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南海聽濤 三亞問道：地產精英對話
宋娜（主持人）：下面進行 南海聽濤三亞問道：地產精英對話
主題：都市融合下的房地產趨勢與實踐
房地產業(yè)行業(yè)在城市化浪潮當中所承擔的責任不言而喻，他們大多是城市的書寫者，其使命是結合城市自身的內涵與文化，在承載城市歷史的時詮釋時代的城市，新都市中，房地產的發(fā)展與實踐已經(jīng)成為中國房地產人更多思考的問題。
有請海南省建設廳原副廳長、海南省處置積壓房地產辦公室專職副主任林克昌先生；香港中原地產中國區(qū)總裁黎明楷；厚土機構主席林少洲；五合國際建筑設計集團中國區(qū)總顧問劉力；世聯(lián)地產副總經(jīng)理邢柏靜；廣東利海集團副總裁莫嶸。
宋娜：在座的各位都是三亞的好朋友，來過多少次？林總？
林少洲：這是第二次。十幾年前來過一次，現(xiàn)在是第二次。
宋娜：就問一個直觀的感受。
林少洲：昨天感覺三亞發(fā)展不多，今天在亞龍灣發(fā)覺三亞和我想像中又不同。
宋娜：先把不同保留著。那么黎總呢，聽說您專門對三亞的酒吧逛了一下。
黎明楷：感覺不錯，但是精華還是在亞龍灣這邊。其他的地區(qū)有待大力發(fā)展。
宋娜：邢總，您是海南人？
邢柏靜：不是。
宋娜：經(jīng)常來三亞嗎？
邢柏靜：六次。
宋娜：對三亞的了解多嗎？
邢柏靜：因為是做地產，來的目的都是為了項目的原因，對三亞的了解還可以。來三亞的感覺是視覺變好。包括深圳一些城市的污染，也是沒有辦法。三亞的這種感覺確實是非常好。另外，覺得每次回去機票越來越難買。以前淡季幾百元都有，但是現(xiàn)在基本是全價。所以說三亞的吸引力和魅力越來越大。所以對三亞的發(fā)展越來越看好。
宋娜：劉總。
劉力：其實我來三亞的次數(shù)有幾十次。因為上一輪建設高潮的時候，當時是在?？冢敃r在三亞有項目，一個星期要來兩三次，這兩年一兩年來一次。
宋娜：莫總．
莫嶸：最近來三亞多一點。上個禮拜剛來三亞，這個禮拜又來三亞。
宋娜：林廳長，作為主人，聽了他們的觀點，需不需要進行一些補充。
林克昌：三亞不僅是國際上關心的城市，我們也希望大家共同關心三亞的建設。這幾年三亞的發(fā)展的確很快，現(xiàn)在三亞在搞名片，以后有可能會搞海南的名片，省委省政府也相當重視三亞的建設。這幾年三亞的建設的確是取得了帶頭的作用。因為作為房地產來說，規(guī)劃、建設來說把三亞和?？诘膶Ρ?，當然?？谟泻芏嗟膬?yōu)勢，?？诘姆e壓房地產占80%左右，消化這個東西的時候，?？谙碌牧Χ炔簧?。但是三亞占的不到10%，現(xiàn)在規(guī)劃道路建設各方面都比?？谄恋枚唷?/p>
宋娜：相信大家對三亞充滿了興趣。剛才說到莫總，有一個問題想問你，聽說廣州的開發(fā)商開始逃避廣州。不知道您來三亞是否也是為了逃離廣州。聽說利海集團已經(jīng)在三亞買地了。
莫嶸：主持人這樣說，不知道怎么說。我是代表廣州的同行來轉一下。到了年底各大公司都是很忙。為什么找個機會來三亞，也確實是廣州各大地產商在廣州拿地比較困難，四處開發(fā)地。在海南也比較有興趣。相關的項目也在洽談中，正好有這個機會，順便公事和論壇的形式結合來休息一下。不知道這算不算回答。
宋娜：如果下面有人鼓掌就算回答。
