男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　主持人：謝謝林先生對三亞美好的祝福。下面有請香港中原地產(chǎn)集團中國區(qū)總裁黎明楷先生。他的演講題目是：宏觀下的市場——06小結(jié)，07展望

　　黎明楷：各位業(yè)界、媒體的朋友、領(lǐng)導(dǎo)你們好！我本身是做中介代理的，不是學(xué)者，所以分析能力是不強的。這次過來，因為本身到了年底做小結(jié)的工作，和大家簡單的匯報一下，市場發(fā)生了什么事情。

　　也有簡單的管理宏觀調(diào)控的解讀，還有我們有分公司的城市市場情況如何？還有07年的展望。

　　宏觀調(diào)控來講，從92天開始有三輪宏觀調(diào)控，但是一輪還是二輪是隨你定義。粉色線(如圖)是房地產(chǎn)投資的增長率。我們看第一輪宏觀調(diào)控之后就跌下去，在2000年左右開始回升，引發(fā)第二輪宏觀調(diào)控，他們把2003、2004年算為第二輪、第三論。因為第二輪來講本身是方向性的政策為主，就是指導(dǎo)方向，就是我出了什么問題，應(yīng)該往哪些方面調(diào)。但是效果不太明顯，就變成三輪的硬性指標。如果要分的話，二輪、三輪分為一輪也可以，就變?yōu)橐惠喌臅r間比較長。

　　宏觀調(diào)控的政策變化很快，尤其是媒體、業(yè)界的朋友都知道，過去這兩年究竟發(fā)生什么事情。

　　很簡單的歸類，宏觀調(diào)控調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。國六條提出調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方向，就是中小戶型的增加，怎么增加法，應(yīng)該到九部委15條細則提出要求，70%的90平米以下的住房里面。增加中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)。

　　剛開始是從項目來講，后來就放松了，最后出現(xiàn)了只有兩個城市用最嚴謹?shù)姆椒ǎ褪巧钲诤痛筮B以項目限制70%和90的規(guī)定，其他城市還是按照整個城市的供應(yīng)量來算。

　　供應(yīng)方面還有限外政策，到目前來講，我們說是方向性的東西，各地暫時還沒有細則出臺，限制就是外地人購房的方向是如何，如何限定、監(jiān)測這個人究竟買了多少套房，細則沒有出。沒出不表示各個城市是一樣的。從北京來講，七月份外地人基本是不可以購房了。所以外國人想買也買不了，大家都在等細則出臺。上海也是一直等到9月左右，也有部分的區(qū)不辦了，外地人想買房也買不到了。因為我們是做中介對這方面比較敏感。除了這兩個城市以外，在南方的廣東、深圳，現(xiàn)在細則一方面沒有出臺，另一方面動作也沒有。香港人的基業(yè)還在買，買多少都可以。其他城市我暫時沒有聽到細則準備出臺。

　　另外關(guān)于二手房交易個人所得稅是7月26日出臺，基本定了買賣房所得額的20%是要交稅。他留了一個頭出來，所以大部分城市都這樣執(zhí)行，如果不確定原值，就是不知道原來買這個房花了多少錢，可以按售價的1-3%征收。按理來說，原值不可能不知道。所以大部分都說我不知道原值，都按這個標準來收。大部分城市都是按下限，除了四川省是按照3%征收個人所得稅。

　　另外金融門檻步步提高。一方面在06年有兩次加息。人民幣的存款準備進增加，外匯存款也增加，同時發(fā)布三期定向票據(jù)，給銀行錢再收結(jié)，從貸款方面從政府角度是進行限制。

　　總體影響來講，官方的看法是全國房地產(chǎn)市場總體良好。在宏觀調(diào)控之下，也有積極的變化。變化方面一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端，政府在70%和90限制開始嚴謹。另外住房保障工作力度逐步加大；雖然現(xiàn)在還沒有見到，但是已經(jīng)開始做了。稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實，這也是好的一方面；房地產(chǎn)市場至虛有所好轉(zhuǎn)，表現(xiàn)在一直都說開發(fā)商有污盤不賣，現(xiàn)在預(yù)售證一出都要賣；還有證券市場方面動作的習(xí)慣已經(jīng)有所調(diào)整。整個市場的秩序在宏觀調(diào)控下確實有好的發(fā)展。城鎮(zhèn)房屋的拆遷也有好的控制。

