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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 其他 >> 正文天泰十年
1994年，在中國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)¬第一次產(chǎn)業(yè)低谷后開始走向復(fù)蘇的夏初，天泰集團(tuán)正式成立，從成立的那天起，天泰就希望能夠做一個(gè)廣受社會(huì)公眾乃至世界尊重的有責(zé)任感的企業(yè)。天泰掌門人王若雄對(duì)企業(yè)發(fā)展有一個(gè)總結(jié)：前十年靠機(jī)會(huì)，后十年靠智慧，一百年靠大智慧。那么，剛剛度過房地產(chǎn)青春期的天泰，將怎樣發(fā)揮自己的智慧是一種考驗(yàn)。
不過半百已是滿頭鶴發(fā)、道風(fēng)儒骨，青島地產(chǎn)梟雄王若雄，是甫一接觸就再難忘掉的人。王若雄掌控的天泰集團(tuán)，在青島地界，被認(rèn)為是響當(dāng)當(dāng)?shù)呐蓬^地產(chǎn)商。
王若雄對(duì)企業(yè)發(fā)展有一個(gè)總結(jié)：前十年靠機(jī)會(huì)，后十年靠智慧，一百年靠大智慧。
所謂機(jī)會(huì)是指沒有戰(zhàn)略導(dǎo)向，沒有核心能力，靠的是環(huán)境帶來的機(jī)遇或企業(yè)家個(gè)人的靈感；所謂智慧是指戰(zhàn)略能力和組織能力，即不再僅僅依靠環(huán)境造成的機(jī)遇和企業(yè)家個(gè)人的能力，而是靠企業(yè)成熟的目標(biāo)導(dǎo)向、核心能力和團(tuán)隊(duì)能力；大智慧則主要指企業(yè)在健康的制度建設(shè)基礎(chǔ)上順應(yīng)自然的創(chuàng)新和變革能力。
雖然天泰人認(rèn)為過去十年發(fā)展路徑在很大程度上是機(jī)會(huì)導(dǎo)向，因而現(xiàn)在特別強(qiáng)調(diào)未來要有清晰的戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)苦練內(nèi)功。但我們仔細(xì)審視這家企業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)這時(shí)的天泰已經(jīng)初步具備一些企業(yè)思維和特色管理，正因如此天泰才得以順利渡過十年。
十年
天泰集團(tuán)董¬事長(zhǎng)王若雄提出了一個(gè)觀點(diǎn)：前十年做地產(chǎn)，后十年做企業(yè)。這個(gè)觀點(diǎn)引起了大多數(shù)與會(huì)的房地產(chǎn)老總的同感。
王若雄指出：“前十年做地產(chǎn)，或者是做地產(chǎn)秀或者是地產(chǎn)概念。為什么這么說呢？這十年里，這個(gè)行業(yè)其實(shí)很簡(jiǎn)單，拿地、蓋樓、賣樓，通過對(duì)一兩個(gè)項(xiàng)目的成功操作贏得一些名聲，更多的是關(guān)注地產(chǎn)項(xiàng)目本身，而對(duì)于企業(yè)的管理、品牌、文化等則關(guān)注甚少，甚至有些公司做完一個(gè)項(xiàng)目后就‘曲終人散’。那么接下來的十年該做什么？我們看到，一兩個(gè)項(xiàng)目的成功并不足以支撐企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在未來的十年，隨著行業(yè)整體水準(zhǔn)上升，房地產(chǎn)產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，消費(fèi)者日趨成熟，需求更加個(gè)性化，項(xiàng)目產(chǎn)品將不再是企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的主要依賴點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)總體實(shí)力、人才、戰(zhàn)略能力、管理能力、文化能力等要素的競(jìng)爭(zhēng)，而且會(huì)越來越激烈。因此接下來的十年我想我們應(yīng)該去做企業(yè)。”
