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　　資產(chǎn)注入和整體上市概念一直是近期市場(chǎng)的焦點(diǎn)，結(jié)合國務(wù)院國資委主任李榮融1月份的講話精神，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的公司進(jìn)行了初步梳理，提供有整體上市可能性的公司。

　　2006年12月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院國資委《關(guān)于推進(jìn)國有資本調(diào)整和國有企業(yè)重組的指導(dǎo)意見》，指出“積極支持資產(chǎn)或主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)優(yōu)良的企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市，鼓勵(lì)已經(jīng)上市的國有控股公司通過增資擴(kuò)股、收購資產(chǎn)等方式，把主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)全部注入上市公司”。2007年1月5日，在國務(wù)院國資委召開的中央企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議上，國資委主任李榮融在工作報(bào)告中表示：“積極推進(jìn)具備條件的中央企業(yè)母公司整體改制上市或主營業(yè)務(wù)整體上市；鼓勵(lì)、支持不具備整體上市條件的中央企業(yè),把優(yōu)良主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)逐步注入上市公司,做優(yōu)做強(qiáng)上市公司。”

　　集團(tuán)公司將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司來實(shí)現(xiàn)整體上市，一方面可以增加上市公司的經(jīng)營業(yè)績(jī)，繼而提高每股收益，通過市盈率提升增加上市公司的市值。另一方面此舉使集團(tuán)公司在限售期或承諾期滿后得以兌現(xiàn)收益，增加集團(tuán)或者整體上市公司利潤(rùn)，因此資產(chǎn)注入在很多時(shí)候也較為符合集團(tuán)的利益。總之，集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入實(shí)現(xiàn)整體上市后將會(huì)提升公司投資價(jià)值。

　　在房地產(chǎn)公司中，央企控股公司中主要有保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)存在主營業(yè)務(wù)整體上市的可能，另外中國國貿(mào)和深南光存在著集團(tuán)公司對(duì)上市公司進(jìn)行注資，最后實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市的預(yù)期。在當(dāng)前政府鼓勵(lì)央企整體上市及控股集團(tuán)公司提高自身經(jīng)營業(yè)績(jī)的需求下，以整體上市為基本模式的資產(chǎn)注入將會(huì)成為并購重組市場(chǎng)上最為閃亮的主線，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)注入重組將會(huì)呈現(xiàn)出主動(dòng)性特征。

　　招商地產(chǎn)(000024)

　　公司控股股東是招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司，招商局集團(tuán)為蛇口工業(yè)區(qū)的控股股東，是上市公司的實(shí)質(zhì)控制人。招商局集團(tuán)目前主要的房地產(chǎn)資產(chǎn)集中在蛇口工業(yè)區(qū)有限公司、漳州開發(fā)區(qū)有限公司和上市公司內(nèi)部，招商集團(tuán)存在著以招商地產(chǎn)為平臺(tái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)整體上市的預(yù)期。

　　目前招商局集團(tuán)在蛇口、漳州等地?fù)碛写罅客恋貎?chǔ)備，其中蛇口工業(yè)區(qū)在最近3年已向招商地產(chǎn)注入土地建筑面積近40萬平方米，包括花園城二期、花園城三期1#和2#地塊、蘭溪谷一期和二期、泰格公寓等項(xiàng)目。接下來在蛇口還有包括填海造地和工業(yè)遷移改造約200萬平米土地使用權(quán)，這部分土地可能利用定向增發(fā)的形式注入上市公司。

　　2003年起招商地產(chǎn)進(jìn)駐招商局漳州開發(fā)區(qū)，以開發(fā)新型港口工業(yè)城市商住配套為主，陸續(xù)開發(fā)了珊瑚苑、百合苑及招商金三角商業(yè)公寓、招商依山海、招商太武花園和招商太武公寓等項(xiàng)目，累計(jì)面積近25萬平方米。未來5年，還將陸續(xù)開發(fā)南炮臺(tái)海濱高尚住宅區(qū)、廈大漳州分校配套居住生活區(qū)、南太武超大型高尚別墅，開發(fā)面積超過40萬平方米。

　　目前集團(tuán)公司擁有漳州開發(fā)區(qū)規(guī)劃的25.6平方公里商業(yè)和住宅，前海灣約350萬平米土地開發(fā)權(quán)。預(yù)計(jì)這部分土地儲(chǔ)備也將注入到上市公司，使公司房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的可持續(xù)發(fā)展更具有優(yōu)勢(shì)。

　　集團(tuán)公司是中央直屬五家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，擁有很強(qiáng)的品牌溢價(jià)能力，若考慮整體上市預(yù)期，并且集團(tuán)將會(huì)注入的房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，結(jié)果將是大幅增加公司業(yè)績(jī)，提升公司自身投資價(jià)值。

