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　　主持人：謝謝陳詩濤女士的致辭，下面有請中國房地產(chǎn)住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長張?jiān)讼壬鸀槲覀冎罗o，并作大會(huì)主題演講，有請張會(huì)長，張會(huì)長的演講題目是：城市住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色地產(chǎn)。

　　張?jiān)耍?/strong>各位嘉賓、各位同行早上好！非常高興到三亞來參加城市觀點(diǎn)論壇。城市觀點(diǎn)論壇是有影響的品牌論壇。這次三亞行，我想通過論壇對三亞的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)起到一些促進(jìn)作用。這次三亞論壇正好是在全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開以后，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議很重要的精神就是要又好又快的發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

　　過去是又快又好，現(xiàn)在倒過來。因此論壇的秘書長陳詩濤女士給我出的題目是住宅綠葉化及綠色地產(chǎn)。就是怎么又好又快的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。我就把我的體會(huì)和大家分享，不對之處請大家批評、指正。

　　第一個(gè)我想談一下關(guān)于綠色住宅的問題。

    現(xiàn)在在理解上大部分同志都是正確的，也有一些同志理解得過窄，也有同志理解得過寬。過窄就是把多種綠色植物就是綠色住宅；過寬就是把所有的綠色都?xì)w到綠色住宅里面。我認(rèn)為過窄過寬都不太妥當(dāng)。應(yīng)該證明一下，什么叫做綠色住宅，這是中國綠色住宅的定義，就是中國特色的綠色住宅的定義。在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。

　　第二個(gè)叫綠色建筑，如果是住宅就叫綠色住宅。所謂住宅建筑全壽命周期，就是指從建筑材料生產(chǎn)、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，到居住使用和維護(hù)，直至拆除、回用的過程。因此所謂綠色住宅主要講的是四節(jié)一環(huán)保。符合四節(jié)一環(huán)保的住宅我們叫他為綠色住宅。國際上通常把盛名、資源、環(huán)境保護(hù)相關(guān)的事物冠之以“綠色”。因此，我們把符合以上要求的住宅建筑稱為“綠色住宅”。

　　上個(gè)世紀(jì)80年代，伴隨著建筑節(jié)能問題的提出，綠色建筑概念開始進(jìn)入我國，在2000年前后形成討論熱點(diǎn)。中國的綠色建筑有其自身的特點(diǎn)，其核心就是“四節(jié)一環(huán)保”(節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地、保護(hù)環(huán)境)。近年來出現(xiàn)的“綠色建筑”、“生態(tài)建筑”、“環(huán)保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“資源循環(huán)型建筑”等概念都是圍繞“四節(jié)一環(huán)保”提出來的，只不過側(cè)重點(diǎn)和排序不同而已。

　　這些概念的內(nèi)涵，都是要實(shí)現(xiàn)建筑的可持續(xù)發(fā)展。曾培炎副總理今年3月份在一個(gè)國際博覽會(huì)上指出：一座綠色節(jié)能建筑對后人來說是一筆巨大的財(cái)富；反之，則很可能是一個(gè)消耗能源的黑洞，一個(gè)長期負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)包袱。我們經(jīng)常重復(fù)歌德的名言“建筑是凝固的音樂”。這句話體現(xiàn)出建筑形式的魅力，是對一座建筑外在美的肯定。而建筑是否節(jié)能、環(huán)保，則是建筑內(nèi)在美的體現(xiàn)。只有做到了外在美與內(nèi)在美、形式美與內(nèi)容美的統(tǒng)一，才能成為一個(gè)符合科學(xué)發(fā)展觀愛國、反映人類文明進(jìn)步水平的優(yōu)秀建筑作品。這也是當(dāng)代建筑師們應(yīng)當(dāng)追究的目標(biāo)。這篇很精辟的話把綠色建筑的重要性說清楚了。

　　在上個(gè)世紀(jì)八九十年代，很多國家和地區(qū)開始了生態(tài)住宅的系統(tǒng)研究和推進(jìn)。比如說美國綠色建筑協(xié)會(huì)發(fā)起的LEED綠色建筑的認(rèn)定，制訂的綠色建筑的評估標(biāo)準(zhǔn)：LEED評估體系，已經(jīng)對眾多的商業(yè)建筑和部分住宅進(jìn)行了認(rèn)定。