1994年，在中國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)第一次產(chǎn)業(yè)低谷后開始走向復(fù)蘇的夏初，天泰集團(tuán)正式成立,從成立的那天起，天泰就希望能夠做一個(gè)廣受社會(huì)公眾乃至世界尊重的有責(zé)任感的企業(yè)?，F(xiàn)在，天泰集團(tuán)已經(jīng)成為了一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)，涉及物業(yè)管理、建筑設(shè)計(jì)、生物食品等多元化經(jīng)¬營(yíng)的現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。天泰的成長(zhǎng)是健康、穩(wěn)健而富有活力的。
但規(guī)模的擴(kuò)大也給“做企業(yè)”提出了更高的要求，企業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在如何來運(yùn)作，應(yīng)該采用什么樣的模式？天泰集團(tuán)經(jīng)過不懈的思考和探索，提出首先要解決機(jī)制問題，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)立了“三會(huì)管理模式”，并獨(dú)創(chuàng)性的設(shè)立了被稱為“團(tuán)隊(duì)CEO”的執(zhí)委會(huì)，而執(zhí)委會(huì)的兩大要?jiǎng)?wù)就是培養(yǎng)“了不起得人”和建立起一套完整的執(zhí)行體系和執(zhí)行文化。
因?yàn)樘焯┘瘓F(tuán)認(rèn)識(shí)到做企業(yè)，最重要的還是房地產(chǎn)人才的問題。房地產(chǎn)企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底還是人才的競(jìng)爭(zhēng)。從某種程度上來說，房地產(chǎn)行業(yè)算是一個(gè)人才密集型行業(yè)，盡管目前的房地產(chǎn)行業(yè)正處于成長(zhǎng)的“青春期”，正在“長(zhǎng)大”，但已¾¬可以開始深切感受到，人才正在成為房地產(chǎn)行業(yè)中的熱點(diǎn)甚至有可能成為一些房地產(chǎn)企業(yè)不能持續(xù)發(fā)展的瓶頸。因此在人才的選擇、儲(chǔ)備、培養(yǎng)上天泰也在做著新的嘗試。
從天泰集團(tuán)近幾年的年號(hào)上我們就可以發(fā)現(xiàn)存在一個(gè)規(guī)律：從“精細(xì)化管理年”、“精細(xì)化服務(wù)年”到2004年的“精細(xì)化專業(yè)年”，都是按照精細(xì)化的系列延伸下來的。的確，現(xiàn)在天泰集團(tuán)已經(jīng)把“精細(xì)化”作為自己管理體系的主線貫穿始終。對(duì)計(jì)劃、預(yù)算、工程等內(nèi)部業(yè)務(wù)流程的控制，通過目標(biāo)責(zé)任的角度去管理，去推進(jìn)精細(xì)化，從而加強(qiáng)目標(biāo)監(jiān)督考核，實(shí)行目標(biāo)管理。在實(shí)踐的過程中不斷探索怎樣將精細(xì)化應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域，“像制造冰箱一樣造房子”。
天泰集團(tuán)希望通過這種方式持續(xù)推進(jìn)“做企業(yè)”的腳步。因?yàn)?ldquo;有諸內(nèi)而形諸外”，天泰人相信品牌之花的綻放離不開企業(yè)厚實(shí)的土壤。
艱難的市場(chǎng)
只有厘清產(chǎn)業(yè)劇烈的生態(tài)變化，才能明白，天泰集團(tuán)要活得長(zhǎng)遠(yuǎn)，需要不一般的手腕和能量。
地產(chǎn)客們輕輕松松賺快錢，是過去的“花樣年華”故事。
現(xiàn)在，土地供應(yīng)實(shí)行市場(chǎng)化的“招拍掛”，讓輕松拿地成為不可能。更要命的，是2004年國(guó)務(wù)院頒布的地產(chǎn)新政，要求地產(chǎn)商開發(fā)固定投資項(xiàng)目的自有資金比例，從20%提高到35%。
拿地的操作開始規(guī)范，銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款又嚴(yán)格控制，使得地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)，由過去散兵游勇都可參與的“關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)”，過渡到有組織規(guī)模的地產(chǎn)商間資本能力的競(jìng)爭(zhēng)。
