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　　國家稅務(wù)總局最近發(fā)出的《通知》一旦實施，意味著再交易的“非普通住宅”其增值部分要向國家交納30%至60%的土地增值稅；而普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)將通過面積、價格、容積率來甄別，其中面積標(biāo)準(zhǔn)的上浮可能取消。

　　日前，國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》，(以下簡稱《通知》)，《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”認(rèn)定，要在前期頒布的《建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》關(guān)于“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。這是否意味著，北京“非普通住房”的面積標(biāo)準(zhǔn)有可能在某一時間從140平方米以上降為120平方米以上呢?土地增值稅一直以來被人們所忽視，今后會否嚴(yán)格征收呢？

　　對此，地產(chǎn)專家認(rèn)為，一旦通知內(nèi)容“非普通住宅”二手成交必然會受到直接影響，間接地也會影響到新建非普通商品房的銷售。《通知》在目前看來雖然只是一陣?yán)茁?，但卻給一些準(zhǔn)備購買“非普通住宅”的市民和“非普通住宅”持有者心里籠上了一層陰云。

　　●《通知》是對增加中小套型住宅的強(qiáng)調(diào)

　　國家稅務(wù)總局為什么會在此時發(fā)出這樣一個《通知》呢？《通知》中是這樣寫的：為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進(jìn)一步促進(jìn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定問題通知如下：

　　“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

　　建設(shè)部原來的《通知》中規(guī)定，“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%”。

　　在普通住宅必須滿足的三個條件中只有面積有20%的上浮空間，容積率和價格則沒有留出任何浮動空間。因此造成了各地的普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)不一致，如廣州和天津等城市的普通住宅的面積上限為144平方米，用足了20%的上浮空間。而北京的普通住宅面積上限為140平方米，上浮比例不到20%。

　　“現(xiàn)在按照《通知》可以看出，實際上還是對90平方米以下的戶型要占到70%以上的一種強(qiáng)調(diào)。”萬年花城副總黃璽慶對此這樣理解《通知》的含義。盡管北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)表示今年內(nèi)不會調(diào)整普通住宅的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，但中央財經(jīng)大學(xué)公共財政學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，非普通住宅今后無論在買賣還是持有環(huán)節(jié)上都有增加成本的趨勢。

　　●何為土地增值稅

　　《通知》除了明確規(guī)定要從嚴(yán)掌握普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)外，另一個潛臺司則是“土地增值稅”。土地增值稅對大多數(shù)北京市民來說還比較陌生，這究竟是一個什么稅呢？

　　為此記者查閱了1994年頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。其中第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　土地增值稅是以房地產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)，實行四級超率累進(jìn)稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　●土地增值稅目前僅向非普通住宅征收

　　在北京目前房屋買賣是否征收土地增值稅呢？目前，人們在購買新建商品房時主要交納的稅有契稅和印花稅，不存在土地增值稅。土地增值稅對個人來說主要體現(xiàn)在再上市過程中，即二手房交易中。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前在二手房交易過程中只有通州對非普通住宅征收土地增值稅，其他各區(qū)都未征收。其他各區(qū)今后是否會跟進(jìn)，還要看北京具體政策的下一步走向。

　　王先生最近在出售其在新華聯(lián)區(qū)域一套房產(chǎn)時就被征收了土地增值稅。他的房子建筑面積為135平米，單價為5800元/平米，再上市交易的單價超過同級別土地價格(新華聯(lián)為六級土地，土地價格為4842元)的1.2倍。評估價格為70.47萬(一般評估價格為出售價格的90%)，低于出售價格78300元。

　　王先生的該套房產(chǎn)出售單價高于同級別土地價格的1.2倍，按照規(guī)定為非普通住宅，需要交納土地增值稅78300×30%=23490元。因此可以看出，土地增值稅大大增加了非普通住宅的交易成本。

　　中央財經(jīng)大學(xué)公共財政學(xué)院副院長劉桓表示，土地增值稅的制定是非常嚴(yán)厲的。如果按相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，房產(chǎn)投資獲利空間將大大減少，對整個市場也將產(chǎn)生巨大影響。因此，各地在執(zhí)行的過程中都采用了變通的方式，如上海按總房價的5%征收，廣州按3%征收，北京則基本上沒有征收。今后如果嚴(yán)格征收，將會對非普通住宅的開發(fā)和投資起到調(diào)控作用。

　　●土地增值稅能否抑制高檔住宅投資

　　從上例中可以看出，土地增值稅大大增加了非普通住宅的交易成本。如果以投資獲利為目的，其收益會因土地增值稅而大打折扣。最近一段時間，據(jù)各大經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)，百萬元以上的二手房交易由于受到營業(yè)稅和個稅的影響已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的萎縮。一旦征收土地增值稅，高檔二手房的交易將會進(jìn)一步受挫。

　　但“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，鑒于以往營業(yè)稅、個稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加并沒有明顯地平抑二手房價格，反而使增加的交易成本轉(zhuǎn)移到房價上的客觀事實，在當(dāng)前嚴(yán)重處于賣方市場的二手房市場征收土地增值稅也很難能夠有效平抑房價，甚至有可能因交易成本的增加使二手房市場發(fā)展滯緩，反而不利于整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　“國稅局發(fā)出《通知》旨在配合國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。”國家稅務(wù)總局稅科所副所長張陪森先生告訴記者，“下一步將會取消普通住宅面積標(biāo)準(zhǔn)20%的浮動，對土地增值稅嚴(yán)征嚴(yán)管。防止稅收流失，土地浪費(fèi)，抑制房地產(chǎn)投資過熱。”

　　●附件1

　　個人轉(zhuǎn)讓房屋需要繳納哪些稅？

　　個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種

　　哪些情況可以免征土地增值稅？

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　　(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

　　《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅減免稅申報資料問題的通知》規(guī)定：

　　(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅項目；

　　(二)對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項目。

　　●附件2

　　土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率的詳情為：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　●附件3

　　中華人民共和國土地增值稅暫行條例

　　第一條為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。

　　第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

　　第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第六條計算增值額的扣除項目：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

　　(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　第七條土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　　(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　　(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

　　第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　　(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

　　(二)提供扣除項目金額不實的；

　　(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

　　第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

　　第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

　　第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條本條例由財政部負(fù)責(zé)解釋，實施細(xì)則由財政部制定。

　　第十五條本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

　　●附件4

　　財政部國家稅務(wù)總局

　　關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知

　　財稅[2006]141號

　　各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進(jìn)一步促進(jìn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應(yīng)，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定問題通知如下：

　　“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。請遵照執(zhí)行。

　　財政部國家稅務(wù)總局二○○六年十月二十日