　　剛才講了很多的好，主要還有指標就是房價還沒有談到。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，我們會看到基本上在06年年中左右增長率比較高，現(xiàn)在已經(jīng)在06年政策出來以后，全國的投資額開始下降。

　　土地的購置面積減少，一方面購置面積代表土地的供應(yīng)方面其實也有所減少。整體的是宏觀調(diào)控政策方面的初步的解讀。

　　對于幾個重要城市的影響，一個是土地出讓成交萎縮。我們看到幾個大城市來講，北京應(yīng)該是算是比較好的，供應(yīng)還有保持。一月份賣地之后，9月份有次賣。廣州、深圳總體土地的拍賣量不多，一方面有政策剛出來，但是細則沒有出來，對于這方面地方政府比較謹慎。

　　現(xiàn)在看一下房價，房價分一手和二手。一手的住宅市場銷售價格，上海是深藍色線（  如圖），起伏不定。很難說有跌，但是升又沒有什么升。因為一手和開發(fā)商開盤是什么類型有關(guān)系，所以起伏可以理解。但是以北京、廣州、深圳三個城市來講，一手房價還是一路高走，從05-06年的現(xiàn)在，一直都是高走。跑得最快的是深圳。從2005年1月到現(xiàn)在確實漲了不少。

　　一手住宅市場銷售面積，基本用比較平穩(wěn)可以來說，上海波動比較大而已，廣州、深圳、北京整個一手銷售住宅面積沒有大幅度下滑和增長。所以可以看出，價格是在上海以外都是上升，但是銷售面積還是平穩(wěn)的。

　　看二手和一手有點類似，從上海住宅來看，一手沒有什么變化，二手稍微有點下調(diào)的跡象。北京、深圳、廣州的二手房價也是一路攀升，還是以深圳本身的二手價格升得最快。這和一手也比較接近。

　　但是銷售面積來講，二手市場的銷售面積北京、廣州、深圳也算是比較平穩(wěn)，沒有什么跌，但是上海的住宅成交量有明顯的萎縮。今年上海是比較難過的一年。我們做中介感受是比較深的。

　　說完幾個大城市，說一下二線城市。從土地市場來講，幾個大城市在土地供應(yīng)商是有萎縮。但是從二線城市來講，受宏觀調(diào)控政策影響并不是很大，供應(yīng)還是比較正常，從重慶來講是比較豐富。其他城市，天津在年初的供應(yīng)比較少，后面的供應(yīng)業(yè)恢復(fù)了正常。土地市場方面主要因為是一線重點城市，二線城市受這方面的影響不大。

　　從一手住宅，我們可以看到總體成交量是比較穩(wěn)定。就是一手的成交量和其他的大城市一樣，還是比較穩(wěn)定。波幅比較大的是成都。因為每年五月、十月是交易會，是交易的高峰期。所以看到五月份有非常高的成交量。從整體來講，成交量是平穩(wěn)的。從價格來看，因為有一手市場根據(jù)項目會有所變化不同?？傮w來講，幾個城市價格也是輕微的上升，上升的幅度不如北京、深圳那么明顯，其實也是升的，只是升的不太厲害。

　　二手住宅市場和上海差不多，都有所下跌，天津的二手量跌得比較厲害，其他的城市不太明顯，但是也可以看到，整體二手房的交易量是下跌的，價格來講是基本比較平穩(wěn)。為什么二手住宅市場萎縮這么厲害？就是因為國家政策出臺之后，買方都有預(yù)期就是房價要跌，但是業(yè)主態(tài)度是比較強硬，不愿意降價，所以能成交的價格都是平穩(wěn)的，所以成交的價格收縮很多，因為買賣雙方的心理差距比較大。所以市場的交易量有明顯的萎縮。

