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　　2007樓市熱點預測之寫字樓

　　戴德梁行

　　2007年，深圳寫字樓市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢：

　　1、中心商務區(qū)將進入成熟的高速發(fā)展期，標準國際商務區(qū)正逐步形成。各商務區(qū)功能定位互補、協(xié)作發(fā)展，進一步加強全市商務功能的系統(tǒng)化與整體化。

　　由中心南區(qū)與北區(qū)共同組成的中心行政商務區(qū)規(guī)劃建筑有30幢寫字樓，總建面積約有180萬平方米，目前大部分已建成即將進入使用；2005年8月，政府相關(guān)規(guī)劃決定，原高交會館位置將調(diào)整為金融機構(gòu)用地，建設深圳金融中心，作為深圳金融經(jīng)濟象征的深交所也將搬遷于此，并建設成深圳的標志性建筑。受此眾多利好因素的影響，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前已有25家銀行等金融機構(gòu)聚集于此，其它行業(yè)眾多龍頭企業(yè)也紛紛進駐，區(qū)內(nèi)商務氣氛逐漸濃厚?？梢灶A見，隨著深圳“十一五”計劃的實施，中心區(qū)新金融中心、新國際商務中心，新態(tài)勢的定位將進一步顯現(xiàn)。中心商務區(qū)正在逐漸形成標準的國際商務區(qū)，中心區(qū)進入了成熟的高速發(fā)展期。

　　憑借著良好的區(qū)域規(guī)劃以及優(yōu)越的行政配套，中心區(qū)寫字樓毫無疑問是深圳最具成長潛力的寫字樓，隨著保留空地的進一步開發(fā)，市政府部分職能部門的陸續(xù)遷入，中心區(qū)將是深圳寫字樓發(fā)展的龍頭片區(qū)。

　　2、成熟的大環(huán)境內(nèi)高品質(zhì)寫字樓將是深圳寫字樓市場的主流。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計2005、2006年市場需求狀況、租售水平顯示，隨著地鐵的開通、大型商業(yè)項目的投入使用，配套的不斷完善，商務氛圍的日趨成熟，區(qū)域規(guī)劃逐漸成熟，中心區(qū)、中心西區(qū)的高配置、高素質(zhì)寫字樓不斷受到追捧，無論是租金還是價格均在不斷攀升，出租率也始終保持一個較高水平，這也更進一步促使寫字樓的硬件軟件設計不斷完善，力求達到國際商務空間標準將成為必然。

　　可以預見，隨著深圳經(jīng)濟的更進一步發(fā)展，“十一五”計劃的進一步實施，深圳將會吸引更多的大型企業(yè)及跨國公司進入，未來成熟大環(huán)境中高質(zhì)數(shù)的純寫字樓將會成為深圳寫字樓市場需求的主流，而早期低配置、低質(zhì)素寫字樓將會面臨較為困難的運營狀態(tài)。

　　3、適應深圳創(chuàng)新經(jīng)濟的定位，高新技術(shù)、物業(yè)、金融服務業(yè)企業(yè)將會成為深圳寫字樓客戶的主流。

　　根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)劃，“創(chuàng)新”是深圳發(fā)展的主題，以“高科技產(chǎn)業(yè)、金融服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)”是深圳的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　隨著投資環(huán)境的改善，更多跨國企業(yè)將深圳作為戰(zhàn)略投資的首選之地，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般的需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。

　　4、單一業(yè)權(quán)物業(yè)倍受歡迎，供給不足，需求旺盛，租金一直保在高位運營，空置率遠低于甲級寫字樓平均水平。

　　單一業(yè)權(quán)物業(yè)即物業(yè)所有權(quán)集中在一家業(yè)主手中，物業(yè)整體出租，不零散銷售。由于單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)因業(yè)權(quán)高度統(tǒng)一，能真正為客戶提供諸多的使用便利，客戶在選擇物業(yè)的面積、朝向、戶型時有著較大的自主性，同時，企業(yè)需要擴租場地時彈性較大。在招租過程中也可以有效控制進駐企業(yè)的素質(zhì)，可以有效聚集高素質(zhì)客戶，這一點也正是所有跨國企業(yè)、龍頭企業(yè)選擇物業(yè)質(zhì)數(shù)時考慮的重要因素，所以在市場上倍受這類行業(yè)巨頭企業(yè)的歡迎。

　　目前，深圳市場上可供選擇的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓僅有六座，供應極其有限，據(jù)戴德梁行調(diào)查顯示，單一業(yè)權(quán)寫字樓平均租金水平均高于同級別其它寫字樓10%，空置率低，大型長租企業(yè)給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很大的便利，同時也最大限度地提升和維護了物業(yè)整體形象。

　　5、持續(xù)利好政策刺激寫字樓供應達到歷史高峰期，市場競爭進入白熱化。各區(qū)寫字樓必須細分市場找準定位，形成互補共贏。

　　據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2007年至2009年深圳總共將有160平方米寫字樓物推出，其中，中心區(qū)60萬平方米，中心西區(qū)20萬平方米，南山區(qū)10萬平方米，華強片區(qū)50萬平方米，羅湖20萬平方米。井噴式的開發(fā)量，后市寫字樓持續(xù)的大供應量，達到歷史高峰期，市場競爭激烈。