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        莫春：今天是我們激情的對(duì)話上半場(chǎng)，我們邀請(qǐng)到七位對(duì)話嘉賓，他們分別是：國(guó)家發(fā)改委研究所中心主任王小廣先生；國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所主任、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生；西安市國(guó)土資源局政策法規(guī)處處長(zhǎng)鄭世驊先生；西安市房管局信息中心主任李朝東；中誠(chéng)地產(chǎn)許定耀董事長(zhǎng)；厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生，以及五合國(guó)際的劉力先生。

        今天是一個(gè)非常難得的機(jī)會(huì)，我們可以向嘉賓提出一些問(wèn)題，大家在工作中有什么問(wèn)題可以和嘉賓進(jìn)行交流。所以許多人給我說(shuō)你能不能多了解一些西安的情況。我們又可能會(huì)到北京之外去做房子，在宏觀調(diào)控下西安是一個(gè)什么情況，我想首先請(qǐng)李朝東先生介紹一下西安的開(kāi)發(fā)情況。

　　李朝東：大家好！很榮幸參加這個(gè)論壇，剛才聽(tīng)了各位教授和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們西安市場(chǎng)的分析，我在這里向大家介紹一下西安目前的現(xiàn)狀。

　　西安市的開(kāi)發(fā)商有西安的特殊性，因?yàn)閺膰?guó)家政策來(lái)講，它是統(tǒng)一的，就是一刀切。但是咱們今天作為一個(gè)論壇，西安又是一個(gè)二線城市，就是說(shuō)不管是一線還是二線城市，國(guó)家政策應(yīng)該是分別對(duì)待的。但是政策沒(méi)有分別對(duì)待，所以說(shuō)有非常大的矛盾。

　　開(kāi)發(fā)商的比例，大開(kāi)發(fā)商有實(shí)力開(kāi)發(fā)商，據(jù)我們的了解不超過(guò)10%。也就是說(shuō)90%的西安開(kāi)發(fā)商都是中小開(kāi)發(fā)商。這樣的話就是西安市的開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種貢獻(xiàn)主要是來(lái)自中小開(kāi)發(fā)商。還有就是剛才我們已經(jīng)提到了國(guó)家大的方向是非常好的，就是調(diào)控是非常好的。真正要解決中低地收入的話，就是要大力推行廉租房，因?yàn)槲靼灿形靼步?jīng)濟(jì)的狀況?；旧犀F(xiàn)在就是這樣。

　　莫春：剛才我聽(tīng)到一個(gè)非常重要的信息就是90%的企業(yè)是中小型企業(yè)，但是市場(chǎng)活躍度非常高，面臨新一輪的宏觀調(diào)控他們的生存和發(fā)展成了問(wèn)題，我也希望今天來(lái)的嘉賓能夠從理論的層面和實(shí)踐的層面來(lái)之支一下招。我接下來(lái)想問(wèn)鄭世驊一個(gè)具體的問(wèn)題，您覺(jué)得這個(gè)政策他的政策情況以及對(duì)市場(chǎng)的一些影響情況是會(huì)是什么樣的？

　　鄭世驊：據(jù)我所了解，西安從今年六月國(guó)務(wù)院常委會(huì)之后，就從規(guī)劃的角度，新設(shè)計(jì)審批的樓盤，就是從經(jīng)濟(jì)適用房和商品住房這塊，制訂了細(xì)則。在9月份西安市出臺(tái)了一個(gè)相關(guān)政策，就是貫徹國(guó)務(wù)院實(shí)施辦法，所以現(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)適用房集資建房，還有就是商品房都是按照重新規(guī)劃審核來(lái)執(zhí)行。

　　剛才幾位教授也談到了，有些大的開(kāi)發(fā)商要做大盤，分期實(shí)施，比打一槍換個(gè)地方利潤(rùn)要高，效果要好。但是從國(guó)家政策來(lái)講，他不會(huì)提供給開(kāi)發(fā)商囤積土地，現(xiàn)在就是閑置一年以上，要收取限閑置費(fèi)，滿兩年要無(wú)償收回。我們西安市從04年開(kāi)始對(duì)閑置土地處理，截至目前收回了52宗。所以從這個(gè)大的形勢(shì)上來(lái)說(shuō)，必須對(duì)現(xiàn)有的存量用地發(fā)揮最大效應(yīng)，這是政府的職能。

