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　　深圳叫板廣州言之尚早

　　“洗腳上田”的農(nóng)民頭，建筑行業(yè)的“包工頭”，今年來，內(nèi)地不少業(yè)界人士開始用這些低俗的言詞來形容四處征戰(zhàn)的廣州房地產(chǎn)商，似乎“房地產(chǎn)商品流復(fù)雜，從業(yè)人員素質(zhì)不高”也是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)一大特征。無獨(dú)有偶，今年有二三家品牌發(fā)展商跑到廣州邊緣拿了幾塊地皮，整個(gè)深圳業(yè)界便亢奮不已，更有深圳知名地產(chǎn)研究人士撰文“萬科先遣招商出招：深派文化拯救廣州”！那么，相對(duì)廣州市場(chǎng)而言，深圳房企又有何優(yōu)勢(shì)？深圳地產(chǎn)到底能給廣州樓市帶來什么？深圳房企能否引發(fā)廣州樓市一場(chǎng)新的革命？

　　深圳房企“北伐”廣州

　　與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。去年¹¹月，深圳招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，獲得了位于廣州番禺漢溪的一塊開發(fā)用地，面積約為870畝；緊接著在去年¹²月²³日，招商地產(chǎn)又以6.688億元的價(jià)格將位于華南板塊飛蛾嶺占地8³.³萬平方米的一塊開發(fā)用地收歸囊中。

　　深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。早在²00²年¹¹月²9日，萬科便成功競(jìng)得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊的使用權(quán)。去年8月，萬科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項(xiàng)目。同年¹²月¹¹日，在廣船集裝箱廠地塊與廣船機(jī)械廠地塊的拍賣現(xiàn)場(chǎng)。萬科以“過江龍”的身份展開與“華南虎”——廣州地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)。不過由于華南虎的“聯(lián)手狙擊”令萬科失去了“挺進(jìn)廣州中心區(qū)”的機(jī)會(huì)。

　　而深圳建設(shè)控股集團(tuán)早在兩年前便已悄無聲息地在廣州“插旗布陣”——雖然此事深圳媒體鮮有提及，但該公司在廣州花都區(qū)梯面鎮(zhèn)開發(fā)的³000畝別墅大盤——云梯山莊有關(guān)工程開發(fā)據(jù)稱去年便已接近尾聲。

　　土地吃緊催動(dòng)“北伐”

　　統(tǒng)計(jì)表明，目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)比深圳殘酷得多，廣州地產(chǎn)開發(fā)早已進(jìn)入了“微利時(shí)代”。然而，深圳房企近期緣何熱衷于進(jìn)軍廣州樓市，難道真如深圳某地產(chǎn)人士所聲稱的那樣——是為了拯救廣州文化嗎？

　　深圳市官方房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，近五年深圳年均新增城市建設(shè)用地約為²0平方公里，以這種速度開發(fā)，深圳剩余土地僅夠開發(fā)¹0年。深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局去年年中提供的資料顯示，近幾年該市房地產(chǎn)用地持續(xù)減少，²00²年新出讓地塊只有95公頃，此后三年內(nèi)計(jì)劃全部新增用地將控制在¹000公頃左右，其中經(jīng)營(yíng)性用地不會(huì)超過¹50公頃！

　　按此計(jì)算，深圳地產(chǎn)企業(yè)再不“北伐”，¹0年后便“無地可耕”而要“下課”了——這可能是深圳房企近期積極“北伐”廣州樓市最直接的原因。

　　還有一個(gè)原因，隨著兩地經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)，廣深之間的融合已經(jīng)成為一種大趨勢(shì)，兩地地產(chǎn)界之間的那堵墻正在慢慢消失，廣州與深圳房地產(chǎn)同行之間的“禮尚往來”開始大行其道。

　　深圳作為移民城市，其骨子里的文化本來源于內(nèi)地。這意味著深圳模式到內(nèi)地扎腳要比在廣州落地容易得多，但深圳房企顯然不愿放棄廣州市場(chǎng)。除了地緣因素之外，畢竟廣州樓市“風(fēng)雨兼程”十?dāng)?shù)年，目前發(fā)展穩(wěn)健、市場(chǎng)成熟、消費(fèi)理性，樓市泡沫不大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極小，雖然在廣州搞地產(chǎn)開發(fā)所賺利潤(rùn)不一定很高，但至少容易做到“胸有成竹”……

