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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 區(qū)域觀察 >> 正文2007深圳樓市八大熱點(diǎn) 房價(jià)博奕"游戲"持續(xù)上演
把脈2007年深圳樓市八大熱點(diǎn)2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之供應(yīng)格局
供應(yīng)格局逆轉(zhuǎn)中低收入者購房可期
深圳中原
供求矛盾將得到有效緩解
近幾年深圳的住房銷量逐年走高，而供應(yīng)沒有相應(yīng)增長，從2003年開始到2006年連續(xù)四年供求比不足1,存量房以及新增供應(yīng)都得到比較徹底消化。今年全市銷售面積700余萬平米，與去年900萬相比，下降了22%，新增供應(yīng)的減少導(dǎo)致銷售面積下降。
進(jìn)入到2007年，商品住房供需矛盾有望得到緩解，首先因調(diào)整套型比例而延誤的項(xiàng)目已渡過調(diào)整期，會(huì)在2007年陸續(xù)釋放出來。其次根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，不計(jì)政策性住房，2006年，深圳要建商品住房10.9萬套，建筑面積975萬平方米，2007年，要建商品住房13.4萬套，建筑面積1197萬平方米，如果計(jì)劃得到落實(shí)，2007年會(huì)有不低于10萬套的新增商品住房投放市場，幾乎是06年供應(yīng)套數(shù)的2倍。更重要的是連續(xù)五年都保持這樣的新增供應(yīng)，能夠大大解除消費(fèi)者的心理恐慌，在促進(jìn)消費(fèi)者理性置業(yè)，保持市場平穩(wěn)發(fā)展方面將起到重要作用。
房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)邊緣化
2006年深圳樓市的熱點(diǎn)主要集中在龍華、布吉、寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)、蛇口五地，新盤多，銷售火，推售量以及銷售量占全市的比例都分別在六成以上，熱點(diǎn)區(qū)域仍然是去年的延續(xù)，以緊鄰城市核心區(qū)的關(guān)口區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>
2007年這種格局會(huì)有所改變，從今年下半年出讓的住宅用地看，11塊地，分布在坪山、觀瀾、寶龍、龍崗中心城、光明、松崗、西鄉(xiāng)等地，基本上圍繞著我市的高新產(chǎn)業(yè)帶布局，房地產(chǎn)開發(fā)向關(guān)外產(chǎn)業(yè)人群傾斜的意圖十分明顯。其中發(fā)展較為成熟的龍崗大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)，觀瀾-龍華工業(yè)區(qū)、光明南工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)帶，獲得的商品住房用地份額明顯較多。這些地塊所在區(qū)域大部分房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，市場發(fā)育不成熟，但拿到這些地塊的開發(fā)商均為深圳的大型房地產(chǎn)企業(yè)，能有效提升當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)水準(zhǔn)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的跳躍發(fā)展，而樓市熱點(diǎn)也會(huì)伴隨著這些項(xiàng)目的開發(fā)向城市邊緣地區(qū)過度。
房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)邊緣化
中低收入者購房有望
2007年住宅供應(yīng)會(huì)有兩個(gè)顯著變化：一是90平米以下中小戶型比例顯著放大，另外關(guān)外供應(yīng)量顯著增多，這兩個(gè)因素將促成關(guān)內(nèi)與關(guān)外、大戶型與中小戶型的房價(jià)產(chǎn)生分化。
關(guān)內(nèi)受到用地限制，住宅項(xiàng)目比較稀缺，主要依靠存量用地及舊改釋放的量。無論大戶型項(xiàng)目還是小戶型項(xiàng)目，產(chǎn)品都會(huì)進(jìn)一步升級，以實(shí)現(xiàn)最高價(jià)值爭取最高利潤為目的，價(jià)格不斷攀升，并成為海內(nèi)外投資者追逐的目標(biāo)。大戶型的打造會(huì)趨向闊而豪，與國際水準(zhǔn)接軌。
關(guān)外項(xiàng)目，90平方米以下房型會(huì)向設(shè)計(jì)舒適、功能齊全、適宜居家的方向發(fā)展，在新政約束下，90平米以下房型供應(yīng)激增，同質(zhì)化競爭加劇，價(jià)格不可避免地成為競爭的核心。而關(guān)外大戶型雖然也會(huì)慢慢減少，但受到小戶型左右或上下自由打通靈活組合的威脅，房價(jià)大幅上漲難度較大。
今年出讓的土地明年下半年能形成有效供應(yīng)，關(guān)外將出現(xiàn)大量6000-7000元的住宅物業(yè)，與深圳平均房價(jià)保持3000元左右的價(jià)格差，能有效平抑深圳房價(jià)上漲的幅度，上市量越多，對房價(jià)的平抑作用越明顯；另外，高端物業(yè)已在06年消化較多，07年顯著減少，不會(huì)對房價(jià)造成較大的拉升。綜合各種因素，2007年深圳平均房價(jià)的漲幅將保持5%-10%的合理范圍，中低收入者將能在關(guān)外實(shí)現(xiàn)置業(yè)計(jì)劃。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之外銷市場