　　謝謝大家！

　　莫春：謝謝鄭處長(zhǎng)，剛才你介紹當(dāng)中介紹到土地供應(yīng)情況，有透支，但是土地在開(kāi)發(fā)商手里沒(méi)有形成有效的房子供應(yīng)。

　　接下來(lái)有請(qǐng)兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家。其實(shí)我聽(tīng)了剛才兩位的演講，其實(shí)也是在做一種交鋒，也在進(jìn)行一些觀點(diǎn)的交鋒。這是我們今天希望看到的情況，就是大家可以在這個(gè)場(chǎng)合能夠?qū)⒏鞣N觀點(diǎn)剖析出來(lái)，能夠讓我們?cè)诟鞣N方面有所收獲。接下來(lái)想請(qǐng)王小廣先生講一下房地產(chǎn)具體的發(fā)展情況?，F(xiàn)在面臨宏觀調(diào)控的問(wèn)題，以及中小企業(yè)短缺資金，你覺(jué)得對(duì)于中小企業(yè)未來(lái)發(fā)展是推出還是聯(lián)合還是多種方式，給我們具體講一下。

　　王小廣：我想剛才講經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這是一個(gè)好的時(shí)期，說(shuō)明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較充分，所以房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)講比全國(guó)低。我非常高興，實(shí)際上房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都和價(jià)格增長(zhǎng)相關(guān)系。我覺(jué)得競(jìng)爭(zhēng)就是在一種壓力下的競(jìng)爭(zhēng)，你充分的競(jìng)爭(zhēng)要通過(guò)聯(lián)合的辦法，也可以通過(guò)淘汰的辦法，取決于你的生存之道。你適應(yīng)市場(chǎng)和政策，不一定非要兼并和合并。比如說(shuō)西安只有三個(gè)或者幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商，這樣都不好，最后是要市場(chǎng)來(lái)解決。

　　莫春：接下來(lái)請(qǐng)問(wèn)鐘偉先生兩個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在銀行在收縮銀根，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)如何進(jìn)行有效融資，就是在未封頂資金的問(wèn)題上，已經(jīng)成了一個(gè)很大的矛盾，以及面臨的問(wèn)題在這方面你能否給我們揭曉一下銀行的建議。接下來(lái)你剛才介紹了四種平抑房?jī)r(jià)的辦法，第二個(gè)你提到限制高收入階層購(gòu)買住房，這里面有一個(gè)知情操作的問(wèn)題，你是怎么看的？

　　鐘偉：第一，我想說(shuō)一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商數(shù)量和一個(gè)城市房?jī)r(jià)沒(méi)有多少關(guān)系，第二，關(guān)于中小開(kāi)發(fā)商，嚴(yán)格執(zhí)行三年前制定的按揭制度和金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，非常不確定。剛才我已經(jīng)講封頂之后再按揭，這個(gè)抵押物是清晰可見(jiàn)的。

　　第三，要解決高收入階層有多套住房而中低收入者階層沒(méi)有住房的問(wèn)題。富人你去投資房地產(chǎn)，房子并沒(méi)有增值?，F(xiàn)在看起來(lái)，有可能執(zhí)行一條辦法，就是通過(guò)商業(yè)銀行的對(duì)高端客戶的所謂財(cái)富中心區(qū)購(gòu)置一些房地產(chǎn)，這樣子可以解決房子的空置問(wèn)題。

　　莫春：謝謝鐘偉先生，今天我們還請(qǐng)到了兩位實(shí)力派的老總，這位是厚土機(jī)構(gòu)的主席，他此前在萬(wàn)科工作過(guò)，而且在全國(guó)各個(gè)城市都有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以及對(duì)城市文化房地產(chǎn)產(chǎn)品都有研究。我想有請(qǐng)林少洲先生，我知道你在北京開(kāi)發(fā)了一個(gè)中式別墅產(chǎn)品，應(yīng)該說(shuō)北京和西安有相象的地方，文化底蘊(yùn)非常豐厚，你認(rèn)為在錫恩有什么樣的產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)中會(huì)比較好，你有什么感受也給我們說(shuō)一下？

