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　　福田住宅供應(yīng)減少豪宅絕跡

　　在經(jīng)歷了春節(jié)前較為集中的推盤后，今年福田區(qū)剩余的全新樓盤已經(jīng)不多。經(jīng)記者調(diào)查，今年福田區(qū)能面市的項(xiàng)目，數(shù)量預(yù)計(jì)在10個左右，推盤時間較為分散。上述樓盤在區(qū)內(nèi)分布也較為分散，推盤面積多在5萬平方米以下，豪宅項(xiàng)目基本絕跡。但依現(xiàn)在的市場狀況看，今年福田樓市的價格還將繼地產(chǎn)續(xù)走高。

　　上半年是開盤高峰期

　　2007年元旦后，福田區(qū)連續(xù)推出四個樓盤，其中包括深圳大型舊改項(xiàng)目金地名津，此外還有頤林雅院、天寶物華、佳泰興苑等。春節(jié)后，福田區(qū)有一個短暫的平靜期，這一平靜在近一段時間將被打破——近期福田會有新盤推出，包括怡楓園二期、橄欖綠洲、高發(fā)·城馳等。據(jù)記者調(diào)查，今年年中，福田還將有一個推盤的小高潮，會有葵花公寓等4個樓盤推出。下半年，福田的推盤量都較小。

　　上述新樓盤的推盤套數(shù)，基本都不過千套，有的甚至不足百套，惟一推盤量較大的樓盤是新洲舊改項(xiàng)目——中城天邑花園，有十余萬平方米。但該項(xiàng)目包括了酒店、住宅和商業(yè)，所以能銷售的住宅面積也十分有限.今年新盤分散在新洲、景田、梅林等區(qū)域，這種分散決定了各個樓盤都成為各自區(qū)域內(nèi)的“稀缺樓盤”，再加上基本都是“限量”提供，相信上述樓盤都將得到客戶的熱捧。不同于其他片區(qū)，福田樓盤大多選擇低調(diào)入市。記者也了解到，即將開盤的項(xiàng)目，積累的客戶已經(jīng)是推盤量的數(shù)倍。

　　目前暫無豪宅項(xiàng)目

　　2006年，福田區(qū)不乏香蜜湖1號、金域藍(lán)灣、蝴蝶谷、東海十八居這樣的豪宅項(xiàng)目，而在今年，大部分新盤都是獨(dú)棟中小戶型項(xiàng)目，豪宅項(xiàng)目基本絕跡。

　　據(jù)記者調(diào)查，今年福田新推項(xiàng)目的主力戶型，多是較為“迷你”的一房、兩房。在這樣的情況下，開發(fā)商對自己的樓盤的戶型創(chuàng)新都下足了功夫，葵花公寓推出了全復(fù)式產(chǎn)品，泛華國際公寓戶戶贈送雙層入戶花園，怡楓園二期隔層就有超大公共花園。

　　從價格上看，雖然今年很可能沒有豪宅項(xiàng)目的支撐，但產(chǎn)品的稀缺性還會拉高福田的樓市價格?，F(xiàn)在，福田居住條件已很成熟，加之口岸、地鐵等概念，預(yù)計(jì)今年的整體售價還會高于2006年。福田區(qū)新推樓盤整體均價將在1.3萬元/平方米左右，而香蜜湖片區(qū)和皇崗片區(qū)或由于居住環(huán)境較好或由于配套成熟，售價估計(jì)會達(dá)到1.5萬元/平方米。

　　南山大戶型今年最后瘋狂？

　　“不是說以后都是小戶型多，大戶型才會有人搶，為啥我想買小戶型卻買不到？”在科技園上班的羅衣最近一個月都在焦慮一個事情，她想買的一個南山小戶型樓盤，據(jù)說已“內(nèi)定”出了很多，她很擔(dān)心買不到。和羅衣一樣有疑慮的估計(jì)還有很多人，因?yàn)榫陀浾呓鼛滋靸?nèi)收集到的2007年新盤資料顯示，南山今年將會是大戶型唱主角。原因在于去年70·90政策之后，很多開發(fā)商都認(rèn)為“物以稀為貴”，能繼續(xù)推出大戶型樓盤將是今年的優(yōu)勢，因此大力推出大戶型。不過，有業(yè)內(nèi)人士對此表示，70·90政策之后，未來肯定還是90平方米以下的戶型為主，這也許就是南山大戶型的最后瘋狂了。