　　更重要的是，深圳市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)是擁有一大批消費(fèi)力極強(qiáng)的香港客，但這一客源畢竟有限，可持續(xù)開拓的商機(jī)不多，為求生存謀發(fā)展，深圳房企必須移師幅地較大的廣州。

　　廣州樓市難以“征服”

　　多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場(chǎng)。外地房企很難在廣州樓市占據(jù)一席之地。²0世紀(jì)90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。新世界、廖創(chuàng)興及麗新等香港地產(chǎn)大鱷均在廣州市區(qū)開發(fā)了不少高檔樓盤，刮起一股強(qiáng)勁的“香港風(fēng)”。然而到了²0世紀(jì)90年代中期，廣州的港資地產(chǎn)商集體遭遇“滑鐵盧”，據(jù)說當(dāng)時(shí)有90%以上的地產(chǎn)項(xiàng)目都失敗了——目前孤兀站在廣州鬧市街頭的不少“爛尾樓”就是當(dāng)年一些港資地產(chǎn)商的“杰作”。正因此，近七八年來，港資地產(chǎn)商對(duì)廣州樓市一直表現(xiàn)保守慎行。

　　進(jìn)入²004年，隨著兩地經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的進(jìn)一步加強(qiáng)，港資地產(chǎn)商又卷土重來，再次大舉進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)了解，目前新世界、恒基、麗新、廖創(chuàng)興、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商的物業(yè)又開始在廣州遍地開花。不過，業(yè)已主宰市場(chǎng)的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長(zhǎng)壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。

　　相對(duì)于香港地產(chǎn)商，深圳房企所擁有的優(yōu)勢(shì)在廣州更難以彰顯，“深資”在廣州基本上沒有比較優(yōu)勢(shì)。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進(jìn)入廣州，廣州樓市對(duì)其所帶來的那套“似曾相識(shí)”的東西并不會(huì)特別“受落”。由此不難理解緣何萬科入穗二年多來一直“埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”，招商地產(chǎn)更是少見動(dòng)作，開發(fā)工程已近完工的深圳建設(shè)控股集團(tuán)旗下的廣州花都區(qū)梯面鎮(zhèn)³000畝別墅大盤——云梯山莊遲遲不見開盤。

　　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在²00²年就已全面進(jìn)入了廣州，但廣州目前有¹4家一級(jí)中介公司，數(shù)十家二級(jí)中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評(píng)為二級(jí)中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭(zhēng)雄廣州市場(chǎng)。

　　新革命難以催生　　　　　　　　

　　就在北方媒體大肆“討伐”廣州之時(shí)，深圳房地產(chǎn)業(yè)界也開始對(duì)廣州地產(chǎn)商指手劃腳。如今萬科廣州四季花城開盤了，眾多深圳房企也進(jìn)入廣州了，但深圳房企能夠撼動(dòng)甚至引發(fā)廣州樓市一場(chǎng)新革命嗎？

　　今年來，隨著萬科首個(gè)針對(duì)廣州買家的項(xiàng)目廣州四季花城的推盤時(shí)間越來越近，萬科品牌宣傳攻勢(shì)一浪接一浪涌來。首先是在廣州各交通要道豎立大幅的“你好，廣州”的廣告牌，接著華南萬客會(huì)宣布成立，廣州萬科開始全面招募萬客會(huì)客戶。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動(dòng)”，這一系列活動(dòng)的相繼開展，預(yù)示著萬科主攻廣州市場(chǎng)的腳步聲越來越近了。

　　萬科是一個(gè)聰明者，萬科的“邊際”策略很恰當(dāng)?shù)卣业搅艘粭l通往廣州樓市的路，盡管這條路找了6年，盡管拐了十八道彎，但畢竟拐上了正途。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個(gè)深圳“老大”歉虛多了。首先，萬科在廣州的任何場(chǎng)合均回避“老大”的話題，更不言“一統(tǒng)江湖”，萬科廣州四季花城開售了，不難發(fā)現(xiàn)，坐陣銷售代理是廣州本地最大的一家一級(jí)代理公司，本土化的操作令萬科更近更快地融入了廣州，而不是與市場(chǎng)相違。

