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　　主持人：謝謝王先生，下面我們有請在宏觀經濟領域尤其是在房地產領域有相當大建樹的專家，北師大鐘偉教授。他演講的題目是“限價房=腐敗房”。

　　鐘偉：非常高興今天來到西安，這是我今年第四次到西安。前幾次到西安，是因為銀行業(yè)而到西安的。我不是一個知名學者，我只是一個大學老師，我主要研究的是人民幣匯率問題和銀行風險問題。從2004年我開始我和一些學者每年發(fā)布一個宏觀經濟研究報告，我認為這是中國大學里面關于宏觀經濟的最優(yōu)秀的報告，因為它不是官方的聲音，它可以揭示出政策的某些問題。

　　首先讓我們回顧一下常識，常識很重要。第一個需求決定供給。如果是市場上出現了供不應求的現象，那結果一定是漲價，從04、05、06年三年每年房地產投資增長都慢于固定資產投資增長。2005年我記得固定資產投資增速是26.7%，房地產行業(yè)的投資增速是19.8%；2006年我們預期全年固定資產投資增速是26.5%，房地產行業(yè)的投資增速將是22.3%。持續(xù)三年房地產投資增速都比固定資產投資增速慢，因此會全面抑制房地產發(fā)展，沒有新政，房價漲得不會這么高。

　　第二個是房產價格一定不會扭曲。糾纏于房價問題是毫無意義的，我們得糾纏與房產背后的土地出讓制度，以及房地產銷售模式。

　　第三點就是如果你僅僅抑制供給，一定會造成市場的價格猛烈上漲。如果同時抑制供給和需求市場一定萎縮，很遺憾的。進入今年以來房產價格進一步上漲。

　　05年新“國八條”出臺。然后接下來就是七部委的房地產新政，然后“國六條”出臺雙限政策。接下來是針對外資的出臺，然后是公積金管理中的各式各樣，層出不窮的問題。關于房地產的調控政策有70多條，這些政策最長執(zhí)行沒有超過1年的。所以整個媒體把房地產形容為洪水猛獸的時候，我們相信下一步一定會反思。為什么04年之前上漲是相對平穩(wěn)的，而有了各種調控政策后，反而上漲加速，是不是庸人自擾。

　　第二個，我們來看一下目前房地產信貸形勢，今年全年信貸控制量控制還可以。因為從第三季度開始出現了一些新情況，貸款增長大概是17%，僅僅開發(fā)貸款一項。我們可以看一下，開發(fā)貸款到9月底開發(fā)貸款規(guī)模相當大，就是說上半年，對房地產的開發(fā)貸款增量增長了50%-60%。外資進入房地產的規(guī)模也在加大。“國六條”都有可能帶來嚴重問題，比如說雙限房。它是一個基礎政策，但是如果早出三五年，它可能是一個好的政策。但在2006年推出是一個很糟糕的政策。

　　我們可以看出，調控政策不僅沒有好作用，反而有壞作用，或者說沒有調控房價不會漲那么高。

　　第三個，是房地產金融有一些轉型趨勢。我們來看大概的可能性。

　　1、商業(yè)貸款。貸款現在變化比較快，由于最近暴出的一些假按揭，最嚴重的情況在于商業(yè)銀行的基層員工，房地產開發(fā)商，以及市場中介機構三方聯手勾結來騙取銀行資金。因此現在商業(yè)銀行它的信貸政策就是不再對商業(yè)機構發(fā)放貸款，也不再對中介機構發(fā)放貸款，而是直接對買房個人發(fā)放貸款。以前商業(yè)銀行在接個人貸款的時候主要看抵押物，現在主要是職業(yè)收入等等，然后給予授信。比如說我30多歲是個大學教授，所以從抵押物價值評判開始到重視人的綜合的職業(yè)生涯。

　　2、我們從濱海新區(qū)可以看出房地產政策變化。以前區(qū)一級的政府都有土地出讓權利，現在天津市已經上收了土地出讓權。因此縣區(qū)一級的土地出讓資格有可能完全喪失。從西安市來看，就是西安市土地儲備中心，他管理整個西安的全部土地出讓，這是一個大的趨勢。然后就是現在房地產過依賴銀行信貸的趨勢可能會改變。另外銀行業(yè)在轉型，但是這種轉型不是主動做出的，而是政府逼迫它干的，但是不一定會帶來好處。比如說關于商品房預售制度和按揭貸款制度，一定要等封頂后才能發(fā)放按揭。這個措施現在對銀行來說既不好，但可以說也好。房子封頂了是值錢了，但是開開發(fā)上商的回款速度放慢了。所以有研究人員認為，商品預售房制度是萬惡之源，他會推高房價，這個簡直是天方夜譚。