港人在深置業(yè)數(shù)量將減少
置業(yè)國際
自今年4月以來，政府先后出臺(tái)了國六條及實(shí)施細(xì)則、土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入等一系列政策。在眾多政策對市場不斷調(diào)控與規(guī)范的過程中，深圳外銷市場保持著持續(xù)、穩(wěn)步向前的發(fā)展態(tài)勢，成交產(chǎn)品類型更加豐富、涉及到的區(qū)域也有所擴(kuò)展，呈現(xiàn)出與往年不同的特點(diǎn)。
置業(yè)范圍逐步擴(kuò)展
近年來，源于人民幣不斷升值與房地產(chǎn)市場的預(yù)期向上，中國房地產(chǎn)市場備受關(guān)注，深圳地產(chǎn)作為中國地產(chǎn)的排頭兵，更是格外令人矚目?？傮w來說，2006年的深圳外銷市場總體情況向好，住宅、商鋪、寫字樓等各類型產(chǎn)品成交情況理想，成交價(jià)格較往年上漲。
從具體的物業(yè)類型來看：住宅類產(chǎn)品最受歡迎，其中別墅、豪宅等高檔住宅產(chǎn)品的受歡迎程度更甚；其次是專業(yè)商場、社區(qū)商鋪等商業(yè)類物業(yè)，這類產(chǎn)品較高的投資回報(bào)率也吸引了不少外地買家的關(guān)注；同時(shí)，隨著深圳幾大中心城區(qū)建設(shè)的加快，寫字樓類產(chǎn)品供應(yīng)逐年加大，寫字樓也越來越受到投資者歡迎，特別是基金、財(cái)團(tuán)等大型投資者的青睞。
再從各區(qū)的銷售情況看：關(guān)內(nèi)各區(qū)新推項(xiàng)目逐年減少，地鐵、快速干道等一系列交通設(shè)施的日趨完善，關(guān)外建筑產(chǎn)品素質(zhì)的不斷提升等，外銷市場涉及的范圍已從羅湖、福田至南山、鹽田等關(guān)內(nèi)片區(qū)，逐步擴(kuò)展到寶安、龍崗的關(guān)外片區(qū)，寶安、龍崗兩區(qū)以各自不同的優(yōu)勢吸引著外資的關(guān)注，不僅布吉、龍華等較早開發(fā)片區(qū)外銷客戶的數(shù)量增加，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)等其它片區(qū)的項(xiàng)目也開始受到外銷客戶的喜愛。
外銷市場持續(xù)看好
7月底，國家六部委聯(lián)合發(fā)布了對外資調(diào)控的”限外政策”，進(jìn)一步規(guī)范和完善外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場；基于調(diào)控后的市場反映，國家可能會(huì)在明年繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，就促使部分外銷市場的投資置業(yè)者變得比較觀望。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括港資在內(nèi)，深圳近年樓市上外資購房量約在10%左右，但外資批量入市較少，以香港、臺(tái)灣等境外個(gè)體資金為主；這些外銷客戶因?yàn)榫幼?、開拓業(yè)務(wù)等實(shí)際需求而到深圳投資置業(yè)，限制外資購房的政策對他們不會(huì)構(gòu)成重大的實(shí)質(zhì)影響，其影響也主要體現(xiàn)在心理層面。以在深圳投資置業(yè)的港人為例：基于宏觀調(diào)控的影響，年中港人到內(nèi)地投資置業(yè)曾較為觀望，但港人到深圳工作及開拓業(yè)務(wù)已成趨勢，加上內(nèi)地經(jīng)濟(jì)快速增長帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的需求及價(jià)格的上升，及近期人民幣與港幣之間匯率變化所帶來的影響，都將促使港人在深投資置業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢；根據(jù)置業(yè)國際研究中心的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年港人購買深圳住宅物業(yè)的單位數(shù)目，估計(jì)為10800個(gè)-11200個(gè)，宗數(shù)較去年略有減少，但成交總額高于往年；預(yù)計(jì)2007年全年港人投資深圳物業(yè)宗數(shù)將略為減少，但總金額仍將有所上升。
2006年，政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)過這一輪的梳理與調(diào)整，朝著更加平穩(wěn)與理性的方向發(fā)展?；谡麄€(gè)市場情況的良好發(fā)展，外銷市場在2007年也將有良好的表現(xiàn)。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之房價(jià)
房價(jià)博奕“游戲”持續(xù)上演
星彥地產(chǎn)
在2006年國六條“70／90”政策實(shí)施的影響下，較多項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃延遲入市，預(yù)計(jì)2007年深圳住宅新房整體供應(yīng)仍將呈緊缺態(tài)勢。據(jù)星彥地產(chǎn)對年底已開工但未銷售項(xiàng)目的實(shí)地考察，2007年深圳商品住宅可能新增項(xiàng)目107個(gè)，供應(yīng)建筑面積約為769.9萬平方米，8萬套房源，較2006年稍有增加，比例在10%左右。