　　林少洲：謝謝！西安是一個(gè)非常令我激動(dòng)的城市，最近我前前后后來(lái)了10幾趟。我和西安很有緣分，西安這個(gè)城市我來(lái)這么多次，我是因?yàn)樗臍v史文化資源而來(lái)的。來(lái)到西安我有兩個(gè)感受，第一個(gè)就是不到西安不知道中華民族的偉大，要真正知道中華民族偉大你就來(lái)西安。我前幾天看到袁純清省長(zhǎng)在鳳凰衛(wèi)視上講大明宮。

　　最近人文盛典，講了一個(gè)當(dāng)年唐代三大宮殿之一——大明宮，它面積是北京故宮的四倍。還有宴會(huì)廳同時(shí)容納5000人，這些數(shù)字都是非常震撼的。第二個(gè)感覺(jué)不到西安還感覺(jué)不到，到了西安之后另外一個(gè)問(wèn)題就是使命感，包括緊迫感。就覺(jué)得我們現(xiàn)在在世界舞臺(tái)上，你說(shuō)北京上海那種角色，跟當(dāng)年的唐代長(zhǎng)安在世界舞臺(tái)上的角色差距甚大，就是使命感緊迫感非常強(qiáng)烈。

　　關(guān)于中國(guó)建筑的問(wèn)題，我做了五六年的研究，也提出了一些思路，最后也寫了一些東西出來(lái)。我覺(jué)得是現(xiàn)代的生活同時(shí)是中國(guó)文化的基因，在這點(diǎn)上，我有幾句話跟大家提一個(gè)建議，我覺(jué)得西安這個(gè)城市受歷史積淀太深，地下的東西很多，地上的東西也深多。為什么到咸陽(yáng)，就是因?yàn)榉e淀太多，成本很高。每個(gè)人心中的包袱很重，大家有強(qiáng)烈的擺脫和突破的欲望，但是實(shí)際上在行動(dòng)上非常保守和固執(zhí)。我在西安這么多年深有體會(huì)，也有強(qiáng)烈的欲望！回到原地非常保守和固執(zhí)，經(jīng)常回到慣性里面去，在這里做成一件事兒非常不容易。我有很多朋友他們都抱這雄心壯志，但是很難突破。

　　我覺(jué)得歷史文化資源的產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)變是一種綠色資源，是一種可持續(xù)發(fā)展東西。我自己想在西安做旅游地產(chǎn)，因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在城市化動(dòng)力主要是靠工業(yè)化，西安現(xiàn)在已經(jīng)落后，跟華南和華東比起來(lái)差距已經(jīng)很大了。雖然現(xiàn)在有很好的科技資源，這個(gè)可以放大。但是我覺(jué)得借助歷史資源來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)換，也來(lái)提高這個(gè)城市的價(jià)值，也給各位體更多的發(fā)展價(jià)值。

　　莫春：謝謝林少洲先生，我也有體會(huì)，我去年來(lái)西安的時(shí)候?qū)ｉT看了大雁塔和小雁塔，我覺(jué)得西安真是一個(gè)文化底蘊(yùn)非常濃厚的城市。剛才林先生的建議也是出于他多年的思考，我們知道現(xiàn)在很多外來(lái)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶灘西安。比如說(shuō)萬(wàn)科綠地、富力等企業(yè)，我們知道很多企業(yè)進(jìn)入了西安，也是看到了西安未來(lái)的城市發(fā)展，今天我們對(duì)話多了，原來(lái)在寧波做開(kāi)發(fā)資源企業(yè)的老總他就是忠誠(chéng)地產(chǎn)的許定耀。

　　許總，您到西安來(lái)開(kāi)發(fā)，我想問(wèn)一下你當(dāng)初為什么選擇西安這個(gè)地方，以及到了西安這個(gè)地方后，你到一個(gè)陌生地方的感受是什么？你現(xiàn)在感受的最重要的幾個(gè)因素是什么？

　　許定耀：謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)，我是浙江寧波人，我到這里來(lái)開(kāi)發(fā)的主要原因是把寧波的新的想法帶到臨潼來(lái)開(kāi)發(fā)，制造美好家園。大家都知道，關(guān)鍵是爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的理念，也要得到積極的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的好壞關(guān)系到整個(gè)城市的好壞，以及城市的形象問(wèn)題。