　　小戶型供量不足2000套

　　據(jù)了解，今年南山陸續(xù)將推出的新盤有半山蘭溪谷二期、御景東方二期東堤園、聯(lián)泰紅樹灣項(xiàng)目、中信紅樹灣四期、城市山林二期、澳城、博海名苑、陽光華藝大廈、沙河世紀(jì)假日廣場、星海名城6期城中央等10多個項(xiàng)目，這些新盤多為大戶型樓盤。記者統(tǒng)計(jì)出具體數(shù)據(jù)的10個新盤里面，8個都為大戶型樓盤，只有沙河世紀(jì)假日大廈和方鼎華庭為純小戶型樓盤，加上中信紅樹灣四期中的300多套小戶型公寓，以及不在新盤列表里面的陽光華藝大廈，2007年南山的小戶型總數(shù)不到2000套。

　　數(shù)據(jù)顯示，記者統(tǒng)計(jì)出的10個新盤，總建筑面積逾80萬平方米，加上城中央和陽光華藝大廈以及華僑城地產(chǎn)的波托菲諾四期三個新盤，今年南山總體的供應(yīng)量約在100萬平方米左右，大戶型的供應(yīng)套數(shù)超過3000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小戶型的總體供應(yīng)套數(shù)。

　　高端新盤區(qū)域開始分散

　　南山居住，卻在福田、羅湖上班，這越來越成為不少深圳人的一種生活方式，因此南山這幾年住宅飛速發(fā)展，去年區(qū)域房價更是超過羅湖和福田，且2006年很多南山新盤都因?yàn)樘珦屖侄那氖弁?，造成南山樓盤越來越緊俏的局面，同時高端樓盤也開始越來越多。

　　據(jù)記者分析，2007年深圳價格最高的樓盤和最大的戶型，預(yù)計(jì)都是在南山，其中聯(lián)泰紅樹灣項(xiàng)目、中信紅樹灣四期、御景東方二期東堤園三個新盤，無論從戶型面積還是價格上，都可能創(chuàng)下深圳樓盤價格新高，特別是聯(lián)泰紅樹灣項(xiàng)目，由于容積率超低，業(yè)內(nèi)此前就預(yù)計(jì)如果是打造別墅項(xiàng)目，日后單價就可能創(chuàng)下深圳記錄。

　　紅樹灣先天的地段優(yōu)勢導(dǎo)致的樓盤高端是理所當(dāng)然，但是今年南山高端新盤的區(qū)域已經(jīng)開始分散。據(jù)記者了解，位于華僑城片區(qū)的東方花園別墅、波托菲諾后期項(xiàng)目，位于南硅谷片區(qū)的澳城，位于蛇口的半山蘭溪谷二期，位于后海的招商海月四期以及城市山林二期，這些樓盤的開發(fā)商都將樓盤定位高端。

　　鹽田有頂級豪宅

　　羅湖小戶型占主流

　　鹽田、羅湖兩區(qū)緊密相連，供應(yīng)的產(chǎn)品卻相差甚大：2007年鹽田將出現(xiàn)中小戶型、大戶型、頂級豪宅百花齊放的局面，其中大梅沙片區(qū)，將有東部華僑城別墅、天琴灣3期、梅沙灣三大豪宅推出；而羅湖還將繼續(xù)近幾年來一直延續(xù)的風(fēng)格——以小戶型為主，只有蓮塘片區(qū)，才有大戶型項(xiàng)目。

　　【鹽田】

　　供應(yīng)量有望超過去年

　　2006年是鹽田樓市爆發(fā)的一年。從2006年至今，鹽田共有東海岸三期、泊岸、湖心島公寓、云頂天海、優(yōu)品藝墅、和亨中心廣場、裕達(dá)華庭、桐林半山、東部翠海軒、東埔海景花園三期A區(qū)共10個項(xiàng)目入市，以中小戶型項(xiàng)目為主，總推盤量近40萬平方米。據(jù)記者調(diào)查，今年鹽田的供應(yīng)量有望超過去年。