關(guān)外依然是市場供應(yīng)的主力，占市場份額的62%，其中寶安區(qū)25個(gè)項(xiàng)目，住宅建筑面積230萬平方米；龍崗區(qū)28個(gè)項(xiàng)目，244.9萬平方米。市內(nèi)四區(qū)占38%的比例，羅湖區(qū)9個(gè)項(xiàng)目，41.6萬平方米；福田區(qū)樂觀估計(jì)有19個(gè)項(xiàng)目，103.3萬平方米，南山區(qū)19個(gè)項(xiàng)目，132.1萬平方米；鹽田區(qū)7個(gè)項(xiàng)目，18萬平方米。
產(chǎn)品供應(yīng)以中大戶型為主，3房及以上戶型占總供應(yīng)面積的60%左右。其中豪宅項(xiàng)目16個(gè)，供應(yīng)面積達(dá)到120萬平方米，占16%的市場份額，均價(jià)在24000元／平方米左右，主要分布于南山紅樹灣、蛇口、鹽田大梅沙、寶安龍華、觀瀾、龍崗橫崗及坂田片區(qū)。2007年的豪宅盛宴以老面孔居多，如御景東方二期、中信紅樹灣三期、蘭溪谷二期、天琴灣三期、振業(yè)城二期、萬科城四期、第五園三期、星河丹堤二期等；新面孔僅有梅沙灣花園、公園大地、大山地、觀湖園為數(shù)不多的幾個(gè)項(xiàng)目，由于政策和規(guī)劃的限制，豪宅市場實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入最后的輝煌期。
小戶型(單房、1房為主項(xiàng)目)比豪宅則相形見絀，項(xiàng)目15個(gè)，總面積50萬平方米左右，主要集中在羅湖、福田兩區(qū)，寶安中心區(qū)及龍華片區(qū)亦有部分供應(yīng)；南山區(qū)及鹽田區(qū)的小戶型供應(yīng)則大量減少。2007年的市區(qū)小戶型住宅商務(wù)化傾向明顯，酒店公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目較多。
價(jià)格走勢方面，由于豪宅的大量推出，將有效拉升市場整體均價(jià)，保守測算，2007年住宅新盤供應(yīng)整體均價(jià)在11000元／平方米左右，將較2006年上漲20%以上。剔除豪宅影響，普通住宅新盤供應(yīng)均價(jià)亦在8900元／平方米左右。由各項(xiàng)目工期推算，2007年上半年深圳住宅新房供應(yīng)量僅約為260萬平方米，供求關(guān)系持續(xù)不平衡，價(jià)格找平，房價(jià)上行仍有其內(nèi)在的市場動(dòng)力。
從城市發(fā)展階段看，深圳未來幾年將進(jìn)入高度城市化的階段，城市經(jīng)營將精耕細(xì)作，如已經(jīng)出臺(tái)的城市步行系統(tǒng)、公共空間系統(tǒng)及公交系統(tǒng)規(guī)劃等，而關(guān)外地區(qū)正經(jīng)歷基礎(chǔ)設(shè)施的大建設(shè)時(shí)期，整個(gè)城市的宜居程度將大幅提升，多數(shù)外來人口將傾向于落地生根，房屋價(jià)格也必定經(jīng)歷上行的階段。這是房價(jià)游戲的“土壤條件”。
中國在經(jīng)濟(jì)“軟著陸”之后，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長，而物價(jià)水平則保持相對穩(wěn)定，民間存款大量增加，多年積累之后形成龐大的“資本散戶階層”，資金亟需出口。這是房價(jià)游戲的“肥料”。
新房供應(yīng)緊缺是房價(jià)游戲的“種子”。從2004年下半年開始，由于供求關(guān)系極度緊張，深圳樓市一直存在過度“篩客”的問題，每一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格都將是客戶能夠接受的最高價(jià)格，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的客戶先買房，實(shí)力較弱的客戶被“甩”出市場。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之寫字樓
寫字樓市場供應(yīng)量欲創(chuàng)新高
戴德梁行
2007年，深圳寫字樓市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢：
1、中心商務(wù)區(qū)將進(jìn)入成熟的高速發(fā)展期，標(biāo)準(zhǔn)國際商務(wù)區(qū)正逐步形成。各商務(wù)區(qū)功能定位互補(bǔ)、協(xié)作發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)全市商務(wù)功能的系統(tǒng)化與整體化。
由中心南區(qū)與北區(qū)共同組成的中心行政商務(wù)區(qū)規(guī)劃建筑有30幢寫字樓，總建面積約有180萬平方米，目前大部分已建成即將進(jìn)入使用；2005年8月，政府相關(guān)規(guī)劃決定，原高交會(huì)館位置將調(diào)整為金融機(jī)構(gòu)用地，建設(shè)深圳金融中心，作為深圳金融經(jīng)濟(jì)象征的深交所也將搬遷于此，并建設(shè)成深圳的標(biāo)志性建筑。受此眾多利好因素的影響，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前已有25家銀行等金融機(jī)構(gòu)聚集于此，其它行業(yè)眾多龍頭企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，區(qū)內(nèi)商務(wù)氣氛逐漸濃厚?？梢灶A(yù)見，隨著深圳“十一五”計(jì)劃的實(shí)施，中心區(qū)新金融中心、新國際商務(wù)中心，新態(tài)勢的定位將進(jìn)一步顯現(xiàn)。中心商務(wù)區(qū)正在逐漸形成標(biāo)準(zhǔn)的國際商務(wù)區(qū)，中心區(qū)進(jìn)入了成熟的高速發(fā)展期。
憑借著良好的區(qū)域規(guī)劃以及優(yōu)越的行政配套，中心區(qū)寫字樓毫無疑問是深圳最具成長潛力的寫字樓，隨著保留空地的進(jìn)一步開發(fā)，市政府部分職能部門的陸續(xù)遷入，中心區(qū)將是深圳寫字樓發(fā)展的龍頭片區(qū)。