　　我國香港地區(qū)提出了“居住建筑環(huán)境評估方法”( HK-BEAM)住宅部分，目的也是引導(dǎo)香港的住宅建筑諸種環(huán)境保護(hù)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。其評估方法涉及住宅建設(shè)的場地準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理、拆除等階段。

         我國臺灣地區(qū)也出臺了《綠建筑解說及評估手冊》，形成了七個(gè)指標(biāo)體系：(1)綠化指標(biāo)；(2)基地保水指標(biāo)；( 3)日常節(jié)能指標(biāo)；(4)二氧化碳指標(biāo)等。國外已建成了一些綠色樓宇，比如說德國建成世界上第一作綠色辦公樓，冬天，大樓上的玻璃既可以讓陽光射入室內(nèi)，又涂有透明隔熱材料，防止室文散知。下田，則用反射卷簾把陽光反射回去，保證室內(nèi)溫度適中；

　　美國科學(xué)家設(shè)計(jì)了一種防止房屋，一整棟樓房像向日葵一樣迎著太陽轉(zhuǎn)動(dòng)。

　　下面是影響綠色住宅的示范房。

　　下面是日本太陽能住宅。發(fā)展“綠色建筑”要堅(jiān)持自主創(chuàng)新，有下面創(chuàng)新：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的創(chuàng)新。把單純建筑設(shè)計(jì)變?yōu)榘ńㄖ?、環(huán)境、資源利用，甚至于施工建造在內(nèi)的整體設(shè)計(jì)。

　　建筑師面臨的不再是單一建筑功能和美學(xué)問題，環(huán)境科學(xué)和生態(tài)科學(xué)的理論將成為建筑師知識結(jié)構(gòu)的組成部分。建筑師的定義也將發(fā)生質(zhì)的變革，建筑師將會(huì)是建筑學(xué)家、環(huán)境學(xué)家和生態(tài)學(xué)家的綜合體。

　　第二，能源利用的創(chuàng)新。

        利用低品質(zhì)能源(如太陽能、風(fēng)能)進(jìn)行建筑整體性或基礎(chǔ)性調(diào)溫；高品質(zhì)能源(如電能、化石燃料)來進(jìn)行局部性、精細(xì)性調(diào)溫，將成為綠色建筑設(shè)計(jì)的通則。這樣的結(jié)構(gòu)，不僅可以做到節(jié)能，而且可以降低建造成本。

　　建筑節(jié)能不僅要著眼于減少能源的使用，也必須考慮盡量采用低品質(zhì)(低能值轉(zhuǎn)換率)的能源。這里的低，這是相對于太陽能來說的。低品質(zhì)不是說不好，實(shí)際上好的。發(fā)展節(jié)能省地型住宅不是提高了居住成本，總體上是降低了居住成本。

　　美國的經(jīng)驗(yàn)：“初期成本”(一次性建造成本)只占到全壽命周期成本的5%至10%，而運(yùn)營和維護(hù)成本占到60%至80%。對于品質(zhì)好、消耗低、維護(hù)省的長壽命住宅來說，具有巨大的成本優(yōu)勢。

　　另有調(diào)查結(jié)果顯示：只要采取經(jīng)濟(jì)實(shí)用、切合實(shí)際的節(jié)能措施，新建居住建筑節(jié)能投資和既有建筑節(jié)能改造成本，約為80-120元/平方米，一般可以通過產(chǎn)生的節(jié)能效益在5年左右得到回收。因此成本問題，不僅開發(fā)商有正確的認(rèn)識，而且要和居民、消費(fèi)者要做解釋，不要看一時(shí)的成本增加，從長遠(yuǎn)來說是節(jié)約了成本。

　　第三，建筑技術(shù)的創(chuàng)新

　　 研發(fā)與綠色建筑形態(tài)相適應(yīng)的可持續(xù)性的新型結(jié)構(gòu)體系。

　　研發(fā)構(gòu)件工廠化制造、裝配化施工、快速施工、清潔施工、超大型構(gòu)件吊裝、保溫節(jié)能構(gòu)造施工、可再生利用材料的施工、生態(tài)型新型結(jié)構(gòu)部品施工等新工藝、新技術(shù)。

　　發(fā)展綠色建筑的設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理、診斷咨詢和施工營造等新興行業(yè)。