(眾人鼓掌)
宋娜：是在三亞買地嗎？
莫嶸：還在調研中，現(xiàn)在還沒有定。
宋娜：您認為，并不是空穴來風，廣州的開發(fā)商逃離廣州，能不能比較一下廣州和三亞的開發(fā)環(huán)境。
莫嶸：廣州來說，是房地產市場化最成熟的市場，經(jīng)過十幾、二十年經(jīng)過優(yōu)勝劣汰存活下來，無論市場、買家都是比較成熟，發(fā)展到目前的階段應該是達到相對比較平衡或者說相對來說也是特別明顯的空間，應該是有壓力。所以廣州的地產商到全國各地區(qū)尋找機會，在全國調研來看，確實是比廣州多很多，不是說我們沒有機會，而是說外地的機會比我們多很多。把廣州的經(jīng)驗可以操作的概念、理念帶到全國各地，感覺機會比較多。這就是廣州這么多的地產商紛紛到全國各地的原因。
宋娜：是不是廣州現(xiàn)在開發(fā)已經(jīng)呈飽和的態(tài)勢？
莫嶸：不是飽和，是廣州的市場化利潤比較高，開發(fā)是理性，在廣州這樣競爭的情況下，達到理性的狀況，在外地相對來講壓力小很多。廣州的壓力是比較大的，這是所有從廣州出外地產商的感受。宋娜：今天非常高興和地產圈的老總聊一下，主要是為了聊一下三亞的旅游，也是為了多指教。劉總是旅游地產，不知道來到三亞之后，對三亞旅游地產現(xiàn)狀的總體感覺如何？
劉力：三亞現(xiàn)在旅游潛力沒有充分發(fā)揮出來，三亞的資源應該是中國沒有第二，沒有辦法替代。但是現(xiàn)在旅游水準大家都看得多，雖然有高端，但是檔次不是特別高。和青島、大連相比有一定的特色，但是未來的發(fā)展應該前景更大。
宋娜：我們希望您能更詳細的講一講。因為今天很多是本地的開發(fā)商想吸收一些先進的經(jīng)驗。
劉力：等一下再講。
宋娜：好的。要問一下黎總、邢總，一個是做二手，一個是做營銷的，應該對市場是很敏感的，你們了解三亞的房價嗎？
黎明楷：不算很了解，一點點。
宋娜：你知道一線海景的房價？
黎明楷：好象過了一萬。
邢柏靜：還可以?？赡芤痪€更高一些，是這樣子。
宋娜：您對這個有什么看法？
邢柏靜：我想接劉總的話繼續(xù)講，看三亞怎么看，先從發(fā)展的特定來看，現(xiàn)在城市的結構化和分工促使城市的結構化。怎么講？三亞在參與整個中國城市定位角色，他會在中國承擔什么？就是整個中國人旅游度假的地方，像夏威夷。站在這個高度看三亞的發(fā)展前景，就明白幾位老總來三亞看地的目的。所以三亞的吸引力越來越大，旅游是它的名片，是整個中國城市承擔重要的角色，這也是吸引置業(yè)者開發(fā)這片熱土的因素。
黎明楷：今天聽到很多關于三亞的定位，市委書記也演講了。我有一個弄不算很明白的是，如果三亞定位是以旅游度假這方面為主的城市。其實應該把比較好的地段、海景等留給這類型的建筑。但是現(xiàn)在都賣了，因為都蓋了很好的海景房，對于同行是好事，因為有這么多的優(yōu)質資源，可以廉價的用起來。但是我想，買了之后，對三亞本身經(jīng)濟發(fā)展能幫助多少？我覺得，如果三亞要發(fā)展，劉總一會可能會講旅游地產，應該把和旅游業(yè)有關系的東西多蓋出來?，F(xiàn)在買一個房，海景很好的房賣給富人，有多少是住。富人來只是住一兩個月，來了也是休閑，花費不高。他整個帶動三亞的經(jīng)濟，能起到的作用好像不是很大。