2、成熟的大環(huán)境內(nèi)高品質(zhì)寫字樓將是深圳寫字樓市場的主流。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)2005、2006年市場需求狀況、租售水平顯示，隨著地鐵的開通、大型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，配套的不斷完善，商務(wù)氛圍的日趨成熟，區(qū)域規(guī)劃逐漸成熟，中心區(qū)、中心西區(qū)的高配置、高素質(zhì)寫字樓不斷受到追捧，無論是租金還是價(jià)格均在不斷攀升，出租率也始終保持一個(gè)較高水平，這也更進(jìn)一步促使寫字樓的硬件軟件設(shè)計(jì)不斷完善，力求達(dá)到國際商務(wù)空間標(biāo)準(zhǔn)將成為必然。
可以預(yù)見，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的更進(jìn)一步發(fā)展，“十一五”計(jì)劃的進(jìn)一步實(shí)施，深圳將會(huì)吸引更多的大型企業(yè)及跨國公司進(jìn)入，未來成熟大環(huán)境中高質(zhì)數(shù)的純寫字樓將會(huì)成為深圳寫字樓市場需求的主流，而早期低配置、低質(zhì)素寫字樓將會(huì)面臨較為困難的運(yùn)營狀態(tài)。
3、適應(yīng)深圳創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)的定位，高新技術(shù)、物業(yè)、金融服務(wù)業(yè)企業(yè)將會(huì)成為深圳寫字樓客戶的主流。
根據(jù)政府的相關(guān)規(guī)劃，“創(chuàng)新”是深圳發(fā)展的主題，以“高科技產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)”是深圳的支柱產(chǎn)業(yè)。
隨著投資環(huán)境的改善，更多跨國企業(yè)將深圳作為戰(zhàn)略投資的首選之地，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。這類企業(yè)一般的需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會(huì)一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價(jià)格、交通、周邊環(huán)境以及配套。如果能將這部分租客轉(zhuǎn)化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。
4、單一業(yè)權(quán)物業(yè)倍受歡迎，供給不足，需求旺盛，租金一直保在高位運(yùn)營，空置率遠(yuǎn)低于甲級寫字樓平均水平。
單一業(yè)權(quán)物業(yè)即物業(yè)所有權(quán)集中在一家業(yè)主手中，物業(yè)整體出租，不零散銷售。由于單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)因業(yè)權(quán)高度統(tǒng)一，能真正為客戶提供諸多的使用便利，客戶在選擇物業(yè)的面積、朝向、戶型時(shí)有著較大的自主性，同時(shí)，企業(yè)需要擴(kuò)租場地時(shí)彈性較大。在招租過程中也可以有效控制進(jìn)駐企業(yè)的素質(zhì)，可以有效聚集高素質(zhì)客戶，這一點(diǎn)也正是所有跨國企業(yè)、龍頭企業(yè)選擇物業(yè)質(zhì)數(shù)時(shí)考慮的重要因素，所以在市場上倍受這類行業(yè)巨頭企業(yè)的歡迎。
目前，深圳市場上可供選擇的單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓僅有六座，供應(yīng)極其有限，據(jù)戴德梁行調(diào)查顯示，單一業(yè)權(quán)寫字樓平均租金水平均高于同級別其它寫字樓10%，空置率低，大型長租企業(yè)給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很大的便利，同時(shí)也最大限度地提升和維護(hù)了物業(yè)整體形象。
5、持續(xù)利好政策刺激寫字樓供應(yīng)達(dá)到歷史高峰期，市場競爭進(jìn)入白熱化。各區(qū)寫字樓必須細(xì)分市場找準(zhǔn)定位，形成互補(bǔ)共贏。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2007年至2009年深圳總共將有160平方米寫字樓物推出，其中，中心區(qū)60萬平方米，中心西區(qū)20萬平方米，南山區(qū)10萬平方米，華強(qiáng)片區(qū)50萬平方米，羅湖20萬平方米。井噴式的開發(fā)量，后市寫字樓持續(xù)的大供應(yīng)量，達(dá)到歷史高峰期，市場競爭激烈。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之商業(yè)地產(chǎn)
社區(qū)商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步提升
世方商業(yè)地產(chǎn)
2006年是深圳商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集中放量的一年，也是深圳商業(yè)地產(chǎn)走向成熟的一個(gè)轉(zhuǎn)折年，全年開發(fā)量約150萬平方米，其中購物中心成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量，主流商圈改造擴(kuò)容，社區(qū)商業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2007年，這一勢頭將繼續(xù)，購物中心進(jìn)入開業(yè)高峰期，同時(shí)新的購物中心建設(shè)，而社區(qū)商業(yè)將隨著價(jià)值提升，將穩(wěn)步發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)走高