　　未來，我們看發(fā)展趨勢，建設(shè)部也有宏觀調(diào)控取得一定的成果。但是我們看宏觀調(diào)控的基調(diào)還是存在的，主要反映在大部分城市的房地產(chǎn)價格還是比較高的，還是在比較高的水平。從政府要面對社會的輿論來上，老百姓輿論渠道比較多，反應(yīng)對房價不滿。另外土地的閑置現(xiàn)象依然很嚴重，目前來看，很多的土地仍然在閑置。

　　大盤現(xiàn)象引起建設(shè)部門的注意，曾經(jīng)建設(shè)部有一個分析大樓盤對整個市場的影響，綜合是有好有壞，但是總體上來看，結(jié)論比較清楚，大塊土地批出來，給開發(fā)商開發(fā)的行為是弊多于利，未來大規(guī)模的開發(fā)也是有約束。

　　新一輪宏觀調(diào)控議論紛紛，大家都在猜，宏觀調(diào)控是不是繼續(xù)，如果繼續(xù)會有什么樣的措施。我們作為記者身份在這里沒有什么好猜測的，反正未來宏觀調(diào)控會繼續(xù)，什么措施不知道。

　　土地供應(yīng)方面是應(yīng)該向中低價位住房傾斜，也與住房保障銜接，這方面地方政府的動作會比較多。

　　另外偏向于中低價位、中小桃杏和政策性住房的土地供給也會傾斜。

　　住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)：70%總量控制為主。住房建設(shè)供應(yīng)總量規(guī)劃開始透明化，因為政府還沒有出住房的計劃，可能以前沒注意，可能有出?，F(xiàn)在的報道比較多?？吹绞晃宓挠媱?，列舉幾個比較大的城市已經(jīng)公布，我們會看到比較有趣的現(xiàn)象，這里特別標出紅色（如圖）  有年均規(guī)劃住房建設(shè)量，十一五建設(shè)總量是低于05年的銷售面積。如果按照這個規(guī)劃來繼續(xù)實行表明未來的供應(yīng)，現(xiàn)在是不足的。上海的情況也是住房建設(shè)量低于05年總體的銷售面積。應(yīng)該比較多的是廣州、深圳，他們規(guī)劃年均住房建設(shè)量是高于05年的平均水平，高的幅度也不多。我們有理由相信，06年比05年好一點，基本和需求持平的供應(yīng)量。重慶是比較偏低，如果按照規(guī)劃出來和銷售量相比，供應(yīng)是不多。幾個比較大的像南京、青島、鄭州，規(guī)劃出來的年均住房建設(shè)量和每年的銷售面積有比較大的差距。如果，我們純粹來看未來哪個城市值得投資？

　　總體來講，每個城市都不同，很難劃一條線，是升還是跌。因為整體的供應(yīng)量是會增加的，土地的供應(yīng)集中在郊區(qū)。從這個角度判斷，郊區(qū)的物業(yè)有下跌的壓力，實際的供應(yīng)量是不是增出來，增出來有沒有這么多。所以我們有下調(diào)的壓力，下調(diào)的幅度有多少，也很難猜測。

　　從開發(fā)商來講面臨資金壓力也是很正常的。小的開發(fā)商面臨的壓力比較大，中介代理方面應(yīng)該機遇是比較大，因為越來越規(guī)范，以前不規(guī)范的中介公司是面臨壓力比較大。

　　至于房地產(chǎn)基金方面，也有限外政策，讓投資的過程麻煩一點。但是，不可懷疑的是，包括國內(nèi)也成立基金做房地產(chǎn)投資，在國外也非常注意國內(nèi)市場上非?？春?。今天剛收一個E-mail，有一個基金想投資這方面，所以未來房地產(chǎn)基金方面，會持續(xù)發(fā)展。

　　其他方面，國內(nèi)企業(yè)對基金需要也增加，所以未來基金進入房地產(chǎn)市場機會比較大。

　　謝謝大家！