　　2007年的鹽田樓市將呈現(xiàn)出中小戶型、大戶型、頂級豪宅百花齊放的局面。其中，歷來以豪宅集中地著稱的大梅沙片區(qū)，將遭遇東部華僑城別墅、天琴灣3期、梅沙灣三大豪宅的貼身對抗。根據(jù)目前的施工進(jìn)度，東部華僑城別墅一期應(yīng)該會是這一片區(qū)最先亮相的豪宅項(xiàng)目。

　　鹽田港片區(qū)也將一改往年較為沉寂的局面，除了備受關(guān)注的中海半山溪谷一期正加緊施工，預(yù)計(jì)年中面世之外，還有深圳市鵬廣達(dá)實(shí)業(yè)有限公司兩個項(xiàng)目啟動，預(yù)計(jì)都將在年內(nèi)推出。沙頭角，盡管目前僅有兩三個項(xiàng)目動工，但僅藍(lán)郡推盤量就將近15萬平方米，可以說是鹽田近年來難得一見的大盤。

　　因此，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2007年鹽田的新盤整體供應(yīng)量可能會比2006年有所增長，梅沙片區(qū)別墅的入市，深鹽第二通道年內(nèi)通車的利好，將對區(qū)域的整體價格起到一定的拉動作用。

　　【羅湖】

　　只有蓮塘才有大戶型

　　受可供開發(fā)的土地限制，羅湖近年來入市的項(xiàng)目以中小戶型為主，2006年有風(fēng)格名苑、紅桂皇冠等多個中小戶型項(xiàng)目入市。其中，公寓占大部分，均價基本都在萬元以上，銷售速度十分迅速。

　　據(jù)記者調(diào)查，2007年，帶有投資性質(zhì)的中小戶型項(xiàng)目，仍然會是羅湖樓市的主流，如預(yù)計(jì)在年中推出的中航凱特公寓、春風(fēng)家園、合正錦湖苑等。上述樓盤所處地段成熟優(yōu)越、生活配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚，預(yù)計(jì)都會受到市場的關(guān)注。

　　值得一提的是，繼2006年鴻景翠峰、東方尊峪兩大豪宅先后入市后，2007年的蓮塘片區(qū)將繼續(xù)成為羅湖新盤市場的豪宅大戶?？偨娉^7萬平方米的航天·晴山月項(xiàng)目已趕在2007年元旦前正式開工，有望在今年內(nèi)建成。在蓮塘片區(qū)西側(cè)，作為關(guān)內(nèi)罕見的純別墅項(xiàng)目，仙湖山莊二期·鳳凰谷也已拿到預(yù)售許可證，目前正接受客戶登記。隨著這些高端物業(yè)入市，以及隨之而來的商業(yè)和生活配套，將直接推動蓮塘山居豪宅區(qū)的進(jìn)一步成型，提升片區(qū)的整體形象。

　　寶安今年西鄉(xiāng)龍華挑“重?fù)?dān)”

　　2006年，深圳西岸繼續(xù)成為深圳房地產(chǎn)暴風(fēng)眼。西岸觀邸、幸福海岸撕開西岸樓價破萬第一幕，深業(yè)新岸線、第五大道、君逸世家相繼銷售火爆的局面，使寶安中心區(qū)均價已穩(wěn)超9000元/平方米，年末宏發(fā)領(lǐng)域逼近1.4萬/平方米的均價更是讓寶安片區(qū)與南山看齊。

　　2007年，寶安區(qū)熱點(diǎn)將逐漸轉(zhuǎn)移至西鄉(xiāng)和龍華，這兩個區(qū)域有望成為寶安樓市新一代的“話事人”。

　　寶安中心區(qū)向“精品”躍進(jìn)