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量將超過150萬平方米，預(yù)計(jì)07年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)走高。
首先，在大宗商業(yè)項(xiàng)目方面，繼福田南山之后，寶安中心區(qū)CBD商圈將發(fā)力，大型商業(yè)項(xiàng)目面世；龍崗也將規(guī)劃有幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目；福田中心區(qū)還有國商晶島國際。此外，龍華、沙井等片區(qū)也將規(guī)劃有大型購物中心。2007年，購物中心熱將持續(xù)。
其次，社區(qū)商業(yè)開發(fā)量將增大。2006年，社區(qū)商業(yè)占了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的1／3之多，超過50萬平方米。2007年，基于社區(qū)商業(yè)高消費(fèi)需求的刺激，社區(qū)商鋪銷售利潤的驅(qū)動(dòng)，社區(qū)商業(yè)開發(fā)將繼續(xù)升溫。社區(qū)商業(yè)的開發(fā)將會(huì)集中在寶安中心區(qū)、龍崗中心城以及關(guān)內(nèi)舊城改造等區(qū)域。
在專業(yè)市場方面，主要有平湖板塊和華強(qiáng)北板塊。平湖板塊將有華南城二期、中國特產(chǎn)城等相繼入市；華強(qiáng)北電子群將有新亞洲二期、華強(qiáng)電子世界等。
商鋪銷售形勢良好，價(jià)格將略有上升
2006年商鋪銷售全線飄紅，多個(gè)商鋪開盤即售罄。2007年，隨著地產(chǎn)新政、人民幣升值、國外資金港人資金介入等因素影響，商鋪銷售形勢將繼續(xù)走紅，商鋪整體售價(jià)將略有上揚(yáng)。
華強(qiáng)北擴(kuò)容的街道：06年商鋪銷售均價(jià)每平方米突破10萬元，最高價(jià)達(dá)到18萬元。預(yù)計(jì)隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)容，次商業(yè)街的商鋪售價(jià)將繼續(xù)高漲。
南山商業(yè)文化中心區(qū)：06年推出的基本上是大型商業(yè)中心，商鋪售價(jià)已突破每平方米7萬元，07年該區(qū)域已沒有商業(yè)項(xiàng)目可售。
寶安中心區(qū)：今年推出的主要以社區(qū)型商鋪為主，售價(jià)由年初的每平方米售價(jià)3萬元，到下半年每平方米均價(jià)突破4萬元。07年隨著商業(yè)巨艦浮出水面，以及寶安中心區(qū)的日益成熟，商鋪售價(jià)將再上一個(gè)新臺(tái)階。
龍崗中心城：今年推出的基本是社區(qū)商鋪，售價(jià)約每平方米1.5-2萬元。由于人氣不足及商業(yè)開發(fā)過度，預(yù)計(jì)07年龍崗中心城商鋪售價(jià)將維持今年水平。
社區(qū)商鋪：深圳社區(qū)商鋪呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長態(tài)勢，06年部分商鋪售價(jià)已突破每平方米5萬元，預(yù)計(jì)明年還將適度上漲。
發(fā)展商持有性商業(yè)比重加大
2006年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無論是購物中心還是社區(qū)商業(yè)，發(fā)展商均只銷售部分街鋪，持有大部分物業(yè)。
2007年，發(fā)展商持有性商業(yè)比重將繼續(xù)加大。其原因主要是商鋪銷售后遺癥增大，銷售將帶來很大的后期經(jīng)營壓力。發(fā)展商持有性物業(yè)，有整體出租，亦有部分出租，還有自營百貨。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之中小戶型
中小戶型顛覆傳統(tǒng)功能
德思勤置業(yè)
2006年“70·90”新政及各地細(xì)則的出臺(tái)，中小戶型市場將引發(fā)房地產(chǎn)市場新一輪洗牌，中小戶型將成為未來房地產(chǎn)的主流已是不爭的事實(shí)。對于開發(fā)商而言，將不得不面臨產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇的局面。如何提升中小戶型產(chǎn)品的價(jià)值，在日趨激烈的競爭中立于不敗之地，成為2006房地產(chǎn)業(yè)界共同探討的話題。
2006深圳中小戶型市場總體較活躍，市場看好。在今年新推出的中小戶型項(xiàng)目大多在開盤2-3個(gè)月后進(jìn)入尾盤期。深圳特區(qū)內(nèi)羅湖、福田、南山三區(qū)40平方米以內(nèi)的單身公寓供應(yīng)較少，需求旺盛，成交活躍。深圳特區(qū)外龍崗、寶安是置業(yè)小戶型的集中供應(yīng)地，需求量逐步上升。這在交通便利、規(guī)劃利好的次區(qū)域中心趨勢體現(xiàn)明顯。
