男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　《觀點(diǎn)》組織地產(chǎn)界的多位代表，組成觀點(diǎn)圓桌，圍繞某一個(gè)城市或地域的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的挖掘和探討，我們可以發(fā)現(xiàn)很多具有鮮明特色和代表性的現(xiàn)象。

　　海南房地產(chǎn)給人印象最深刻的恐怕就是那場(chǎng)令馮侖、潘石屹等一大批地產(chǎn)界強(qiáng)人“倉(cāng)皇出逃”的泡沫風(fēng)潮了。

　　然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，“旅游地產(chǎn)看海南”的口號(hào)日漸高漲，忙于征戰(zhàn)京滬廣深的地產(chǎn)強(qiáng)梁們的觸須也爭(zhēng)相向二線城市延伸，作為“南中國(guó)最亮麗的明珠”——三亞更是首當(dāng)其沖。面對(duì)新一輪的投資熱潮，有人驚呼：房?jī)r(jià)漲得太快，要警惕泡沫再起、重蹈覆轍！有人疑慮：三亞房地產(chǎn)又火了，到底是天堂還是陷阱？

　　在12月14日舉行的城市•觀點(diǎn)論壇三亞行上，《觀點(diǎn)》將來(lái)自不同地方的開發(fā)商對(duì)三亞地產(chǎn)市場(chǎng)的各種見(jiàn)解集中起來(lái)，他們之中有一直堅(jiān)守的本地開發(fā)商、有在全國(guó)四處找地的投資商、更有剛剛進(jìn)入三亞的過(guò)江龍。

　　海南和三亞只是一個(gè)縮影，他們的思考和判斷放眼到整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展也是一種啟發(fā)。

　　訪談嘉賓：海南蘭海實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)蘭恒、中谷集團(tuán)三亞分公司總經(jīng)理姚長(zhǎng)林、海南長(zhǎng)信投資發(fā)展有限公司總裁助理倪侃、廣州利海集團(tuán)副總裁莫嶸、廣州凱創(chuàng)投資有限公司董事總經(jīng)理何亮斌

　　在三亞從事房地產(chǎn)行業(yè)資格最老、最熟悉三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)該是海南蘭海實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)蘭恒了，蘭恒曾經(jīng)歷了最早的海南地產(chǎn)泡沫，讓他把當(dāng)時(shí)的情況在回顧一下。

　　蘭恒：“泡沫”災(zāi)難起于上世紀(jì)90年代初，剛剛建省辦特區(qū)的海南，迎來(lái)了第一輪的開發(fā)浪潮。當(dāng)時(shí)各路資金透過(guò)各種渠道競(jìng)相涌入海南，除四大商業(yè)銀行扮演主角外，被卷進(jìn)來(lái)的還有股份制銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社、信托公司、財(cái)務(wù)公司、大型國(guó)企、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)資本以及名目繁多的集資款，更有10萬(wàn)人才下海南之說(shuō)。

　　據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，從1990年到1994年，海南房地產(chǎn)投資以每年翻番的高速急劇膨脹，到1994年增長(zhǎng)了13.9倍，投資超過(guò)57億元。1995年以后則以50%左右的速度急劇滑落，1997年跌入低谷，當(dāng)年投資不足8億元。至1998年底，全省已建成未銷售的商品房達(dá)703萬(wàn)平方米，積壓房地產(chǎn)所占資金達(dá)800多億元，其中僅四大商業(yè)銀行就占了400多億元，當(dāng)時(shí)，占全國(guó)人口0.6%的海南島積壓商品房卻占到了全國(guó)的10%。1992年至1998年，全國(guó)GDP峰谷落差平均為4個(gè)百分點(diǎn)，而海南省竟達(dá)35.9個(gè)百分點(diǎn)，大起大落，位居全國(guó)之首?？駸釤o(wú)序的房地產(chǎn)投資，造成企業(yè)資金被“壓死”、民間投資被“套牢”、銀行資金難以“回籠”，金融業(yè)陷入了混亂和失控狀態(tài)，嚴(yán)重?fù)p傷了海南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這便是上世紀(jì)90年代初波及全國(guó)的海南房地產(chǎn)泡沫事件。

