融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，這使開發(fā)商嘗試其他方式從資本市場籌集資金，預(yù)計(jì)未來一階段還會有更多開發(fā)商參與進(jìn)來。房地產(chǎn)企業(yè)一面通過融資增加土地儲備獲得高增長，另一方面則通過高增長來吸引更多的資金，2007年儼然成為“房企增發(fā)年”。

　　大房企土地儲備激增

　　土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，對土地的追逐成了房企最基礎(chǔ)和最核心的。2006年，萬科在A股市場順利實(shí)施非公開發(fā)行，募集資金42億元。年中，萬科還與中國銀行股份有限公司簽署協(xié)議，未來3年內(nèi)萬科將獲得總額不超過人民幣50億元的授信額度。與此相伴的是，去年萬科新增規(guī)劃中項(xiàng)目達(dá)1201萬平方米。今年儲地步伐也未停留，至3月18日，新增項(xiàng)目12個(gè)，總占地面積合計(jì)89.1萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計(jì)139.5萬平方米，地價(jià)總額合計(jì)44.41億元，預(yù)計(jì)全年計(jì)劃增加1000萬平方米左右的規(guī)劃中項(xiàng)目資源，其新一輪的增發(fā)融資計(jì)劃，將為其能夠在2007年繼續(xù)保持較快的土地儲備擴(kuò)張速度提供保障。

　　保利地產(chǎn)在上市之后，新拓展項(xiàng)目11個(gè)，占地面積221萬平方米，規(guī)劃建筑面積385萬平方米，其權(quán)益面積311萬平方米。從而使保利地產(chǎn)的在建擬建項(xiàng)目達(dá)到41個(gè)，占地總面積807萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1285萬平方米。這些項(xiàng)目絕大多數(shù)為普通住宅項(xiàng)目，且范圍遍及廣州、北京、上海、沈陽、武漢等地，保利地產(chǎn)通過上市一躍成為房地產(chǎn)市場的資本大鱷，迅速實(shí)現(xiàn)了全國中心區(qū)域的戰(zhàn)略發(fā)展布局。

　　富力地產(chǎn)在成為資本市場大鱷后，開發(fā)版圖不斷壯大。據(jù)介紹，富力目前已在廣州、北京、天津、重慶、西安、海南等六大城市布局，擁有約60個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)有土地儲備約2000萬平方米，在建面積約400萬平方米。其中比較大宗的是22.6億元購入的重慶大學(xué)城項(xiàng)目，總建筑面積為670萬平方米，從而使其在重慶的儲備用地總建筑面積達(dá)到730萬平方米。

　　任志強(qiáng)曾于2005年的一次論壇上認(rèn)為，房地產(chǎn)公司要跨越的門檻就是要有龐大的資金實(shí)力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的下一個(gè)10年面臨著股權(quán)、債權(quán)融資的命題?，F(xiàn)在看來，不到兩年發(fā)展商已深諳此道。隨著一大批房地產(chǎn)企業(yè)上市或增發(fā)，融資規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，在土地競拍市場上，上市房企也是縱橫馳騁，更加財(cái)大氣粗，一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，獲得土地的機(jī)會將逾發(fā)稀少。有業(yè)內(nèi)資深專家稱，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在某區(qū)域巨幅圈地后，通過前期小范圍的開發(fā)使區(qū)域價(jià)值提升、地塊變“熟”后，再找來一些國際評估機(jī)構(gòu)重新對剩余土地估價(jià)，通過土地的增值實(shí)現(xiàn)在資本市場的再圈錢。有的地價(jià)從4萬元一畝變成40萬元一畝，也不是沒有可能的。

　　房企并購強(qiáng)者愈強(qiáng)

　　除了一些大型的品牌發(fā)展商可以多渠道融資外，許多無力支撐的中小型房企只好賣股權(quán)應(yīng)對寵觀調(diào)控了。“房企并購已經(jīng)成為現(xiàn)在樓市的一大趨勢。”江西博能實(shí)業(yè)副總裁徐昌生表示。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年11月份房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、管理和中介企業(yè)在交易所掛牌進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)。記者還從網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，從3月5日至今已有14家企業(yè)發(fā)布公告，欲尋求轉(zhuǎn)讓和融資合作開發(fā)，其中不乏上億元的投資項(xiàng)目。