產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、資本化、品牌化是中小戶型產(chǎn)品發(fā)展的必由之路。在2007年小戶型市場的競爭，將加速產(chǎn)品的市場細(xì)分。在傳統(tǒng)的單一的居住功能基礎(chǔ)上，中小戶型產(chǎn)品將會(huì)附加新的功能或顛覆以往功能，帶來中小戶型產(chǎn)品的新的價(jià)值提升。同時(shí)，客戶研究的深入將會(huì)帶來中小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營銷理論的升級與創(chuàng)新，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。除去區(qū)域、服務(wù)因素，中小戶型產(chǎn)品的細(xì)分主要針對不同市場與客戶的需求來實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的提升，這將是未來中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新的重要考慮因素。在此基礎(chǔ)上未來中小戶型產(chǎn)品的主要呈以下發(fā)展趨勢：
傳統(tǒng)居住型中小戶型產(chǎn)品將改變單一的以過渡為主的中低檔產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以德思勤的經(jīng)驗(yàn)來看，改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要通過市場定位、設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、強(qiáng)化產(chǎn)品功能和引入豪宅元素等方式來實(shí)現(xiàn)，從而提升產(chǎn)品價(jià)值，拉開產(chǎn)品檔次，滿足不同客戶群的需要。
都市綜合體中的復(fù)合型公寓將隨著都市綜合體類物業(yè)的大量涌現(xiàn)，通過其復(fù)合價(jià)值效應(yīng)而實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。除了目前的城市中的都市綜合體公寓外，近郊衛(wèi)星城中的泛都市綜合體和產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園配套的產(chǎn)業(yè)復(fù)合體中的復(fù)合型公寓也是值得關(guān)注的對象。
服務(wù)式公寓將針對不同客戶需要的細(xì)分，出現(xiàn)新的產(chǎn)品類型。此類產(chǎn)品通過附加服務(wù)價(jià)值取勝。隨著客戶的需求細(xì)分以至越來越成熟，作為服務(wù)式公寓的典型代表，酒店式公寓受到市場長期追捧，而如何在市場競爭加大的情況下提高酒店式公寓的附加值，使投資方具有更高的投資收益率，這是業(yè)界面臨的共同難題。
尚在發(fā)展中的產(chǎn)權(quán)式公寓也將出現(xiàn)新的形式。目前市場上廣泛存在的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓將與其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成新的產(chǎn)品類型，比如與旅游業(yè)相結(jié)合衍生出分時(shí)度假公寓產(chǎn)品。
產(chǎn)品細(xì)分必然會(huì)加大開發(fā)難度。在政府主導(dǎo)市場、需求長期存在的利好局面下，如何使產(chǎn)品價(jià)值最大化、成本最優(yōu)化、避免產(chǎn)品同質(zhì)化以提升產(chǎn)品競爭力，是開發(fā)中小戶型產(chǎn)品首先要解決的問題。精確的市場定位與項(xiàng)目定位、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新、附加的服務(wù)價(jià)值、企業(yè)的品牌塑造是應(yīng)對市場競爭、提升產(chǎn)品價(jià)值、保證企業(yè)競爭力必不可少的條件。
2007深圳中小戶型將會(huì)競爭更加激烈，關(guān)內(nèi)受土地控制的影響，小戶型將越來越少，后入市的中小戶型價(jià)格將被抬高。在政府的主導(dǎo)下，通過控制出讓土地類型，關(guān)外將會(huì)出現(xiàn)較多的大中小戶型項(xiàng)目。在新政的影響下，各個(gè)項(xiàng)目將會(huì)加大90平方米以內(nèi)房型比例。2房單位增多，競爭加劇。通過設(shè)計(jì)手法的提高和產(chǎn)品創(chuàng)新，新產(chǎn)品類型會(huì)大量出現(xiàn)。深圳市場的剛性需求仍將在很長一段時(shí)間持續(xù)，市場總體呈現(xiàn)供需兩旺的局面。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之片區(qū)
二線拓展區(qū)商業(yè)騰飛在即
同致行地產(chǎn)
二線拓展區(qū)位于深圳市中部、福田區(qū)以北地區(qū)，東起梅龍路，西至龍華和平南路，南與福田中心區(qū)相連，北鄰布龍公路，總用地面積19.385平方公里。遠(yuǎn)景控制人口規(guī)模為20萬人，彈性人口規(guī)模為30萬人，規(guī)劃建筑總量為927.7萬平方米。
龍華，深圳中心商圈的第一副中心
作為福田中心區(qū)發(fā)展的后備用地，政府將二線拓展區(qū)定位為”福田中心區(qū)”配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。
從深圳商業(yè)格局演變來看，二線拓展區(qū)應(yīng)該定位為“深圳中心商業(yè)圈的第一副中心”，而深圳中心商業(yè)圈則是由華強(qiáng)北、福田中心區(qū)和南山商業(yè)文化中心這三大商圈組成的。隨著福田和南山的就業(yè)人員大量移居至龍華，二線拓展區(qū)將來除了服務(wù)于龍華片區(qū)的消費(fèi)者外，還會(huì)在一定程度上輻射至福田和南山，因此，未來的龍華將成為”中心大商業(yè)圈”的互補(bǔ)性商圈，中高檔居家型購物和休閑娛樂消費(fèi)需求巨大，發(fā)展前景非常看好”。
