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　　2006年即將結(jié)束，回望這一年來的深圳二手樓市場，可以看到盡管面對重重的宏觀調(diào)控政策，深圳二手樓市仍然出現(xiàn)了量價齊升的局面，但是在大好形勢的背后，一個猶如“射雕中的天罡北斗陣”正潛伏在深圳二手樓市發(fā)展的路上，一些利好的因素往往會成為雙刃劍，成為二手樓市未來發(fā)展的絆腳石。

　　二手房均價快速上漲

　　從美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部所統(tǒng)計的2006年1-11月美聯(lián)三級市場成交均價與同比走勢可以看到，2006年除了2月份之外，其余各月的成交均價同比均有20%以上的漲幅，其中7月以及10月的成交均價同比漲幅接近40%。全年成交均價為8300.60元／平方米，同比上漲24.2%。橫向比較上海的二手房指數(shù)下跌的情況，深圳二手房價何以出現(xiàn)如此高漲情緒呢？美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部認為，二手房價出現(xiàn)如此快的上漲，與一手樓價格的上漲有很大的關(guān)系。

　　以南山區(qū)為例，自2005年底其價格出現(xiàn)突破性上漲后，南山中心片區(qū)及蛇口片區(qū)的二手房成交均價亦出現(xiàn)了大幅上漲。鈺龍園2005年11月份其成交均價為7228.20元／平方米，2006年10月其成交均價已經(jīng)上升到9069.80元／平方米，漲幅達到25.5%，與2005年年底至今的一手房價呈正比走勢。二手房客戶多為自住性用房客戶，若二手房價與一手房價同樣呈現(xiàn)過快上漲的趨勢時，普通購房者亦會真切感受到房價過快上漲的壓力。

　　二手樓市向關(guān)外轉(zhuǎn)移

　　2006年11月份深圳二手住宅各區(qū)成交狀況統(tǒng)計可以看到，11月份寶安與龍崗兩區(qū)分別占全深圳二手成交面積的28%以及24%，兩區(qū)的總成交面積已經(jīng)超過了全市的50%，可以說目前深圳二手樓市的重心開始由關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移。

　　首先，關(guān)外的一手市場帶動二手市場。自2003年以來，深圳市已經(jīng)停止出讓關(guān)內(nèi)的住宅用地，也是這幾年成為了深圳關(guān)外樓市發(fā)展的黃金時代。不過，關(guān)外二手市場成交增加如此之快也說明了住宅的普遍持有時間都不長，很多物業(yè)很快進入下一個出讓環(huán)節(jié)，這同時也說明了關(guān)外樓市存在相當(dāng)數(shù)量的短線投資者，借助目前關(guān)外樓市價格上漲較快進行短線投機操作，不但拉高了關(guān)外的價格，也使得關(guān)外樓市開始出現(xiàn)一定的泡沫化勢頭。

　　二手樓租金售價倒掛

　　盡管房價上漲兇猛，但是從租賃市場上看，卻看不到一點“兇猛”的影子，對皇御苑租金的監(jiān)控表明，盡管二手樓售價上漲較快，其租金水平卻停滯不前。自2005年1月以來皇御苑的租金水平的上漲幅度較小，甚至可以說基本只是在5元／平方米·月之內(nèi)上下浮動，與其售價上漲15%左右的現(xiàn)象呈反向發(fā)展。何以造成目前二手市場的租售倒掛呢？美聯(lián)研究部認為，價格過快上漲應(yīng)該由投機承擔(dān)主要責(zé)任，炒家也是造成樓市泡沫化的責(zé)任人之一；而租金持續(xù)平穩(wěn)也說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒有隨著房價上漲而增加。

　　很可能出臺新一輪調(diào)控政策

　　自2005年以來，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控?zé)崂艘徊ń右徊?，從土地供?yīng)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)稅收、收緊房貸到經(jīng)濟適用房，可以說是采用全方位組合拳的方式對房地產(chǎn)業(yè)進行細致地調(diào)控。而對于二手樓市場而言，最為重要的就是今年的兩次提升貸款利率以及征收個人所得稅。從美聯(lián)物業(yè)2006年各月的成交面積可以看到，自2006年6月1日開始對二手房交易征收個人所得稅以來，全市二手房市場成交量一直處于較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，盡管自8月份以來其成交面積有了一定回升，但還是無法與開征所得稅之前的3-5月份的水平相提并論，可見宏觀調(diào)控對深圳二手房市場影響巨大。

　　從目前飛漲的房價來看，宏觀調(diào)控似乎并沒有達到政府所期望的效果，很可能會在2007年有進一步的動作。

　　深圳中介市場仍應(yīng)加強監(jiān)管

　　從美聯(lián)物業(yè)市場研究部所統(tǒng)計的深圳二手房市場成交份額可以看到，目前深圳二手房市場中品牌中介的成交比例僅占32%，而深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局以及深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會占到64%的份額，其他小型中介公司占到4%的份額?？梢娚钲诘亩址渴袌鲞€是處于不規(guī)范的經(jīng)營水平，盡管橫向比較國內(nèi)的其他城市，深圳二手房市場已經(jīng)發(fā)展較為成熟，也已經(jīng)有了較為完善的監(jiān)管手段，但市場上二手中介的欺詐現(xiàn)象仍屢見不鮮，更有一些中介公司將客戶的房款挪用為公司流動資金，所以目前深圳二手房市場仍需要進一步監(jiān)管。

　　中介公司正在加速整合

　　深圳的三級市場目前可以說是“春秋時期”，數(shù)百家中介機構(gòu)在爭搶這個巨大的蛋糕。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入，2006年年中市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構(gòu)的門面上出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)讓”二字。經(jīng)過多年的自由競爭后，正如“東周列國”到“戰(zhàn)國七雄”的轉(zhuǎn)變，深圳二手房市場開始出現(xiàn)加速整合的趨勢，“大魚吃小魚”已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。很多大型中介抓住這個市場契機，開始謹慎擴張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能搶占市場份額。在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)市場上超過八成的份額。

　　由此可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，隨著調(diào)控的進一步深入，特別是針對中介資金監(jiān)管相關(guān)條例的出臺，深圳中介行業(yè)將進一步加速整合，可能會出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)市場份額的情況。