宋娜：我們請林總說幾句。
林克昌：應該說三亞在自然條件優(yōu)勢確實是非常突出，包括目前市場機會非常好。就是有很好的天時地利，市場的機會就是天時?，F(xiàn)在中國整個財富階層、利益群體大量的出現(xiàn)。這里這么的天然條件，可以也互動的機會。但是三亞未來的前景，取決于未來十年的建設。雖然，自然條件很好，但是后續(xù)還存在競爭，包括整個海南本島的競爭。我們應該把這些工作上臺階縱深的發(fā)展還有很多的事情可以深化。
宋娜：比如舉例可以深化。張總說，三亞這個地方對我沒有吸引力，因為我不會游泳?？梢圆蛔屗麄冊诰频昀锩嫠瘧杏X。
林克昌：對于我的家來講，在博鰲我有兩個小孩，女兒想去海濱；兒子想去迪士尼。我女兒一說迪士尼就說好，那好吧去那里。家庭度假只有海濱是不夠的，是以孩子為中心，孩子想去哪里我就去哪里。我想來這里睡懶覺，但是孩子不干。第二，來這里開會，我們只能來這里開會，有什么合適開會的地方，開完會還有別的事情嗎？關于會展、商務也好，相關產品的優(yōu)勢。這只是其中兩個簡單的案例。其實還有更多。像各位說的麗江，我已經(jīng)去了三趟，去了還想去。包括成都，也是去了還想去。因為這里有很多的內涵，文化整體，人文就是人和文化。有意思的人，做一些有趣的事。你的天然條件很好，把這方面做起來，讓一幫有趣的人這個城市就更有美麗。
宋娜：我想問邢總，有沒有金點子給我們出一下。來三亞獲得什么收獲？
邢柏靜：一來三亞都和旅游相干的，大家都知道旅游和經(jīng)濟背后發(fā)展很相關。去年在做一個項目的時候，委托方問我們，做我們中介這一行，最能先感知市場在發(fā)生什么變化，為什么吸引投資方的興趣，是因為市場有很多的興趣就過來了。他們問是不是和92、93有關系。我們用數(shù)據(jù)來說話，是和GDP有關系的。這次我們發(fā)現(xiàn)確實是他的發(fā)展機會到了，剛才講的海景房為什么控制率這么高？不同階段消費者的置業(yè)目的是不一樣的。很早一撥人就是靠這個資源來占領的。像海邊就是靠海。像煙臺都是這樣。這是第一撥，都是需要占有豪宅。再以后發(fā)展就是中產階級，還有其他，就是公寓，酒店式的公寓也開始出現(xiàn)。還有要遵循一些基本的規(guī)律，在開發(fā)物業(yè)的時候，是如何和市場結合？現(xiàn)在在做一些項目，這兩年又發(fā)現(xiàn)有趣的變化。突然發(fā)現(xiàn)他做了一個很大的戶型，當時覺得面臨一些壓力，我們必須要了解消費者，他要考慮使用成本，這是置業(yè)很大的動機。原來都是買小的，一年都是空的，來了就住酒店，因為沒有人打理。但是有的一來就想買大的，像三亞有一個戶型基本都是130以上的。況且出現(xiàn)度假是二次置業(yè)、三次置業(yè)。原來買小的，現(xiàn)在買大的。包括旅游的開發(fā)，我非常同意那個老總講的，林總講原住民，或者是人文是非常重要的。前一段時間去廈門的鼓浪嶼，政府也在做一個規(guī)劃，想把鼓浪嶼的人能不能遷出來，全變成高端旅游的。從我的角度講，這是非常危險的，每天去鼓浪嶼都可以聽到琴聲，包括他的街道。這是我希望的。將來是海邊，慢慢向城市發(fā)展，再來不可能是資源，只要在這個城市，在三亞就是休閑度假的，在哪里不一定重要，靠海不一定是重要的。