土地儲(chǔ)備決定發(fā)展空間，資金實(shí)力保證發(fā)展速度，是對(duì)地產(chǎn)業(yè)十分貼切的描述。“我們已有的土地儲(chǔ)備可以保證5-10年開發(fā)。”王若雄說。
但“8•31”土地大限之后，天泰集團(tuán)拿地也十分困難，“2004年到現(xiàn)在，我們只拿了500畝地，這還是新政策實(shí)施前的過關(guān)項(xiàng)目。”王若雄并不掩飾經(jīng)¬營(yíng)環(huán)境的惡化。
突圍四法
王若雄曾說，天泰集團(tuán)的總資產(chǎn)規(guī)模有20億元，凈資產(chǎn)為6億元。不難推出，天泰集團(tuán)的負(fù)債率在70%左右。
行業(yè)龍頭深萬科A(000002)的負(fù)債率為63%，與天泰集團(tuán)規(guī)模最為可比的深鴻基A(000040)，總資產(chǎn)19億元，負(fù)債率為55%。也就是說，天泰集團(tuán)對(duì)資金的饑渴程度，要高于一般同業(yè)行。
資金需求大并不是壞事，證明公司生意做得紅火。只是，在比拼資本能力的競(jìng)爭(zhēng)中，如何才能突圍？突圍是生存的本能，以天泰集團(tuán)為切片，基本可以覆蓋地產(chǎn)商們能調(diào)用的所有智慧。
銀行永遠(yuǎn)是決定地產(chǎn)商生存的上帝，王若雄將對(duì)銀行的依賴，放在了突圍手段的第一位。
事實(shí)上自2004年10月底，央行取消貸款上限利率，是為了鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)程度隨行就市。而天泰集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，很容易成為商業(yè)銀行信貸政策的傾斜對(duì)象，在信貸資金和價(jià)格上，可給予更多優(yōu)惠。
“我們不可能放棄銀行，實(shí)際上天泰的銀行授信額度從過去的3億元，增加到現(xiàn)在的6億元，是最高的。”王若雄說。
房地產(chǎn)信托基金，則是王若雄第二個(gè)脫口而出的方式，“已有不少海外基金找上門來。”
令王若雄從長(zhǎng)計(jì)議的，則是天泰集團(tuán)IPO的可能性。王若雄對(duì)國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)低迷日久的行市相當(dāng)失望，一再向媒體強(qiáng)調(diào)：“若上市，著重考慮海外市場(chǎng)。”理論上，天泰集團(tuán)下屬青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司已成立有年(滿足股份公司成立3年的赴港上市條件)，集團(tuán)凈資產(chǎn)積累也超過香港主板4億港元的要求。香港主板另規(guī)定，上市前第二年及第三年度企業(yè)累計(jì)稅后凈利潤(rùn)不少于3000萬港元。這些要求，天泰集團(tuán)似乎都能達(dá)到。
但是，如果沒有絕對(duì)的把握和持續(xù)的高盈利能力，赴港上市則是條險(xiǎn)路。以IPO融資額1億港元計(jì)，香港上市費(fèi)用大致在1000-1500萬港元之間，上市后每年的維護(hù)費(fèi)用(管理費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)、律師費(fèi)、港交所年費(fèi)等)也數(shù)以百萬港元計(jì)。
最緊要的是，天泰集團(tuán)的土地儲(chǔ)備基本集中在山東省內(nèi)，作為區(qū)域性地產(chǎn)公司，如何吸引投資者認(rèn)購是最大挑戰(zhàn)。而反觀香港主板市場(chǎng)，在宏觀監(jiān)管趨緊的2005年，7月被資本市場(chǎng)接納的富力地產(chǎn)(2777，HK)，成功募資超過20億港元，其業(yè)務(wù)橫跨北京、廣州、天津等地，擁有大量黃金地塊儲(chǔ)備，是全國(guó)性大地產(chǎn)商。
若稍有閃失，上市代價(jià)驚人。赴香港上市的成本中，40%以上屬于上市前費(fèi)用，如果企業(yè)未上市成功，前期開銷至少有800萬港元要打水漂。