　　轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、合作開發(fā)等為有實(shí)力房企擴(kuò)張帶來了機(jī)遇。近年來房地產(chǎn)業(yè)最著名的并購案——萬科收購浙江南都有望在近期畫上句號。通過收購，萬科不但完成了對長三角的布局，還獲得了大量的土地儲備。另外，萬科還越來越多地通過有條件合作方式獲取項(xiàng)目資源，提高資金的使用效率。其中包括與朝陽區(qū)國資委牽手受讓朝萬中心的產(chǎn)權(quán)等。其他的上市房企如中糧地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)等，也通過股權(quán)收購的模式來獲得長期開發(fā)所需的土地資源。

　　廣州萬華房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司市場總監(jiān)蓋天佑表示，在政策的影響下，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的量進(jìn)行，可能促使中小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。而優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源的企業(yè)，通過市提供的資金，房地產(chǎn)上市公司獲得了大量的儲備資源，進(jìn)而開始了新一輪的發(fā)展熱潮。

　　觀點(diǎn)交鋒

　　廣州萬華房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司市場總監(jiān)蓋天佑：房企寡頭化是好事

　　在房地產(chǎn)開發(fā)門檻提高，自有資金比例提高、土地增值稅等寵觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)將重新整合。那些不具競爭優(yōu)勢的中小型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛歸到大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下，房地產(chǎn)待業(yè)的資源開始向大型企業(yè)聚集，對于地產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)者來說，反而是好事，因?yàn)榇笮头科蟾P(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)和品牌。

　　像萬科對“三限”地敢報(bào)出那么高的地價(jià)和房價(jià)，也是以保證品質(zhì)為前提的。同時(shí)，還有像碧桂園這種大規(guī)模開發(fā)的企業(yè)，其價(jià)格也是為消費(fèi)者所稱道的。而且，從中國單個(gè)房企占的市場份額看，還無沒有達(dá)到有些美國房企10%-20%的份額，還稱不上壟斷。適當(dāng)?shù)丶杏欣谡麄€(gè)行業(yè)水平的提升。

　　江西博能集團(tuán)副總裁徐昌生：房企集中將推高房價(jià)

　　隨著越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)被收購，地產(chǎn)業(yè)將會更趨集中。大型品牌房企的產(chǎn)呂，本來就已經(jīng)比周邊樓價(jià)要高，而集中更容易使得行業(yè)的高利潤也得以維持。房地產(chǎn)市場，需要有足夠多的中小發(fā)展商，提供一些價(jià)格低廉的房子，來中和市場，而不是通過行政政策，將他們排擠出去。

　　寶新能源證券部經(jīng)理王紫偉：房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一場行業(yè)洗牌

　　在增值稅清算和銀行加息的雙層壓力下，作為土地資源型和資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，正在經(jīng)歷一場改變競爭格局的行業(yè)洗牌。充足的土地儲備，較強(qiáng)的融資能力，良好的品牌形象，踐行企業(yè)社會責(zé)任，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理、規(guī)?；?jīng)營，將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)長跑冠軍的優(yōu)秀基因和基本特征。

　　萬科、招商地產(chǎn)近期的融資計(jì)劃，是其在短時(shí)間內(nèi)能讓土地儲備和規(guī)?；l(fā)展這兩個(gè)長板變得更長，從而保持較強(qiáng)的顯性競爭優(yōu)勢的有效手段和必然選擇，而能否最終形成可持續(xù)發(fā)燕尾服的核心競爭優(yōu)勢，還有賴于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、精細(xì)化管理水平、品牌建設(shè)及社會責(zé)任這些相對的短板不短和持續(xù)提升。

　　數(shù)據(jù)

　　中國房企100億豪門

　　據(jù)公開資料顯示，2006年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積322.8萬平方米，銷售金額212.3億元，是中國第一家跨過200億大關(guān)的房企。

　　中海地產(chǎn)最近幾年在高端市場上獲利頗豐，2006年銷售額超過120億元，比2005年的79億元增長51.8%。富力地產(chǎn)2006年共以得115億元的銷售金額，比2005年同期增長40%。

　　另外，合生創(chuàng)展雖未公布2006年的全國預(yù)售金額，但業(yè)界估計(jì)其收入早超過了100億，知名投行摩根大通預(yù)計(jì)其2006年凈收入將增長19%，2007年更將大幅增長67%。另外大連萬達(dá)2005年的銷售額在120億元左右，去年有所增長。保利地產(chǎn)2006年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積123萬平方米，銷售金額83.65億元，預(yù)計(jì)2007年實(shí)現(xiàn)銷售收入100億元。