　　莫春：我不太了解西安，但是我覺(jué)得西安政府非常重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，比如說(shuō)我們今天的就請(qǐng)到了兩位政府部門的領(lǐng)導(dǎo)參加，想兩位領(lǐng)導(dǎo)也可以作出這樣的承諾，就是我們對(duì)外地企業(yè)和本地企業(yè)是一視同仁的。

　　今天我們還請(qǐng)到了國(guó)內(nèi)知名的建筑設(shè)計(jì)師，他也是在英國(guó)留學(xué)，他是劉力先生。他是多年研究建設(shè)計(jì)的，其實(shí)對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品特色很重要。尤其是在現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，其實(shí)已經(jīng)走入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的層面，產(chǎn)品說(shuō)到很多設(shè)計(jì)層面和科技地產(chǎn)的層面，請(qǐng)劉力先生給詳細(xì)詮釋一下他的觀點(diǎn)。

　　劉力：我對(duì)西安市場(chǎng)也算比較熟悉，在這里做了幾個(gè)項(xiàng)目，主要是做前期。最近房產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)感受到一些變化，主要是三個(gè)方面。目前來(lái)找我做的很多是大牌，找我們來(lái)做前期的評(píng)估或者是調(diào)研或者交策劃，因?yàn)橥度牒艽?，輕易不敢來(lái)。

　　隨著各地有一些變通的手法，不管是利用陽(yáng)臺(tái)計(jì)算方法，或者是什么用。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)肯定會(huì)起作用，所以設(shè)計(jì)范圍會(huì)變得非常窄，現(xiàn)在包括用料包裝都要深入。90平米以下的小戶型我們統(tǒng)計(jì)過(guò)有21種，其中好用的有10種，所以還可以創(chuàng)新，沒(méi)準(zhǔn)會(huì)做出五居室，或者是六居室。所以開(kāi)發(fā)商不必再做戶型設(shè)計(jì)了，如果再找設(shè)計(jì)院來(lái)做，沒(méi)有用了，過(guò)去可以做躍層腐符式等等。但是現(xiàn)在90平米以下戶型上已經(jīng)沒(méi)有創(chuàng)新了，于是設(shè)計(jì)院你提供的設(shè)計(jì)還是這樣的，已經(jīng)沒(méi)有設(shè)計(jì)意義了。下面要做的工作是什么，就是超越國(guó)家的設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)圖紙，做以前開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)院不做的設(shè)計(jì)。比如說(shuō)外窗放在外墻的中軸線，做到外墻上和內(nèi)墻是不一樣的。

　　我們剛才完成的一個(gè)項(xiàng)目，主要是一個(gè)是低能耗及高精度。作為的門把手開(kāi)關(guān)都在1.5米的高度上，你關(guān)了燈都可以摸到。還有衛(wèi)生間的馬桶設(shè)計(jì)，是干凈衛(wèi)生間。我在國(guó)外生活很多年，人家沒(méi)有滴漏，地下沒(méi)有衛(wèi)生死角，完全是干凈的。衛(wèi)生間里所有的磚沒(méi)有板塊的，因?yàn)槭钦{(diào)整過(guò)的，我們做了雙軸線。

　　舉個(gè)例子，風(fēng)尚全國(guó)知名，是個(gè)小公司，只做了兩個(gè)項(xiàng)目就全國(guó)知名。還有星河灣。所以你有產(chǎn)品的精度，你會(huì)博覽品牌和資本。比如說(shuō)風(fēng)尚，堅(jiān)持了兩年半，最后得到了美國(guó)美林銀行的入股，以它的技術(shù)和品牌博來(lái)了資本。這是個(gè)啟迪。

　　主持人：謝謝劉總，前面大家說(shuō)的都是資本和品牌問(wèn)題，最后是產(chǎn)品和資本問(wèn)題。今天非常難得有這個(gè)機(jī)會(huì)和領(lǐng)導(dǎo)、專家坐在一起有個(gè)對(duì)話，我想機(jī)會(huì)難得，大家有什么問(wèn)題，可以提問(wèn)臺(tái)上的嘉賓。