　　寶安片區(qū)交通的進(jìn)一步改造可以看成是深圳城市秩序和城市發(fā)展空間的重建，寶安地產(chǎn)行業(yè)長久存在的二元化概念將被打破。目前，有關(guān)城市發(fā)展的規(guī)劃將資源利好大量向?qū)毎仓行膮^(qū)靠攏，一些樓盤的質(zhì)素直追關(guān)內(nèi)豪宅，入戶花園、廊橋、廊院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)層出不窮，同時還擁有在關(guān)內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)的“大社區(qū)、低密度、高綠化率”的物業(yè)開發(fā)特點(diǎn)，消費(fèi)對象直指中高端置業(yè)群體。2007年的高端住宅熙龍灣和寫字樓項(xiàng)目龍光世紀(jì)大廈，預(yù)示著寶安中心區(qū)正在進(jìn)行功能分區(qū)的演變。

　　從去年的推盤情況來看，寶安中心區(qū)不少項(xiàng)目銷售均價與南山的距離進(jìn)一步縮小，這一方面表明民接受關(guān)內(nèi)外一體化的概念，另一方面也印證了西部濱海區(qū)后海—前海—南頭—寶安這一發(fā)展脈絡(luò)。目前的西岸恰似幾年前的深圳，正在醞釀著住區(qū)模式躍進(jìn)的變革。除了沃爾瑪已強(qiáng)勢進(jìn)駐君逸世家外，家樂福、吉之島等零售巨頭也正在與中心區(qū)地產(chǎn)商積極接觸。

　　區(qū)域中心效應(yīng)將帶旺周邊

　　隨著“破萬”懸念的解開，對于寶安中心區(qū)來說，閘口時代逐漸成為過去，在港口經(jīng)濟(jì)和服務(wù)業(yè)中心的大背景下，西鄉(xiāng)和龍華將成為2007年寶安樓市的熱點(diǎn)。

　　目前，西鄉(xiāng)片區(qū)的整體均價已經(jīng)接近7000元/平方米，但與寶安中心區(qū)相比仍有近3000元/平方米的差距。深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕表示：“隨著寶安中心區(qū)偏重商業(yè)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，居住用地會漸漸稀少，西鄉(xiāng)有望成為一個相對集中的純居住地帶。”中信、泰華、泛華均已瞄準(zhǔn)西鄉(xiāng)片區(qū)。

　　與此同時，龍華在經(jīng)過兩三年的蓄勢之后，有望在2007年?duì)幍藐P(guān)內(nèi)置業(yè)者眼球。在被譽(yù)為“深圳新富人區(qū)”的拓展區(qū)南區(qū)惟一在售項(xiàng)目圣莫麗斯的TOWNHOUSE均價已突破3萬，二期疊墅產(chǎn)品正在推廣期，深國投別墅項(xiàng)目和鴻榮源“龍1號”雖未定具體入市計(jì)劃，但高端項(xiàng)目在二線拓展區(qū)三足鼎立的局面已經(jīng)成形。加上梅龍路沿線的住宅產(chǎn)品，龍華正在蓄積近百萬的建筑體量沖擊深圳樓市。

　　中大戶型成為銷售主力

　　目前，寶安現(xiàn)有項(xiàng)目基本以中大戶型為主，復(fù)式、小豪宅產(chǎn)品一度出現(xiàn)搶購局面。從深業(yè)新岸線、富通城直至集信名城等大體量的項(xiàng)目不難看出，中大戶型依然在關(guān)外市場有著強(qiáng)大的購買力支撐。“我們低估了寶安中高收入者的數(shù)量和實(shí)力。”業(yè)內(nèi)人士表示，在高銷售率的前提下，寶安樓市似乎比人們想象的更有料道，2006年的開盤銷售事實(shí)也證明了這點(diǎn)。

　　龍崗中心城獨(dú)占半壁江山

　　“我今年準(zhǔn)備去龍崗中心城購房。”在福田區(qū)工作的姚先生說。進(jìn)入2007年，在申大成功、地鐵3號線修建等利好消息刺激下，越來越多的購房者將目光投向了龍崗。不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，龍崗?fù)票P量在300萬平方米以上，其中龍崗中心城占據(jù)半壁江山，極有可能出現(xiàn)量價齊升的局面。