　　那么，曾經(jīng)滄海的您又怎么看待現(xiàn)在的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

　　蘭恒：我覺(jué)得看海南房地產(chǎn)，不可忽視三個(gè)背景：一是海南遭受上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的傷害，已經(jīng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的低速和盤整，非理性行為的市場(chǎng)已經(jīng)不大；二是近年集中處置積壓房地產(chǎn)和根據(jù)社會(huì)需求適當(dāng)發(fā)展新建商品房，投資增加幅度大一些、施工量一時(shí)多一些，這是被長(zhǎng)期壓抑的市場(chǎng)進(jìn)行反彈，有其必然性和合理性；三是海南現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)需求與上世紀(jì)90年代初期相比，已不是一個(gè)檔次，島外人奔向健康島購(gòu)房與當(dāng)年投資投機(jī)炒作不能同日而語(yǔ)，當(dāng)前的購(gòu)房熱有其獨(dú)特性。

　　三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2000年開始全面復(fù)蘇的，在這個(gè)階段，得益于三亞獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，三亞房地產(chǎn)投資規(guī)模成倍增加，房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升——三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于需求大于供給的賣方市場(chǎng)——海景房尤其成為市場(chǎng)追逐的寵兒，一線海景房從2000年的3000元/平米上漲到2005年的8000元/平米，到現(xiàn)在已經(jīng)是10000元/平米往上走了。

　　作為來(lái)三亞開發(fā)的過(guò)江龍，中谷集團(tuán)三亞分公司總經(jīng)理姚長(zhǎng)林又是怎么看待現(xiàn)在的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的呢？

　　姚長(zhǎng)林：我認(rèn)為海南房地產(chǎn)的復(fù)蘇得益于兩個(gè)方面：一方面積壓房地產(chǎn)的處置工作取得了重大突破，閑置建設(shè)用地處置、積壓商品房銷售和出租、停緩建工程復(fù)工建設(shè)均達(dá)到80%；另一方面，一大批設(shè)計(jì)新穎、品質(zhì)獨(dú)特的新樓盤陸續(xù)開盤投放市場(chǎng)，樓市供需兩旺。

　　現(xiàn)在三亞的房?jī)r(jià)是：一流的環(huán)境，二流的價(jià)格。市中心的價(jià)格也就在4000-5000元，如果是一線海景房，則要10000以上?？赡苓@跟國(guó)內(nèi)一些二線城市相比可能是貴了點(diǎn)，但是作為這樣一個(gè)全世界都數(shù)得著的熱帶海洋城市，這個(gè)價(jià)格可以說(shuō)是超低了，按照現(xiàn)在的形勢(shì)，我估計(jì)在兩年內(nèi)一線海景房可能要達(dá)到20000元/平方米以上。

　　兩位立足三亞市場(chǎng)的開發(fā)商對(duì)三亞目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)很是看好，那么來(lái)自與三亞并稱“海南雙璧”的?？诘暮Ｄ祥L(zhǎng)信投資發(fā)展有限公司總裁助理倪侃對(duì)三亞市場(chǎng)又是什么看法呢？

　　倪侃：我覺(jué)得判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫現(xiàn)象，要從兩個(gè)方面考慮：一個(gè)是價(jià)格。商品房?jī)r(jià)格是否背離實(shí)際價(jià)值是判斷有否泡沫隱患的直觀表現(xiàn)。以當(dāng)前的數(shù)據(jù)而論，海南商品房平均每平方米價(jià)格為2400多元，但相對(duì)于北京、上海、杭州、南京、廣州的房?jī)r(jià)，海南價(jià)格最低。而1993年海南商品房?jī)r(jià)為2924元，高于當(dāng)年全國(guó)均價(jià)一倍多，為全國(guó)最高，背離了實(shí)際價(jià)值，形成了“低收入”與“高價(jià)房”的尖銳矛盾。所以，不能說(shuō)目前存在著像1993年那樣的房地產(chǎn)泡沫。