　　保利地產(chǎn)(600048)

　　保利地產(chǎn)的前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，1992年由中國保利集團(tuán)全資子公司保利南方集團(tuán)全額出資成立。2002年開始籌備上市，并進(jìn)行公司改制。保利地產(chǎn)已進(jìn)入規(guī)模經(jīng)營的階段，成長(zhǎng)成為一家全國性的品牌規(guī)模開發(fā)商，進(jìn)入國內(nèi)一線地產(chǎn)商的行列。

　　公司大股東為保利南方集團(tuán)，上市后持有公司54.59%的股權(quán)，保利南方集團(tuán)是一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、貿(mào)易、實(shí)業(yè)投資、網(wǎng)絡(luò)科技、醫(yī)藥連鎖經(jīng)營及生產(chǎn)和批發(fā)、旅游觀光等于一體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)。而中國保利集團(tuán)是1993年2月在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建起來的大型企業(yè)集團(tuán)，為國資委監(jiān)管的169家中央企業(yè)之一。從2001年開始，中國保利集團(tuán)對(duì)所屬企業(yè)實(shí)施了整合和重組，形成了保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利物業(yè)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊。2005年底該集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)到228億元，凈資產(chǎn)58億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)主營收入62億元，凈利潤(rùn)11億元。

　　保利集團(tuán)作為中央企業(yè)，在政策推動(dòng)下有望實(shí)現(xiàn)保利南方集團(tuán)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)整體上市。而保利地產(chǎn)作為集團(tuán)唯一的上市公司，存在被作為整體上市載體的可能。雖然近期政府出臺(tái)了一系列政策對(duì)地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)控，但保利地產(chǎn)作為一流全國性地產(chǎn)商，反而有望在調(diào)控中受益。

　　中國國貿(mào)(600007)

　　公司控股股東是中國國際貿(mào)易中心有限公司，2006年上市公司通過向控股股東進(jìn)行定向增發(fā)來償還所欠的美元債務(wù)，最終控股股東持有上市公司80%的股份。上市公司和控股股東都從事自持物業(yè)出租經(jīng)營業(yè)務(wù)，各自相互之間經(jīng)營性資產(chǎn)劃分涇渭分明。目前上市公司擁有國貿(mào)一期100%，國貿(mào)二期及土地使用權(quán)70%、國貿(mào)三期及土地使用權(quán)100%權(quán)益。控股股東則擁有國貿(mào)一期土地使用權(quán)100%，國貿(mào)二期及土地使用權(quán)30%，中國大飯店(五星級(jí))和國貿(mào)飯店(四星級(jí))全部權(quán)益。

　　在此次政策的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)控股股東將會(huì)陸續(xù)將國貿(mào)二期及一二期的土地使用權(quán)權(quán)益和兩個(gè)飯店資源注入到上市公司，以此達(dá)到整體上市的目的。

　　公司作為一家純物業(yè)租賃型的公司，業(yè)績(jī)一直保持穩(wěn)定。預(yù)計(jì)公司控股股東存在將國貿(mào)二期及一二期的土地使用權(quán)權(quán)益、中國大飯店和國貿(mào)飯店注入到上市公司的預(yù)期，其積極意義將可能成為激活上市公司股價(jià)上漲的積極因素。

　　深南光(000043)

　　深南光直接大股東為深圳中航集團(tuán)，間接大股東是中航技術(shù)進(jìn)出口公司和中國航天工業(yè)第一、第二集團(tuán)。中航技術(shù)進(jìn)出口深圳公司是以投資實(shí)業(yè)為主體的戰(zhàn)略控股公司，旗下控股子公司涉及包括房地產(chǎn)、制造業(yè)、零售、貿(mào)易四大板塊。

　　中航技術(shù)進(jìn)出口深圳公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)里面中航物管、格蘭云天酒店兩大實(shí)業(yè)已經(jīng)先后注入上市公司，通過此次非公開定向增發(fā)，深南光將擁有中航物管100%股權(quán)和占地1079畝的新疆中航-翡翠城項(xiàng)目全部權(quán)益以及中航酒店管理公司的96.7%的股權(quán)。預(yù)計(jì)深南光將在條件成熟時(shí)收購大股東未進(jìn)入公司的項(xiàng)目，以徹底實(shí)現(xiàn)深圳中航及其關(guān)聯(lián)方整體上市的目標(biāo)。

　　公司不斷注入深圳中航及關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)的過程會(huì)變成投資者對(duì)公司價(jià)值重新認(rèn)知的過程。在減少了關(guān)聯(lián)公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的深南光，未來有望很快躋身全國性大型地產(chǎn)公司的行列。