男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　主持人：接下來(lái)我們請(qǐng)出五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)中國(guó)區(qū)總顧問劉力，他的演講題目是：旅游地產(chǎn)專題，有請(qǐng)。

　　劉力：首先感謝各位的耐心，我是最后一位演講者。今天和大家分享的是旅游地產(chǎn)的大趨勢(shì)。

　　首先看中國(guó)地產(chǎn)大旅游業(yè)的機(jī)會(huì)非常好！中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高度成長(zhǎng)，成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。而且“中國(guó)熱”在世界范圍的升溫為中國(guó)的入境旅游需求提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。在我國(guó)的休閑制度，一年有115天的假日，也就是說(shuō)全年的三分之一，中國(guó)人都在休假中，給未來(lái)的休假市場(chǎng)提供很大的可能性。

　　旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)，占總收入4%-5%。國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，比如說(shuō)100萬(wàn)會(huì)員分時(shí)度假系統(tǒng)可拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)50-100萬(wàn)的市場(chǎng)。

　　現(xiàn)在旅游的人群以國(guó)內(nèi)為主，國(guó)外的旅游發(fā)展也非?？臁Ｖ饕目驮词歉呤杖氲娜巳?。

　　還有一些沒有投入旅游消費(fèi)里面，但是他的消費(fèi)欲望很強(qiáng)烈，他期望達(dá)到的方式還是很大?？绰糜涡袠I(yè)生命周期的區(qū)縣，中國(guó)的處于成長(zhǎng)期里面，未來(lái)的發(fā)展空間非常巨大。但是我們現(xiàn)狀設(shè)施無(wú)法滿足新一代需求，提供的比較抵擋，主要是吃住行消費(fèi)比重較高，游覽購(gòu)物僅真15%。低水平的格局缺少吸引力，同時(shí)也留市場(chǎng)的空白，作為未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展空間比較大。

　　目前國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有這樣一個(gè)趨勢(shì)，首先總量是增加的。娛樂、購(gòu)物的比重上升。二、三線城市的旅游市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)增大。新興旅游機(jī)會(huì)將會(huì)更多。

　　前面講旅游業(yè)，那么旅游和地產(chǎn)的結(jié)合是非常猛的勢(shì)頭，因?yàn)閲?guó)家土地的控制，很多作為地產(chǎn)拿地困難越來(lái)越大。從我們一個(gè)公司接的全國(guó)數(shù)量也是驚人的，這是未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　下面是在濟(jì)南作的主題公園的項(xiàng)目，是引進(jìn)韓國(guó)的一個(gè)項(xiàng)目。

　　另外在旅游地產(chǎn)方面有一個(gè)比較大的變化，過去把旅游作為缺口，重點(diǎn)做房產(chǎn)的銷售，所以叫小旅游、大地產(chǎn)的概念，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變到“大旅游、小地產(chǎn)”是要把銷售和經(jīng)營(yíng)并重的發(fā)展。像產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)資金回收模式受到國(guó)家的控制。

　　這是在鄭州做的項(xiàng)目外觀，周圍是黃河，所有黃河沿線的景觀都做出來(lái)了。

　　作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的方面很多，從每個(gè)角度說(shuō)都有自己的關(guān)注點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目要想成功，一定要把四個(gè)方面的利益平衡。四個(gè)方面就是政府、投資方、消費(fèi)者購(gòu)房方、當(dāng)?shù)氐木用窈彤a(chǎn)業(yè)。

　　作為政府很關(guān)心如何通過區(qū)域、項(xiàng)目開發(fā)拉動(dòng)板塊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或者整個(gè)城市建設(shè)的目的。所以更多的關(guān)注是社會(huì)效益。

　　像這個(gè)項(xiàng)目在威海修整個(gè)區(qū)域的市政，由企業(yè)、開發(fā)商投資，換取的就是三角地的開發(fā)權(quán)（如圖）  他的利潤(rùn)靠這塊地回報(bào)，要先給政府做貢獻(xiàn)。這是在瓊山做的項(xiàng)目，作為開發(fā)商一定要回報(bào)，不管項(xiàng)目如何策劃，必須要滿足經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。作為消費(fèi)者不敢是度假、打球，為什么到這個(gè)地方來(lái)？所以這個(gè)地方一定要有足夠的吸引了。（如圖）蘇州一個(gè)島上的項(xiàng)目。

　　最后的就是當(dāng)?shù)鼐用竦某雎放c當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)與轉(zhuǎn)型。最理想的開發(fā)方式應(yīng)該是把當(dāng)?shù)氐木用瘢Y(jié)合到開發(fā)的產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)民變成球童、保安?；蛘甙褌鹘y(tǒng)的手工業(yè)拿到開發(fā)的項(xiàng)目中來(lái)。

　　以上四個(gè)方面，如果都能擺平，這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目才能獲得真正的成功。