實(shí)際上，給天泰集團(tuán)帶來最實(shí)質(zhì)性支持的，是王若雄提及的最后一招：項(xiàng)目股權(quán)融資。簡(jiǎn)單說來，就是成立負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)單個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，其它資金以項(xiàng)目股權(quán)收益方式介入進(jìn)來。
地產(chǎn)豪客俱樂部
王若雄在濟(jì)南開發(fā)的大手筆項(xiàng)目太陽樹樓盤，就是用項(xiàng)目股權(quán)融資的方式，化解資金瓶頸。
此方式在地產(chǎn)商的融資招數(shù)中，本也平常。特別之處，是提供資金的機(jī)構(gòu)為中國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟(以下簡(jiǎn)稱中城聯(lián)盟)。
中城聯(lián)盟確實(shí)幫了大忙。王若雄說：“太陽樹項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資12億元，僅前期土地成本，就需要4億元。中城聯(lián)盟投了8000萬元，另一朋友公司投了2000萬元。”
看上去，中城聯(lián)盟像一個(gè)地產(chǎn)豪客俱樂部。它于1999年底成立，由深圳萬科、北京萬通等大地產(chǎn)商發(fā)起。參會(huì)的門檻不低，總資產(chǎn)規(guī)模至少10億元以上，且擁有優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。在青島，只有天泰集團(tuán)一家入會(huì)。
銀行惜貸造成的資金困局，讓本以打造地產(chǎn)營(yíng)銷理論的松散理想體，變成了抱團(tuán)取暖的“互助會(huì)”。2002年，上海中城聯(lián)盟投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱中城投資)成立，由萬科、萬通等12家聯(lián)盟成員，聯(lián)合出資1億元共同構(gòu)建，并確立未來發(fā)展目標(biāo)為產(chǎn)業(yè)基金及管理公司。
2004年9月，中城投資開始實(shí)施第一輪擴(kuò)大募資，注冊(cè)資本增至1.25億元，新增股東5家。會(huì)員間商業(yè)機(jī)會(huì)的共享和資金需求的放大令中城投資在2005年5月完成第二輪增資擴(kuò)股，注冊(cè)資本增至1.595億元，新增股東5家。天泰集團(tuán)也是中城投資的股東，投入800余萬元認(rèn)購了股權(quán)，目前共有18家地產(chǎn)商是中城投資的股東會(huì)員。
中城投資每投入一個(gè)項(xiàng)目，都以當(dāng)?shù)氐墓蓶|會(huì)員為依托。由股東會(huì)員控股，中城投資作為一個(gè)投資機(jī)構(gòu)，介入30%-40%的股權(quán)投資，在項(xiàng)目周期內(nèi)，約定保底收益。
很快，中城投資的能量將越來越大。隨后數(shù)輪的募股即將展開，預(yù)計(jì)2006年召集40家地產(chǎn)商，以400萬美元為1股，成員單位最多限買2股。
中城投資的設(shè)計(jì)者表示，到2006年底，希望中城投資的股東會(huì)員做到30家左右，僅股東會(huì)員，每年就可消化掉30億元左右的資金使用量。
這個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟，也吸引了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的注意。曾因投資蒙牛而享有聲望的鼎輝投資公司，也和中城投資合作。由鼎輝投資公司募資1億元，與中城一道，注冊(cè)了1.3億元的土地投資基金。
在王若雄看來，有這么多融資方式和已經(jīng)打下的基礎(chǔ)，天泰集團(tuán)活下來不是問題。但是，“搞了十幾年房地產(chǎn)，規(guī)模和量上來后，越來越不會(huì)做。”
全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)成思危曾對(duì)王若雄有期望：“做好、做強(qiáng)、做大”。在王若雄看來，市道艱難，是否能“做大”，只能順其自然。做好、做強(qiáng)之后，“做長(zhǎng)”比做大更為實(shí)際。
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