　　二是供求結(jié)構(gòu)。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)95%是住宅房，其中，中高檔占的比重少，價(jià)格偏高一些也在情理之中。至于海南房地產(chǎn)是否存在過(guò)熱的問(wèn)題，海南省曾組織專門小組對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查研究，他們也都認(rèn)為，海南商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)合理，價(jià)格基本平穩(wěn)，市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺。隨著停緩建工程復(fù)工建設(shè)力度加大，商品房在建面積略為偏大，但年銷售面積自2000年以來(lái)平均大于竣工面積，總體上海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。

　　而且，海南自然資源得天獨(dú)厚，是中國(guó)其他城市無(wú)法比擬的。例如，這次城市•觀點(diǎn)論壇所處的三亞，它是中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市，聯(lián)合國(guó)公認(rèn)最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二；長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，三亞人均壽命超過(guò)80歲；最好的康復(fù)中心，許多疾病在這里可自然康復(fù)；天然大溫室；豐富的海島旅游資源。俗話說(shuō)，物以稀為貴，在如此美好的地方，海南樓市的前景絕對(duì)是光明的。

　　?？诤腿齺啈?yīng)該是海南樓市的兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，長(zhǎng)信公司作為在?？跀?shù)一數(shù)二的發(fā)展商，是怎么看待?？诤腿齺喌倪@種競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的？

　　倪侃：我覺(jué)得對(duì)于組成海南樓市的兩個(gè)主要區(qū)域——?？诤腿齺啠梢赃m當(dāng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。三亞側(cè)重于短期度假，?？趧t可側(cè)重于長(zhǎng)期度假。三亞的自然環(huán)境比?？诿利?，然而居住長(zhǎng)了，僅僅風(fēng)景是不夠的，需要社會(huì)活動(dòng)，找朋友聊天、喝茶等等。資源配套，交通、文化、人口、商業(yè)、貿(mào)易等決定了中長(zhǎng)期度假客的假期生活質(zhì)量，在這方面，?？谟袃?yōu)勢(shì)。因此?？谂c三亞的度假地產(chǎn)的分工是可能的，?？诜康禺a(chǎn)業(yè)并非競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)三亞。海口與三亞都有機(jī)會(huì)成為中國(guó)的嘎納或夏威夷，只要耐心等待和苦心經(jīng)營(yíng)。

　　名列廣州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前十的利海集團(tuán)副總裁莫嶸，一向都是鳳凰無(wú)寶不落，讓我們來(lái)聽聽他此次來(lái)三亞，到底有何“企圖”。

　　莫嶸：這次來(lái)三亞，其實(shí)也有那么一層意思，主要就是來(lái)這邊看看市場(chǎng)情況，也看看有沒(méi)有一些好的項(xiàng)目。

　　我們利海一直以來(lái)就是以全國(guó)發(fā)展的為戰(zhàn)略，今年以來(lái)已經(jīng)先后在長(zhǎng)沙和洛陽(yáng)拿下了地，準(zhǔn)備進(jìn)行開發(fā)。三亞其實(shí)在很久以前就已經(jīng)納入了我們的考察目標(biāo)，我們覺(jué)得這里的發(fā)展?jié)摿κ怯泻艽蟮?。根?jù)我所掌握的數(shù)據(jù)，近6年來(lái)，海南接待的游客差不多是以每年平均10%的速度遞增，今年更是達(dá)到1500多萬(wàn)人次。其中不少游客在觀賞體驗(yàn)了海南的優(yōu)美環(huán)境帶來(lái)的心靈上的愉悅后，做出了在海南購(gòu)房或?yàn)楦改纲?gòu)房安度晚年的選擇。上海及其輻射的江浙地區(qū)近兩年來(lái)已成為海南房地產(chǎn)舉足輕重的客源地，來(lái)自這些地區(qū)的業(yè)主已占海南異地置業(yè)的半數(shù)以上，這一比例在三亞市更是高達(dá)70%左右。

　　房地產(chǎn)商建造的候鳥式“度假房”、落葉歸根的“養(yǎng)老房”，包括一些“華北村”、“西北村”、“東北村”、“江浙村”正在成為海南房地產(chǎn)的新亮點(diǎn)。同時(shí)，我認(rèn)為舊城區(qū)改造將會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)海南的房地產(chǎn)。從去年起，?？?、三亞等房地產(chǎn)重點(diǎn)開發(fā)城市，迎來(lái)了新一輪的城市建設(shè)高潮，一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，增加總體的購(gòu)房需求。所以，我認(rèn)為三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很有作為的。