　　推盤量與寶安不相上下

　　今年，龍崗?fù)票P量最大的是中心城片區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有鴻榮源·公園大地、招商·依山郡2期、龍光·君悅龍庭、天健·現(xiàn)代城、東方明珠城、風(fēng)臨印象等超過16個項(xiàng)目推出，總推量逾170萬平方米。在5月前將迎來第一波推盤高峰：鴻榮源·公園大地一期、招商·依山郡二期、天健·現(xiàn)代城以及東方明珠城四大項(xiàng)目將正式發(fā)售，推盤量大約51萬平方米，提供住宅在3600套左右。

　　2006年，布吉是龍崗?fù)票P的大頭，以佳兆業(yè)·可園五期、六期，布吉生態(tài)新區(qū)的中海怡翠山居、慢城，坂雪崗的萬科城、第五園及中海月朗苑、珠江旭景佳園等為代表，當(dāng)年布吉推盤量超過100萬平方米。今年，雖然老大地位被龍崗中心城奪去，但布吉推盤量還是保持至少在70萬平方米以上，重點(diǎn)項(xiàng)目包括萬科第五園三期、中海怡瑞山居二期、佳兆業(yè)可園七期等，另外，坤祥花語岸花園以12.5萬平方米的建面，成為布吉又一大盤。

　　龍崗另一傳統(tǒng)重點(diǎn)區(qū)域是橫崗，今年將有中海大山地和振業(yè)城兩個別墅項(xiàng)目和信義錦繡花園二期。中海大山地上半年推南區(qū)，近8萬平方米，500多戶，以聯(lián)排別墅和疊墅為主，信義錦繡花園二期年中將推400多套單位，以兩房和三房為主。另外再加上葵涌的萬科17英里二期、平湖的和黃御峰園和錦冠華庭二期，今年龍崗的推盤量將超過300萬平方米，超過2006年，接近今年寶安區(qū)推盤量。實(shí)際上，由于龍崗相對豐富的土地儲備，其推盤量占據(jù)全市越來越大的比例是一個必然趨勢。

　　中心城或拉動整體價格

　　深圳申大成功的消息，給龍崗中心城房地產(chǎn)的發(fā)展又添上了一把柴，由此帶來的交通、公共配套設(shè)施、商務(wù)設(shè)施建設(shè)，將直接推動樓市發(fā)展，開發(fā)商們普遍對今年龍崗樓市前景抱樂觀態(tài)度。

　　申大成功對龍崗房價的刺激明顯而直接，“申大”成功第二天，龍崗中心城一項(xiàng)目便上調(diào)售價1000元/平方米，并使其均價在龍城率先突破了萬元大關(guān)。根據(jù)深圳市國土部門信息統(tǒng)計(jì)，1月份龍崗成交均價8176元/平方米，比去年12月上漲10%。后續(xù)的2個多月，龍崗中心城將有大量樓盤面世，以目前形勢看，推盤量的上升，極有可能與價格上漲相互配合，導(dǎo)致量價齊升的局面出現(xiàn)。

　　“與最早預(yù)計(jì)的以本地客戶為主不同，來自關(guān)內(nèi)的客戶很多，各個區(qū)的都有。”龍崗中心城一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，據(jù)了解，這是龍崗中心城其他項(xiàng)目的普遍情況。值得擔(dān)憂的是，大舉進(jìn)入的關(guān)內(nèi)客被認(rèn)為是以投資為主，這很可能會導(dǎo)致房價不合理地飆升，也難以帶來龍崗中心城人流量、居住人口的實(shí)質(zhì)增加，商業(yè)、商務(wù)等功能的完善和人氣提升。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著龍崗中心城推盤量的大幅增加和價格的上漲，今年龍崗中心城將成為龍崗樓市龍頭，帶動其他區(qū)域發(fā)展，就像寶安中心區(qū)一樣，通過比價效應(yīng)，拉高龍崗區(qū)其他片區(qū)價格。