　　“埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”的萬科，正因?yàn)橐?ldquo;虛心”的態(tài)度放下了“老大”的架子，終于在6年后贏得了廣州人的尊重，更搏得市場(chǎng)的喝彩。但在“叫囂一時(shí)”的“北伐”陣營(yíng)中，令人遺憾的是“虛心”的深圳似乎只有萬科。

　　²00³年，廣州市房屋交易總量達(dá)¹6³9萬平方米，而深圳去年交易量剛剛突破700萬平方米，不足廣州的一半。今年五一，廣州樓市成交大增樓價(jià)上演“逼空”行情，而深圳樓市今年來樓價(jià)卻開始下跌，前景不妙。

　　有業(yè)界人士表示，嶺南文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，深派文化再怎么數(shù)也就²0多個(gè)“年頭”。所以，妄談“深圳文化拯救廣州”無異自欺欺人。而憑據(jù)深圳房企目前所擁有的那些優(yōu)勢(shì)，要想引發(fā)廣州樓市一場(chǎng)新革命，更是為時(shí)過早。

　　深圳能給廣州帶來什么

　　曾就職于深圳招商地產(chǎn)，現(xiàn)為創(chuàng)典全程地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)獨(dú)立董事、廣州風(fēng)神汽車工業(yè)園房地產(chǎn)總經(jīng)理的戈素君(戈素君博客,戈素君新聞,戈素君說吧)認(rèn)定，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)、土地高效利用、居住理念提升及售后管理服務(wù)等方面，深圳地產(chǎn)商領(lǐng)先于廣州同行，從深圳作為“飛地”特有的對(duì)國(guó)內(nèi)各地文化和人才的廣泛包容來看，“深派”開發(fā)模式比地方色彩濃厚的“廣派”更易于向全國(guó)成功推廣，因?yàn)閺V州的嶺南文化特色烙印很深。從這點(diǎn)上看，深圳房企進(jìn)入廣州，將有助于廣州地產(chǎn)開發(fā)理念的提升、售后服務(wù)水平的提高以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)水平。

　　不過，華港花園董事總經(jīng)理馬豪則表示，深圳房企帶給廣州樓市的只是“競(jìng)爭(zhēng)”。馬豪認(rèn)為，深圳售后服務(wù)水平較高，是因?yàn)樯钲跇欠渴蹆r(jià)相對(duì)廣州樓房而言普遍較高，高消費(fèi)自然需要得到更好的售后服務(wù)。至于深圳產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水平，廣州人似乎并不很“受落”，據(jù)了解，深圳不少樓盤是一梯十幾戶的“白鴿籠”設(shè)計(jì)，這點(diǎn)在廣州就行不通。

　　深圳房企擁有的優(yōu)勢(shì)是“勇于創(chuàng)新”，而廣州房企最大的優(yōu)勢(shì)是“實(shí)在”，不過這“實(shí)在”本身便已包含有創(chuàng)新的內(nèi)涵。因此，深圳房企的優(yōu)勢(shì)在廣州市場(chǎng)將難以“發(fā)揚(yáng)光大”。

　　馬豪更表示，深圳是一個(gè)高消費(fèi)城市，賣慣了高價(jià)樓的深圳房企進(jìn)入廣州，反而可能會(huì)遭遇“水土不服”，而用于對(duì)付香港買家的那種設(shè)計(jì)，也難以發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。馬豪因此建議深圳房企進(jìn)入廣州首先要懂得向廣州同行學(xué)習(xí)。

　　眾所周知深圳房企開發(fā)的樓盤規(guī)模普遍不大，并且是分期開發(fā)，每期推出的單元也不多，因此每期推出時(shí)大多能銷售三到五成，開發(fā)上基本沒有資金壓力。但廣州不一樣，由于廣州市場(chǎng)相對(duì)飽和，目前進(jìn)入廣州的深圳房企所拿項(xiàng)目又大都是數(shù)百上千畝的大盤，在開發(fā)操作時(shí)顯然會(huì)艱難得多，對(duì)市場(chǎng)定位把握更要求準(zhǔn)確。否則，不僅影響樓盤后續(xù)開發(fā)，甚至整個(gè)項(xiàng)目以及公司都有破產(chǎn)可能。

　　因此，在大肆“北伐”廣州之時(shí)，深圳房企千萬不要頤指氣使，而要學(xué)會(huì)虛心向廣州同行學(xué)習(xí)。