由于受地理和交通的限制，在深圳商業(yè)”西進(jìn)”之后，”北上”則是深圳商業(yè)發(fā)展的必然選擇。具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢的二線拓展區(qū)成為商業(yè)北上的咽喉，必將成為商業(yè)群雄逐鹿的沙場。
二線拓展區(qū)商業(yè)井噴在即
隨著2006年梅龍路正式通車，福龍路動(dòng)工；2008-2010年福龍路、地鐵四號線、龍華火車新站將陸續(xù)投入使用，便捷的交通將成為二線拓展區(qū)聯(lián)結(jié)福田、南山、寶安乃至珠三角的財(cái)富通道，并帶動(dòng)片區(qū)倉儲(chǔ)配送、物流運(yùn)輸、旅游、文化、生活等各領(lǐng)域的迅猛發(fā)展。從同致行代理的中航香水郡(查看地圖)商業(yè)步行街、金地梅龍鎮(zhèn)商業(yè)的火爆銷售中，足以看到投資者對該片區(qū)商業(yè)前景的看好。目前二線拓展區(qū)商鋪的均價(jià)已經(jīng)突破20000元／平米，隨著七里香榭、中航龍華、深國投，港鐵，以及綠景等項(xiàng)目的開發(fā)，二線拓展區(qū)商業(yè)井噴在即。
二線拓展區(qū)，龍華未來的新商業(yè)中心
二線拓展區(qū)商圈必將成為龍華的未來商業(yè)中心，大型的中高檔百貨和購物中心，以及特色化、主題化商業(yè)將匯聚于此，并將肩負(fù)起龍華商業(yè)升級換代的重任。龍華的傳統(tǒng)商圈將會(huì)被邊緣化，逐步向?qū)I(yè)化、低端化和社區(qū)化轉(zhuǎn)型，成為專業(yè)市場、中小型百貨和超市的集聚地。
隨二線拓展區(qū)的建設(shè)、地鐵四號線開通、龍華火車站的投入使用，二線拓展區(qū)將產(chǎn)生三個(gè)極具代表性的新型商業(yè)街區(qū)，白石龍街區(qū)、龍華火車站街區(qū)以及紅山站街區(qū)。目前世界大型零售知名企業(yè)沃爾瑪、家樂福、樂購等，以及國內(nèi)的大型零售品牌紛紛表示關(guān)注此區(qū)域發(fā)展，并做好了適時(shí)進(jìn)駐的準(zhǔn)備。可以預(yù)見，新一輪的商業(yè)圈地運(yùn)動(dòng)即將展開。
根據(jù)同致行研究顯示，二線拓展區(qū)核心商圈未來待開發(fā)的商業(yè)經(jīng)營面積約有50-60萬平方米，但未來5年內(nèi)的商業(yè)消費(fèi)容量約為38萬平米，加之一個(gè)新商圈的成熟至少需5年以上，因此，龍華二線拓展區(qū)的商業(yè)開發(fā)商和經(jīng)營商在前期商業(yè)定位時(shí)必須具有前瞻性和適度超前性，審時(shí)度勢地進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，并做好長期投資的準(zhǔn)備，而廣大投資者則可挖掘優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)縫低吸納，投資回報(bào)必將非常豐厚。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之外銷市場
港人在深置業(yè)數(shù)量將減少
置業(yè)國際
自今年4月以來，政府先后出臺(tái)了國六條及實(shí)施細(xì)則、土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入等一系列政策。在眾多政策對市場不斷調(diào)控與規(guī)范的過程中，深圳外銷市場保持著持續(xù)、穩(wěn)步向前的發(fā)展態(tài)勢，成交產(chǎn)品類型更加豐富、涉及到的區(qū)域也有所擴(kuò)展，呈現(xiàn)出與往年不同的特點(diǎn)。
置業(yè)范圍逐步擴(kuò)展
近年來，源于人民幣不斷升值與房地產(chǎn)市場的預(yù)期向上，中國房地產(chǎn)市場備受關(guān)注，深圳地產(chǎn)作為中國地產(chǎn)的排頭兵，更是格外令人矚目?？傮w來說，2006年的深圳外銷市場總體情況向好，住宅、商鋪、寫字樓等各類型產(chǎn)品成交情況理想，成交價(jià)格較往年上漲。
從具體的物業(yè)類型來看：住宅類產(chǎn)品最受歡迎，其中別墅、豪宅等高檔住宅產(chǎn)品的受歡迎程度更甚；其次是專業(yè)商場、社區(qū)商鋪等商業(yè)類物業(yè)，這類產(chǎn)品較高的投資回報(bào)率也吸引了不少外地買家的關(guān)注；同時(shí)，隨著深圳幾大中心城區(qū)建設(shè)的加快，寫字樓類產(chǎn)品供應(yīng)逐年加大，寫字樓也越來越受到投資者歡迎，特別是基金、財(cái)團(tuán)等大型投資者的青睞。
再從各區(qū)的銷售情況看：關(guān)內(nèi)各區(qū)新推項(xiàng)目逐年減少，地鐵、快速干道等一系列交通設(shè)施的日趨完善，關(guān)外建筑產(chǎn)品素質(zhì)的不斷提升等，外銷市場涉及的范圍已從羅湖、福田至南山、鹽田等關(guān)內(nèi)片區(qū)，逐步擴(kuò)展到寶安、龍崗的關(guān)外片區(qū)，寶安、龍崗兩區(qū)以各自不同的優(yōu)勢吸引著外資的關(guān)注，不僅布吉、龍華等較早開發(fā)片區(qū)外銷客戶的數(shù)量增加，寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)等其它片區(qū)的項(xiàng)目也開始受到外銷客戶的喜愛。
外銷市場持續(xù)看好
