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市長承諾平抑房價 廣州四大舉措能否見效？
國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。副總理曾培炎日前也指出：進一步落實宏調(diào)措施，首先一點就是“加快戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整進度，增加普通商品住房供應(yīng)”。
從《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》不難發(fā)現(xiàn)，廣州市政府已經(jīng)有意識地在今后大幅增加住房供應(yīng)，特別是90平方米以下的普通住房供應(yīng)。
廣州市長張廣寧日前表示廣州今年將采取四大舉措調(diào)整房價。
兩會上釋放出的信息表明，增加各類型住房的供給已經(jīng)成為接下來宏觀調(diào)控的重要組成部分。
業(yè)界普遍認為，廣州樓市的宏觀調(diào)控在2007年將進入具體落實之年。宏調(diào)何時真正奏效，規(guī)劃要求能否落實到位，購房者能否買到稱心的住房，樓價能否在新的住宅供應(yīng)形勢下回歸合理水平？要回答這一系列的問題，“加大供應(yīng)”這一措施的落實情況最為關(guān)鍵。
加大土地供應(yīng)量
自土地招拍掛制度實行以來，廣州的土地供應(yīng)量一直沒有真正出現(xiàn)大規(guī)模的供應(yīng)。
從去年“國十五條”出臺后，各地的土地供應(yīng)政策發(fā)生了顯著的變化，中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)成為土地供應(yīng)的硬指標。
根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，廣州未來將優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%.
加快經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)
廣州市市長張廣寧本周表示，通過建造保障型的居住房，在將來的廣州，只要是戶籍人口，又達到困難戶水平的，都能做到發(fā)現(xiàn)一戶解決一戶。根據(jù)規(guī)劃，“十一五”期間廣州市將建設(shè)政府保障型住房11.43萬套，建筑面積900萬平方米。
據(jù)有關(guān)人士介紹，當政府投入建設(shè)的住房體系供應(yīng)房量占整個市場供應(yīng)量的20%左右，房價就會呈現(xiàn)平抑發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要一方面是保障中低收入者的住房需求，解決這部分市民需求的供應(yīng)方式主要是廉租房與新社區(qū)。
2007年政府保障型住房建設(shè)3.32萬套，建筑面積262萬平方米，其中廉租住房建設(shè)18萬平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬平方米。
土地出讓推行“雙限雙競”政策
廣州去年底在全國率先進行了“雙限雙競”土地出讓模式的嘗試，得到國家有關(guān)部門的高度評價，并向全國推廣。
《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》更是將“限戶型、限房價”作為今后政府宏觀調(diào)控的主要措施。可以預計，隨著“雙限”地塊的不斷推出，廣州市未來的房價將被控制在一個合理的區(qū)間之內(nèi)。
允許單位自建房
《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》對單位自建房也做出了明確的指導。
廣州將單位自建房納入五年規(guī)劃，有多種因素。在剛剛過去的2006年，官方統(tǒng)計顯示，廣州商品房同比漲幅已達23.51%，使得廣州不復多年來樓市平穩(wěn)的美譽，而進入房價飆升的城市行列。單位自建房自此被視為進一步完善以市場為主導、多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系、滿足不同收入層次居民的住房需求的一個具體環(huán)節(jié)，將提供一定數(shù)量的90平方米以下的中小戶型住房，供單位符合條件的職工居住。
2007年部隊和單位自建經(jīng)濟適用房將達76萬平方米。
觀點PK臺
土地
政府規(guī)劃增加放地面積
在廣州市十一五規(guī)劃期內(nèi)，政府將通過新增供應(yīng)、盤活存量土地、城中村改造等方式加大土地供應(yīng)，用地供應(yīng)總量達2115公頃。其中，政府保障型住房用地供應(yīng)總量為450公頃，商品住房用地供應(yīng)總量為1665公頃。
在所有的土地供應(yīng)中，將有761公頃用地用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房建設(shè)，土地通過“雙限雙競”的辦法公開出讓。
將有904公頃用地用于其他商品住房建設(shè)，土地通過公開掛牌方式出讓，其中套型建筑面積90平方米以下的用地面積271公頃。
根據(jù)規(guī)劃，2007年廣州將推出各類住房用地供應(yīng)總面積501公頃。
其中，政府保障型住房用地供應(yīng)131公頃，包括廉租住房用地9公頃，新社區(qū)住房用地84公頃，單位自建經(jīng)濟適用房用地38公頃；商品住房用地370公頃，包括政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房用地156公頃，其他商品住房用地214公頃。
VS實際推地少，地塊偏遠