　　發(fā)展綠色建筑技術(shù)集成體系，特別是盡快形成太陽能、地?zé)崮?、沼氣能、風(fēng)能利用一體化建筑與園區(qū)的集成技術(shù)體系。

　　第四，政策法規(guī)的創(chuàng)新

　　實(shí)行限制性政策與鼓勵(lì)性政策并舉的方式，對達(dá)不到節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑，采取禁止投入使用等強(qiáng)制性措施進(jìn)行限制；對超過節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或采用可再生能源的建筑和綠色建筑，采取減免稅收、費(fèi)用、貼息貸款、財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行鼓勵(lì)。當(dāng)然獎(jiǎng)懲的制度還要醞釀制訂，但是將來的發(fā)展方向就是朝這方面進(jìn)行發(fā)展。

　　另外加快建筑節(jié)能的發(fā)質(zhì)建設(shè)。建設(shè)部、科技部印發(fā)了《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》。建設(shè)部頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。

　　 建設(shè)部2006年6月28日頒發(fā)了《全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)評審標(biāo)準(zhǔn)使用規(guī)則》和《全國綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng)評審標(biāo)準(zhǔn)》。

　　第二關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化。

         發(fā)展綠色建筑，應(yīng)諸種經(jīng)濟(jì)性，從建筑的全壽命周期綜合核算效益和成本，引導(dǎo)市場發(fā)展需求，適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)狀況，提倡樸實(shí)簡約，反對浮華鋪張。這是發(fā)展綠色很重要的觀點(diǎn)。

　　第二，應(yīng)諸種地域性，尊重民族習(xí)俗，依據(jù)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源條件、經(jīng)濟(jì)狀況、氣侯特點(diǎn)等，因地制宜地創(chuàng)造出具有時(shí)代特點(diǎn)和地域特征的綠色建筑。

　　應(yīng)諸種歷史性和文化特色，要尊重歷史，加強(qiáng)對已建成環(huán)境和歷史文脈的保護(hù)和再利用。

　　必須符合國家的法律法規(guī)與相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　 現(xiàn)在住宅發(fā)展面臨的五大挑戰(zhàn)：1、資源的挑戰(zhàn)尤其是能源、水資源、土地資源緊缺的挑戰(zhàn)。要加快發(fā)展“綠色住宅。

　　2、理念的挑戰(zhàn)。是重視規(guī)模效益，還是依靠知識、科技、信息來提高住宅的品質(zhì)。必須把重“快”輕“好”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;又好又快”。

　　3、品牌的挑戰(zhàn)。世界著名公關(guān)專家帕根說：“真正長遠(yuǎn)的成功，是房地產(chǎn)品牌策劃的成功。品牌，才是未來房地產(chǎn)企業(yè)的立足之本。”

　　品牌不僅使企業(yè)本身凝聚了巨大的無形資產(chǎn)，而且也使產(chǎn)品增加了不可限量的附加值。品牌是企業(yè)通過多個(gè)項(xiàng)目的精心構(gòu)筑、積累而成的積累。品牌又一個(gè)企業(yè)最后固守的陣地，品牌倒了，這個(gè)企業(yè)也有一無所有了。因此當(dāng)前品牌的挑戰(zhàn)非常嚴(yán)峻。現(xiàn)在國內(nèi)也出現(xiàn)了一些很好的品牌，當(dāng)然我們的房地產(chǎn)的品牌主要是企業(yè)。

　　4、市場的挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場由“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，業(yè)主的消費(fèi)意識漸趨成熟，企業(yè)也必須由“以產(chǎn)品為中心”向“以相適應(yīng)為中心”通過政府和企業(yè)的共同努力，審視各類產(chǎn)品的進(jìn)行，務(wù)求適銷對路。

　　5、效率的挑戰(zhàn)。我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處于粗放經(jīng)營階段。集中表現(xiàn)為“一高兩低”：　能源消耗高，為發(fā)達(dá)國家的3-4倍；勞動(dòng)生產(chǎn)率低，住宅建造效率僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家住宅建造效率的1/6-1/5，美國和日本年人均竣工面積為110-140平方米，而我國還不到30平方米?？萍歼M(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率低，僅為30%左右。