7月底，國家六部委聯(lián)合發(fā)布了對外資調(diào)控的”限外政策”，進(jìn)一步規(guī)范和完善外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場；基于調(diào)控后的市場反映，國家可能會(huì)在明年繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策，就促使部分外銷市場的投資置業(yè)者變得比較觀望。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括港資在內(nèi)，深圳近年樓市上外資購房量約在10%左右，但外資批量入市較少，以香港、臺(tái)灣等境外個(gè)體資金為主；這些外銷客戶因?yàn)榫幼?、開拓業(yè)務(wù)等實(shí)際需求而到深圳投資置業(yè)，限制外資購房的政策對他們不會(huì)構(gòu)成重大的實(shí)質(zhì)影響，其影響也主要體現(xiàn)在心理層面。以在深圳投資置業(yè)的港人為例：基于宏觀調(diào)控的影響，年中港人到內(nèi)地投資置業(yè)曾較為觀望，但港人到深圳工作及開拓業(yè)務(wù)已成趨勢，加上內(nèi)地經(jīng)濟(jì)快速增長帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的需求及價(jià)格的上升，及近期人民幣與港幣之間匯率變化所帶來的影響，都將促使港人在深投資置業(yè)保持良好的發(fā)展態(tài)勢；根據(jù)置業(yè)國際研究中心的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年港人購買深圳住宅物業(yè)的單位數(shù)目，估計(jì)為10800個(gè)-11200個(gè)，宗數(shù)較去年略有減少，但成交總額高于往年；預(yù)計(jì)2007年全年港人投資深圳物業(yè)宗數(shù)將略為減少，但總金額仍將有所上升。
2006年，政府相繼出臺(tái)了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)過這一輪的梳理與調(diào)整，朝著更加平穩(wěn)與理性的方向發(fā)展?；谡麄€(gè)市場情況的良好發(fā)展，外銷市場在2007年也將有良好的表現(xiàn)。
2007樓市熱點(diǎn)預(yù)測之2小時(shí)生活圈
珠三角一體化進(jìn)程加快
眾廈地產(chǎn)
作為中國三大經(jīng)濟(jì)板塊之一的珠三角區(qū)域，每年用于軌道和高速公路建設(shè)的投資超過千億元，“2小時(shí)生活圈”覆蓋半徑不斷擴(kuò)大，城際往來日益便捷和頻繁。不久的將來，在城市化進(jìn)程推動(dòng)下，整個(gè)珠三角地區(qū)會(huì)形成一座特大“城市”，而“跨城置業(yè)”會(huì)如同現(xiàn)在深圳人“關(guān)內(nèi)工作，關(guān)外置業(yè)”一樣普遍。
惠州：深圳乃崛起功臣
惠州作為二線城市，一直以來，經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)發(fā)展較為平穩(wěn)，2006年，在深圳發(fā)展”溢出效應(yīng)”的作用下，萬科、中信、華僑城、振業(yè)等深圳眾多品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐惠州，惠州房地產(chǎn)因此迅速崛起，樓盤開發(fā)規(guī)模不斷增大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至9月，惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)42.7億元，比去年同期增長70.8%，占全市固定資產(chǎn)投資比重21.5%，高出全國平均水平。同時(shí)，房價(jià)一路走高，1至9月商品住宅價(jià)格為每平方米2709元，比去年同期增長6.3%。2007年，惠州仍將成為珠三角置業(yè)的焦點(diǎn)區(qū)域，其中金山湖、水口等潛力較大的片區(qū)可能將成為未來置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)。
東莞：新宅漲幅超2成
據(jù)眾廈地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2006年1-11月底，東莞市房地產(chǎn)市場新發(fā)售樓盤約44個(gè)，總建筑面積約724萬，總套數(shù)約3.3萬套。新開盤項(xiàng)目戶型以大三房和大四房為主，區(qū)間面積在110-180平米。由于品牌開發(fā)商的進(jìn)駐使今年新開盤樓盤品質(zhì)有一定的提升，物業(yè)類型以別墅和小洋房等高尚住宅居多，加上近年來東莞市基礎(chǔ)配套設(shè)施成熟、居住環(huán)境的改善使得居住氛圍有了長足的進(jìn)步，從而吸引了以珠三角城市為主體的大批外地客戶前來置業(yè)，東莞市整體銷售均價(jià)得到提升，新開盤樓盤均價(jià)已突破5000元／平方米。
珠三角一體化大勢所趨
作為中國三大經(jīng)濟(jì)板塊之一的珠三角，經(jīng)過多年的規(guī)劃與努力，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各城市已逐漸走向了一體化，實(shí)現(xiàn)了相互共贏。隨著經(jīng)濟(jì)的一體化，圈內(nèi)各城市的經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、人員日益融合，相應(yīng)地房地產(chǎn)市場也將相互整合，逐漸走向一體化。從2006年的發(fā)展不難看出，其態(tài)勢已初露端倪，2007年，此趨勢將更加明顯，深圳、廣州、惠州和東莞等珠三角城市的一體化將是大勢所趨。
另外，隨著廣州、深圳兩座城市的外溢效應(yīng)日益明顯，惠州和東莞的相關(guān)配套不斷完善，樓盤品質(zhì)逐步提高，投資潛力日益突顯，因此，將吸引更多的深圳和廣州的消費(fèi)者前去投資，惠州和東莞的樓市也將因此更加活躍。
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