2006年廣州市共出讓各類經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)土地35幅，土地面積206萬平方米，總建筑面積492.33萬平方米，僅完成年度出讓計劃24%.過去幾年廣州土地出讓一直存在的問題是，每年住宅用地的實際供應(yīng)一直遠遠低于土地出讓計劃，無法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)以及市場需求。土地供應(yīng)的減少直接反映到市場上就是新開樓盤數(shù)量逐年減少，樓價扶搖直上。
此外，廣州市中心城區(qū)推出的住宅用地太少也是樓價難以抑制的原因之一。在去年的土地出讓計劃中，市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計劃的19%.而廣大市民特別是中低收入者最需要的正是這些交通便利、生活成本較低的市區(qū)房。中心城區(qū)的土地出讓屢屢創(chuàng)下“天價”，很難讓人看到樓價下跌的征兆。市區(qū)土地供應(yīng)日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。采用競價拍賣的方式導致“地王”頻現(xiàn)，同樣不利于抑制房價。
廉租房
困難市民有望住上好房
廣州市將分別在2007年、2008年底前在金沙洲等地建設(shè)7大新社區(qū)，主要用于解決雙特困戶和其他符合要求的中低收入人群的居住問題。新社區(qū)銷售利潤將嚴格限制在開發(fā)成本前4項之和的3%以內(nèi)。金沙洲新社區(qū)將在今年9月交付使用。
對于更困難的一部分居民，政府則計劃通過建設(shè)廉租房，在2007年底前全部解決，并根據(jù)居民住房實際，逐步提高保障標準。據(jù)悉，政府兩年內(nèi)新建的新社區(qū)共計8859套，建筑面積約77萬平方米，相當于廣州商品住宅年成交量的一成。通過推出新社區(qū)和廉租房制度，中低收入階層市民的住房困難有望逐步改善。
VS經(jīng)濟適用房分配弊端難除
經(jīng)濟適用房一直被人詬病的弊端就是可能會成為少數(shù)并不需要救濟的特殊人群利用特權(quán)受益。有分析報告稱，北京市經(jīng)濟適用房大約有一半被作為投資的房產(chǎn)出租出售。市面上也曾出現(xiàn)開車搶購經(jīng)濟適用房的情況。在廣州，棠德、大塘、同德小區(qū)等早年的經(jīng)濟適用房小區(qū)近年來同樣出現(xiàn)轉(zhuǎn)手租售的情況。
經(jīng)濟適用房的銷售必須首先明確銷售對象，沒有嚴格的執(zhí)行措施，再完善的制度措施也只能形同虛設(shè)。經(jīng)濟適用房如果不能解決中低收入階層的居住問題，宏觀調(diào)控的效果將大打折扣。
雙限雙競
“雙限雙競”降低了房價
“雙限雙競”模式將會把該類住房的套型建筑面積全部控制在90平方米以內(nèi)，這將顯著提高今后住房供應(yīng)的總套數(shù)。在“十一五”規(guī)劃期內(nèi)，由政府調(diào)控的中小戶型、中低價位普通商品住房將達到24萬套，建筑面積2160萬平方米。
“雙限雙競”乃至限制銷售對象的“三限雙競”模式，一度被視為地方政府最直接、最容易見效的調(diào)控手段。據(jù)悉，金沙洲“雙限雙競”地塊某項自極有可能在2007年下半年或年底推出，將產(chǎn)生1000多套90平方米以下中小戶型。金沙洲四個地塊的售價分別限制在6050-6500元／平方米之間，相比目前廣州樓市的均價已經(jīng)便宜好多。
VS“雙限”建的二手房價會漲
限了開發(fā)商的銷售價之后，能否限制炒樓的沖動？部分專家在探討“雙限雙競”模式時表達了這樣的擔心。由于“雙限雙競”地塊所銷售的住宅價格比周邊樓價要低一大截，其二手售價是否會像周邊樓盤看齊而水漲船高仍有待觀察。
另外，在今年初開發(fā)區(qū)“三限雙競”土地招標時出現(xiàn)的相鄰兩個地塊房價相差2000元／平方米的狀況也表明這一模式仍有需要完善的地方。房地產(chǎn)專家韓世同建議，在今后的地塊評標前應(yīng)該先引入專家評審機制或者通過獨立的第三方機構(gòu)綜合評估地塊情況，避免出現(xiàn)土地出讓金明顯偏低，以及消費者買房價格相差過大的情況。
單位建房
部分單位職工將獲益
連日來，廣州首個單位自建房——廣鋼集團自建的芳村金鶴苑，以均價2050元／平方米售給內(nèi)部員工，此舉成為全城關(guān)注的熱點話題。此外，解放軍某醫(yī)院、廣鐵集團羊城鐵路總公司也提出了自建經(jīng)濟適用房的報建申請。在“十一五”規(guī)劃期內(nèi)，廣州市將有望新增部隊和單位自建經(jīng)濟適用房3.76萬套，建筑面積300萬平方米。
單位自建房的重新放開，允許部隊、中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)單位利用符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的自有土地，按經(jīng)濟適用房規(guī)定自建住房，解決本單位職工的住房困難問題，但必須按照限戶型(建筑面積90平方米以下)、限房價(利潤不超過開發(fā)成本前4項之和的3%)、限供應(yīng)對象(符合條件的部隊人員和中央、省屬駐穗單位和本市國有大中型企業(yè)住房困難的職工)的“三限”原則進行。
VS實際效果有待觀察
對于單位自建房，一直有觀點認為這是在“開倒車”。北京師范大學教授董藩日前就抨擊這種做法“免不了和腐敗、分配不公聯(lián)系在一起”。事實上，在所謂的“房改末班車”之后，各地都有少量單位以種種名義和方式給內(nèi)部職工分房。董藩認為單位自建房打著“參與宏觀調(diào)控”旗號背離了住房改革的方向。
單位自建經(jīng)濟適用房要求限戶型、限房價、限供應(yīng)對象，這勢必會解決一部分單位困難職工的住房問題。但廣州目前手上有地可以用于自建房的單位有多少，能建多少套住房仍然無從得知。單位自建房所能覆蓋的困難職工家庭數(shù)量與其平抑房價的效果仍有待觀察。
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