　　像云南麗江是比較成功的例子，（如圖）是我們?cè)诋?dāng)?shù)刈龅囊粋€(gè)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)赝耆诤显诼糜涡袠I(yè)里面。

　　再有就是旅游資源，旅游項(xiàng)目肯定要旅游資源，有的地方有自然的山水、沙灘，有的地方?jīng)]有這么強(qiáng)的旅游吸引力，不一定要建公園，可以和生產(chǎn)性的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，像葡萄酒、老的煤礦等等。（如圖）在北京的人工做的室內(nèi)采摘，我們有很多的采摘設(shè)施但是檔次比較低。如果是高檔的本身就是具備吸引力。

　　很多地方都有沙灘，如何與其他的旅游景點(diǎn)形成區(qū)別，特色非常重要。舉一個(gè)例子（  如圖）京津新城，是在北京、天津大三角地方一馬平川，只有一個(gè)朝白河還有一個(gè)溫泉。拿地的資本只有幾千元。拿地花了一個(gè)億，自己造資產(chǎn)花了三個(gè)多億。一個(gè)是高爾夫場(chǎng)共有三個(gè)。在這里是第一個(gè)把高爾夫場(chǎng)作為隔離帶，中檔別墅在四周，最高檔的別墅是一個(gè)島只有一個(gè)別墅，每個(gè)別墅都是獨(dú)立的島，我們做了千島湖的概念。僅僅有高爾夫場(chǎng)還不夠，一萬(wàn)五千平米，是日本式的風(fēng)景區(qū)，大藥房、書院、游艇俱樂部、大學(xué)等，一套的把自己的資源整合起來(lái)，才能拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷售?，F(xiàn)在正和北京、天津談如何把輕軌修到這里來(lái)。因?yàn)槭抢蒙鐣?huì)資本，開發(fā)商為主導(dǎo)建設(shè)的新城。

　?。ㄈ鐖D）這是整個(gè)別墅區(qū)的入口，大門非常氣派、現(xiàn)場(chǎng)照片、中國(guó)規(guī)模最大、氣勢(shì)最大的超五星級(jí)酒店。這是旁邊占地600畝地的日本式的溫泉，前年投入使用，天天爆滿。因?yàn)殡x北京、天津比較近，如果不喜歡在城里，還希望稍微有點(diǎn)距離。我們不管什么朝代，把神廟、寺廟都堆在一起，開發(fā)商很滿意。這是長(zhǎng)沙的岳麓書院，搬過來(lái)，放大13倍。所有的入口都不同，全部是用景觀手法做大門。

　　現(xiàn)在旅游地產(chǎn)找的主題不一定是做大酒店，或者是主題公園，有很多新型的主題，像自然風(fēng)光、文化遺產(chǎn)、主題公園、游艇俱樂部、馬術(shù)俱樂部、花卉博覽園、濕地公園。

　　現(xiàn)在值得注意的是，很多高端的主題正在興起，我們公司做的幾個(gè)旅游計(jì)劃，都提到游艇俱樂部和馬術(shù)俱樂部，代表中國(guó)高端富豪的需求。

　　多數(shù)開發(fā)商搶灘意識(shí)和急功近利的心態(tài)，導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)劣，資源破壞嚴(yán)重除去少量。在市場(chǎng)供不應(yīng)求的前提下，低端產(chǎn)品雖然可以取得一定的經(jīng)濟(jì)效益，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看難以與高水準(zhǔn)的國(guó)際品牌競(jìng)爭(zhēng)，必將遭到淘汰。

　　還有投資與項(xiàng)目檔次的高門檻，大的開發(fā)項(xiàng)目，里面一個(gè)龍頭設(shè)施到底要花多少錢？能不能先花一個(gè)億，看市場(chǎng)的反響，這樣三年過后項(xiàng)目肯定死。像拉斯維加斯、狄士尼樂園。所以他有一個(gè)最低的門檻。（  如圖）  廈門的一個(gè)海灣，如何把高端的客戶吸引過來(lái)，做了很多的市場(chǎng)調(diào)研。

　　最后，旅游地產(chǎn)需要全盤策劃和動(dòng)態(tài)規(guī)劃。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)沒有小盤，幾十畝地，沒有的。都是幾千畝地、上萬(wàn)畝地。所以做整體的策劃。項(xiàng)目之所以叫做項(xiàng)目，就是和別人的不一樣。所以規(guī)模大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，需要全盤的策劃，要把握一個(gè)統(tǒng)一的主題。這是在青島威尼斯水城的項(xiàng)目（如圖）。作為大型的旅游項(xiàng)目來(lái)講，只有動(dòng)態(tài)的規(guī)劃，因?yàn)槭袌?chǎng)是在變化的，才能保證這個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)針對(duì)性和回報(bào)。

　　以上是我一家之言，希望可以給各位有所啟發(fā)，謝謝！