　　3、在2006年開始，在05年開始就出現這個典型的趨勢，我們所打壓的措施都是針對中資機構，對外資沒有什么打壓，所以對外資來說他們會加快進入中國，收購中國的房地產產權。但外資在商品房的銷售市場上他們影響已經迅速下降。

　　4、土地政策又可能大幅度調整。政策正確研究制度，主要是土地出讓金?，F在是先進入投資，然后再把開發(fā)成本攤掉，剩下的進入財政帳戶。按照新辦法實際上國資部分的便利就沒有了，建立起一個專門的帳戶，帳戶要納入地方財政內，變成預算，這樣就可以清晰地看到。但是有一些還是在里面的，兩稅一費不包括在土地出讓金里面。

　　根據一個項目的開發(fā)周期，可以從賣出到引入，到回購然后就又變成一個中資公司。通過這個流程你就成功地借助了外資，這種做法以后不太可能了。

　　現在外在中國購房第一就是直接用外匯買房，大概占20%。然后是境外個人委托境內親屬買房，這是一個很重要的渠道。在04、05年私人外匯儲蓄大概達到了600億美元，所以實際上渠道大概是第二種和第四種。所以外國人個人在境內直接買房會變得困難。

　　外資進入中國很多程度上是人民幣升值所造成的，如果人民幣穩(wěn)步增值的。所以證券市場和房地產和房地產市場是有效投資的地方。

　　最后，我認為中央政府采取的“國八條”和“國六條”都是有利于房地產漲價的措施，那么有什么切實可行的措施來使價格下降。比如說西安在過去10年GDP增長13%。另外就是房價上漲要和本地居民的收入增長相匹配。西安居民的收入增長每年是多少，全國來說基本上是匹配的。如果認為“國六條”和“國八條”更重要的作用是推高房價。如何抑制房價上漲呢？有一些措施有可能做到，第一個措施是放開容積率。我們可以看一下北京的容積率情況，這是一個同志做的統(tǒng)計：

　　第一個，在北京四環(huán)以內的平均容積率大概是4.2%，在中國要保證建設用地商品房用地等，因此土地資源在中國是非常稀缺的，根據發(fā)改委的宏觀經濟研究會作的統(tǒng)計，他的統(tǒng)計是在美國是每平方米1500美元，在中國是不到500美元，因此要放開容積率。

　　第二個，是限制高收入階層擁有多套住房。我估計在座開發(fā)商和干部每個人手里都不止有一套房，如果要有效抑制市場需求的話，作為高收入人群不能擁有超過兩套房子，高收入階層只能買少量的房，中低收入階層才能有機會。

　　第三個，是開征物業(yè)稅。假如房子是100萬的話，我要每年收1%的稅，因為你擁有100萬的房子，我每年收你1萬的稅，這不過分。我按照最低1%來收稅，這個就不過分。但是這樣會打擊很多人買房的熱情。

　　第四個，我不主張把經濟適用房拿到政府手里去，不要認為政府會干什么好事。布什就說不要認為政府會干什么好事兒，如果大量回購經濟適用房也會面臨這樣的問題，它將導致大面積的腐敗。

　　對開發(fā)商來說，開發(fā)商應該關注五個問題。

　　第一個，要非常關注市政基礎的投入，一個城市只有大量投入市政基礎的時候，這個城市才會有大的發(fā)展。如果在五年內達到能1000萬，整個城市的房地產就會有好的發(fā)展。

　　第二個，我們看大開發(fā)商小開發(fā)商之間有非常激烈的競爭。

　　第三個要有更國際化的融資平臺。只有有更國際化的融資平臺才會使資金鏈不會斷續(xù)。

　　第四個更專業(yè)化的企業(yè)架構，更可復制的商業(yè)模式

　　比如說萬科。萬科本身雖然號稱是專業(yè)化程度，但是它的專業(yè)程度遠遠不夠。如果它自身不成為更專業(yè)化的開發(fā)商，他將被競爭對手超越。

　　第五，我們看了很多例子，有些開發(fā)商是打一槍換一個地方，這樣的模式步入拿一大塊地，分批分塊開發(fā)這個在廣東和北京都有很多這樣的例子，在北京我層次比比較過一個例子。但并不一定打一墻換一個地方并不是一個好的辦法4。

　　如果你是一個優(yōu)秀的排開發(fā)商，比如在西安二環(huán)內所作的項目就應該是持有性的，而不應該是出售，我認為持有勝于出售。

　　謝謝大家。