　　造成這些問題的重要根源，就是現(xiàn)代化水平低下，傳統(tǒng)的“秦磚漢瓦”的建造模式還在大量應(yīng)用。

　　為了提高競爭能力，必須用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)，加快住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化，也可稱住宅工業(yè)化。在英文里面“產(chǎn)業(yè)化”和“工業(yè)化”是同一個(gè)詞。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)涵：

　　1、以科技進(jìn)步為先導(dǎo)；

　　2、以改善住宅實(shí)用功能和居住環(huán)境為宗旨；

　　3、以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和工程質(zhì)量為目標(biāo)；

　　4、在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化生產(chǎn)、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會(huì)大生產(chǎn)。各種不同的類型要有標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，用工業(yè)化來生產(chǎn)構(gòu)件部件，帶到現(xiàn)場用機(jī)器來裝配施工。最后是規(guī)范化管理。因此住宅產(chǎn)業(yè)化要尊重的社會(huì)大生產(chǎn)的模式。

　　日本福岡市愛蘭島的裝配現(xiàn)場（如圖）。

　　目前正在興起一種鋼結(jié)構(gòu)住宅--采用國產(chǎn)H型鋼和保溫節(jié)能新技術(shù)新材料；組建補(bǔ)品經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化系列化設(shè)計(jì)、在工廠生產(chǎn)之后在那到現(xiàn)場進(jìn)行裝配。

　　與磚混、鋼混結(jié)構(gòu)相比，鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：1、有效使用面積可提高6%。2、采取大開間靈活割斷，通過不同面積的空間組合，滿足不同的消費(fèi)需求；表問性能好，可節(jié)能50%；3、費(fèi)用降低。4、易于工廠化制作，共工期可縮短30%以上，綜合造價(jià)可減少5恩%左右。5、由于組建補(bǔ)品經(jīng)過工廠的規(guī)范化加工，在現(xiàn)場像裝配機(jī)器一樣的精確組裝，一些問題都得到了消除。

　　推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)以下四個(gè)方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變：（1）理念上從“粗放型生產(chǎn)方式”新“集約式”轉(zhuǎn)變。（  2）由工地化向工廠化轉(zhuǎn)變。（  3）  從體制上，要從分散向整合轉(zhuǎn)變。也就是說，把分散的有關(guān)部門管理的與住宅產(chǎn)業(yè)化有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)、各類企業(yè)比如說開發(fā)商、建筑商材料供應(yīng)商、服務(wù)商等等通過有效的組織形式比如說集團(tuán)、聯(lián)合體整合起來，形成緊密相聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈。形成品牌的整合優(yōu)勢，形成綜合品牌。

　　政治上要要把單項(xiàng)的政策進(jìn)行調(diào)整。住宅產(chǎn)業(yè)化是一種生產(chǎn)方式的改進(jìn)，是住宅生產(chǎn)的發(fā)展方向。但一定要適合中國國情與我國生產(chǎn)力發(fā)展水平相適應(yīng)，而不是要求一步到位。

　　現(xiàn)在就要求商品房一律改為工廠生產(chǎn)，成本太高，與整個(gè)國家發(fā)展水平不對稱。但住宅產(chǎn)業(yè)化需要有一個(gè)過程，從現(xiàn)在起就要積極開展工作。

　　國家建設(shè)部從1999年下半年開始在全國試行對新建的商品住宅進(jìn)行住宅性能認(rèn)定的制度（簡稱“A級住宅認(rèn)定”）。凡列入國家、省級住宅試點(diǎn)（示范）  工程的新建住宅校區(qū)商品住宅都應(yīng)申請認(rèn)定。其他商品住宅也可申請認(rèn)定。

　　同時(shí)，按照有關(guān)文件中關(guān)于質(zhì)量保修和賠償工作要逐步向保險(xiǎn)制度過渡的要求，在住宅性能認(rèn)定中引入了質(zhì)量保證保險(xiǎn)機(jī)制。

　　全國優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)共同推進(jìn)A級住宅認(rèn)定及住宅質(zhì)量保證保險(xiǎn)。

　　目前我國還正在以生產(chǎn)企業(yè)為載體建立國家住宅產(chǎn)業(yè)化的基地，現(xiàn)在已經(jīng)有了十來個(gè)。由于時(shí)間關(guān)系就不展開講，謝謝大家！