一線的海景用地沒了。將來二線海景開發(fā)肯定會成為問題的，這和市場發(fā)展規(guī)律相關的。
宋娜：我聽出來，是把三亞打造成度假地，拋開海的優(yōu)勢，可是我們本來的優(yōu)勢就是陽光、沙灘、海。
邢柏靜：不矛盾，因為有時候資源用不好的話，就成為負擔。那么我們就不靠它，是不是沒了，就不行了。海景只能是特質、先天。武漢的東湖，目前的開發(fā)都知道，為什么搞不起來，他沒有故事，我們認為。西湖有許仙和白娘子，有雷鋒塔。我覺得文化是滿重要的，建筑和海景都是物質形態(tài)，持久性可能有一些不夠厚重，西湖和東湖這么大的差距在哪里？從自然條件這些方面都沒有問題，為什么西湖可以成為這樣？因為他又有文人墨客。
宋娜：剛才邢總講話的時候，林廳長一直在點頭。是不是很贊同邢總的看法？
林克昌：三亞就是定位為熱帶城市，我很擔心這個問題，三亞的海和海口的海大不一樣。?？诘暮Ｊ浅保齺喌暮Ｊ浅系?。朝南的風光就非常好。
宋娜：而且三亞的海是朝南，不會潮，我們在?？诙焯貏e潮。林克昌：三亞的開發(fā)首先立足于旅游。一線的地一直強調，一定要規(guī)劃商業(yè)地產，也包括旅游地產在里面。如果一線都蓋上住宅，賣給個人，將來就很難辦。住宅應該放在二線。?？诘娜瞬辉敢庾≡诮＃ｏL一吹，什么都生銹了。住在二線到一線玩，外地的人過來也住在二線，這對經(jīng)濟的發(fā)展是很有利的。三亞的發(fā)展要悠一點，長遠來說，一線的黃金地帶要讓商業(yè)地產為我們創(chuàng)造財富。還有一個指導思想，我和省國土廳的同志，他有一個職教中心，將來三亞開發(fā)的時候政府要著重規(guī)劃，政府要主動投入基礎設施，最好在一個碗里面規(guī)劃好之后，最后賣成片、賣項目。成片控制不住，就以后很難辦。很多的開發(fā)涉及到一定的問題。我們離國際旅游城市還很遠，不是在這里睡懶覺，還有很多的文化、活動三亞沒有開發(fā)出來。只有一個美女選拔，其實這個可以開發(fā)出來，開發(fā)出一些有特色的城市。我們也去過全國很多的特色城市，像草裙舞都可以看一下。不要讓別人白天看海，晚上睡覺。作為政府規(guī)劃部已經(jīng)意識到這點，但是能否控制住是非常重要的。
宋娜：這個主題是都市融合下的房地產趨勢與實踐。我要做一個小學生，請教一下黎總。
黎明楷：這個題目不是我出的，我想是全國的經(jīng)濟格局發(fā)生很大的變化，很多大的經(jīng)濟板塊的形成，經(jīng)濟的模式不是每個城市自身都可以自足。在全國每個城市都有自身的功能定位，作為三亞市肯定是服務于全國，或者是服務于亞洲，作為旅游度假的圣地。
宋娜：您認為在這樣形勢下，房地產的趨勢是怎樣的？
黎明楷：我覺得房地產在三亞是依托旅游，旅游地產形勢非常好，確實是前景無量。因為很容易比較，林總說來三亞是想睡覺，不是每個人都想夏威夷就去睡覺。全世界有沙灘、美麗海景的地方很多，為什么分出三六九等來。除了有主題、歷史、故事、沙灘以外還有具體的城市的建設、旅游設施的建設檔次、服務素質問題。
宋娜：請教莫總，您如何認為都市融合下的趨勢和實踐。