　　但是我也認(rèn)為目前海南的房地產(chǎn)也存在著一定的不穩(wěn)定因素。比如，集中開工的面積還比較大，對(duì)開發(fā)需求市場(chǎng)產(chǎn)生很大的壓力；有的黃金地段的項(xiàng)目上馬過(guò)急，建筑檔次不高，可能浪費(fèi)資源；有些開發(fā)商手中的存量不少，如果都趕同一班車來(lái)開發(fā)，會(huì)造成不良后果；各開發(fā)商建設(shè)規(guī)模小、名牌少，重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象值得注意。我們利海集團(tuán)在廣州有將近20年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，比較擅長(zhǎng)的就是中高檔精品住宅的開發(fā)，如果我們能夠在三亞進(jìn)行開發(fā)的話，我相信憑借著我們多年的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范的制度，應(yīng)該能夠很好地避免上面提到的開發(fā)中可能遇到的一些技術(shù)性的失誤。

　　同樣是來(lái)自廣州的凱創(chuàng)投資有限公司董事總經(jīng)理何亮斌雖然是剛回國(guó)不久，但是我覺(jué)得他已經(jīng)真正把握住了在國(guó)內(nèi)進(jìn)行投資的脈搏——經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響，讓我們聽聽他從投資的角度對(duì)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么看法。

　　何亮斌：我從事的是投資方面的工作，不是直接的房地產(chǎn)開發(fā)，所以我的看法主要是從數(shù)據(jù)入手。

　　我們先確定一個(gè)數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)的20%左右為正常值。海南上次之所以會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，是因?yàn)?991年至1995年房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了這個(gè)比率。而海南自2000年至2005年皆低于20%，自然也就不會(huì)有什么問(wèn)題了。從房地產(chǎn)資金的來(lái)源上看，海南目前開發(fā)商的自籌資金比例較高。跟據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2004年海南房地產(chǎn)55.99億的投資中，國(guó)內(nèi)貸款占9.5%，利用外資占1.4%，其它資金占38.4%，自籌資金占了50.7%。而且預(yù)收款中有相當(dāng)部分是購(gòu)房者按揭貸款，銀行的風(fēng)險(xiǎn)是分散的，這與上世紀(jì)90年代初期開發(fā)商主要靠銀行貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)融資、參與投機(jī)性炒作的情況大不相同。所以，我的結(jié)論是，現(xiàn)在的海南房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的機(jī)率很小。

　　這是在經(jīng)濟(jì)形式上的一個(gè)分析，另外我比較看中三亞另外一個(gè)優(yōu)勢(shì)——政治上的開明。在來(lái)之前，我就聽說(shuō)了三亞市委市政府出臺(tái)了一個(gè)保障、穩(wěn)定投資環(huán)境的74號(hào)文，在文件中明確地規(guī)定了政府為正當(dāng)、守法的企業(yè)提供一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，最大限度地保障投資者的合法利益，并將這個(gè)文件所規(guī)定的主要內(nèi)容列入了三亞市的施政綱領(lǐng)，確保了這些好的政策不會(huì)因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)的換屆而發(fā)生變化。就我們投資者而言，一個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好并且政府、政策開明的三亞，無(wú)疑將會(huì)成為投資者的天堂。

　　結(jié)束語(yǔ)：陽(yáng)光、沙灘、空氣、大海，是三亞區(qū)別于一般地區(qū)的真正優(yōu)勢(shì)所在。與國(guó)內(nèi)很多二三線城市房?jī)r(jià)“闊步前進(jìn)”的態(tài)勢(shì)相比，海南尤其是三亞的房?jī)r(jià)保持了相對(duì)平穩(wěn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元后，平均每個(gè)家庭可以外出度假一次；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，每個(gè)家庭平均每年可以外出度假兩次。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)富裕人群的不斷增多，我認(rèn)為三亞成為國(guó)內(nèi)外富裕人群的第二、第三居住地并不是夢(mèng)想。