莫嶸：題目比較拗口，我講一下感受。早上鐘教授說過一句話，三亞就是高端消費者的場所。上次在廣州開論壇的時候，講金融房地產的走勢，我發(fā)現(xiàn)他講的東西，地產界的同行比較認同。我覺得他是比較客觀。關于三亞我也是這樣的感受。三亞現(xiàn)在是挺好的。我說的是亞龍灣。亞龍灣的模式為什么挺好？因為無論夏天、冬天。來三亞的飛機票都是滿的，認同度很高。三亞的自然優(yōu)勢非常好，他是超豪華的酒店，加上酒店配的設施，營造高端的氛圍。為什么贊同鐘教授的觀點，沒必要所有的人都來三亞。市場商業(yè)的細分，在細分的客戶群體里面，把細分客戶群一網(wǎng)打盡，已經(jīng)獲得很好的收益，沒有必要把三亞搞成什么都有的城市。沒有必要把別的東西挪到三亞，只要把自己的優(yōu)勢發(fā)揮就是非常好的三亞。
宋娜：但是我覺得您口里的三亞，僅僅是亞龍灣？
莫嶸：是的。三亞的舊城在中國很多海邊城市都差不多，像北海和三亞差不多。舊的海口和三亞差不多。三亞的舊城能打造怎么好，這是一個很大的主題，今天探討不出來。亞龍灣本身是天生麗質，本身是美女，要好好的打扮她。
宋娜：這主要是旅游？
莫嶸：我不能細分旅游的概念，我覺得亞龍灣區(qū)域的發(fā)展，不一定歸納于地產，因為地產的概念太小。三亞亞龍灣涵蓋的概念很多，不一定是地產。
宋娜：對于三亞的印象我們聽到兩種聲音，莫總說很好，還有其他的聲音。
莫嶸：上禮拜來三亞是打球，第一天睡一覺，第二天球也沒打，第三天就回去了。為什么要來三亞泡吧？來三亞就是要享受不一樣的東西。香港也在附近，一個小時直通車就到了。
宋娜：不知道林總、黎總對莫總有什么意見？
莫嶸：為什么贊同鐘教授的觀點，因為他對這方面的研究比較到位。他是做理論的，我們是做實際的，理論和實際可以達成統(tǒng)一。
黎明楷：收房費是收不了多少，如果加上購物，這個城市才有好處。其他的住房、休閑、捏捏腳對城市幫助不大。
林少洲：剛才說了兩個問題，這兩個問題是在不同的層面上。亞龍灣已經(jīng)形成中國富人的天堂，這就是人文。這個人文是在這個階段的人文。因為中國的文人也在隨著自己的經(jīng)歷，像洗過俱樂部的澡，像香港的高山的俱樂部，他也會發(fā)生變化，這是升級換代的過程，但是這部分資源非常稀缺非常好，被尖端的階層，這也是特權。這樣的環(huán)境也是不容易的。中國人這么多，把萬把人把握著。這是階層的文化，有一圈人就想擠進來。我相信亞龍灣下一步只能走這一步，不光是睡懶覺，還有更有意思的，方式都是很舒服的，這些方面還有待開發(fā)。
宋娜：聽您的意思是想把亞龍灣打造成富豪的樂園？現(xiàn)在提出和諧，是不是大家有意見？
林少洲：那就投票，做到大東海去。三亞不可能只是依賴亞龍灣，包括二線海景，沒有海景的地方一定要靠內涵來帶動，不能純粹靠海景。
宋娜：各位說得這么多，就用一句話、一段話概括一下。對三亞的一個寄語。
黎明楷：三亞可以做得更好！
宋娜：謝謝！
林少洲：希望三亞變成魅力型的城市！
邢柏靜：三亞是全國的三亞、世界的三亞，這是我從政府發(fā)言里面學到的。放在世界里面看，我們的目標會更遠大，相信我們走到那一步也會很興奮！
林克昌：三亞的建設已經(jīng)得到世界人們，特別是各位專家的獻計，我相信三亞會建設成為國際熱帶旅游城市！
劉力：只要中國的經(jīng)濟進一步發(fā)展，三亞政府的規(guī)劃不失敗，三亞會成為世界的夏威夷！
莫嶸：三亞希望每年冬天都來三亞度假。
宋娜：謝謝各位！
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