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　　主持人：謝謝張會(huì)長(zhǎng)精彩的闡述，今天我們的論壇高朋滿座，高手云集。下面我們有請(qǐng)國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究室主任王小廣先生。今天他演講的題目是“宏觀調(diào)控下二線城市的發(fā)展”。

　　有請(qǐng)！

　　王小廣：

　　很榮幸參加觀點(diǎn)組織的這樣一個(gè)活動(dòng)。西安是一個(gè)大中城市，我已經(jīng)來(lái)了兩次，我認(rèn)為這個(gè)顯示了人流的方向，代表了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)。今天非常榮幸在這里和大家交流，實(shí)際上這個(gè)題目我很陌生，對(duì)這個(gè)城市沒(méi)有太多的資料。我關(guān)注的主要是一個(gè)城市，就是北京、上海等城市。我今天想講兩個(gè)問(wèn)題。

　　第一個(gè)，就是講宏觀調(diào)控的效果到底怎么看？房地產(chǎn)趨勢(shì)怎么樣？我想這是一個(gè)問(wèn)題。

　　第二個(gè)，我發(fā)揮一下對(duì)二線城市發(fā)展的一些理解，我想怎么看宏觀調(diào)控效果，我個(gè)人看來(lái)是效果不好，應(yīng)該說(shuō)很不好，不是很理想。因?yàn)閺母鱾€(gè)方面來(lái)講，從投資來(lái)講，我們的投資整體下降了，但是房產(chǎn)價(jià)格上升了，關(guān)鍵問(wèn)題是我們房地產(chǎn)的價(jià)格上升是巨大的，沒(méi)有人講全面的房地產(chǎn)泡沫。

　　現(xiàn)在我們的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)非常塊，北京地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)10%，這個(gè)月10.%。這很多城市是增長(zhǎng)了8.9%等。我認(rèn)為這個(gè)效果不理想，房地產(chǎn)這么快的上漲趨勢(shì)能夠保持多久，我想三個(gè)方面來(lái)講。

　　第一就是我們的資金鏈。我個(gè)人認(rèn)為過(guò)多的增長(zhǎng)是很多的，不僅僅是資金鏈的問(wèn)題。我想是這樣一個(gè)概念，為什么我們現(xiàn)在大家知道資金流動(dòng)，資金大量流動(dòng)。去年的增長(zhǎng)是2.8億，也就是說(shuō)增長(zhǎng)速度是成倍增長(zhǎng)，今年增長(zhǎng)還保持一定的速度，實(shí)際上貨幣供應(yīng)量是保持18%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在是17%的增長(zhǎng)。所以從貨幣層面來(lái)講，資金非常緊張。但是資金流到哪里去，我想主要是到了房產(chǎn)商。我有一個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)的投資是一百，房地產(chǎn)資金來(lái)源是142，一到九月份，它的投資完成額和資金相配套。去年是134.4：100。

　　我們整個(gè)的投資沒(méi)有出現(xiàn)這種情況，我們整個(gè)投資是108：100。我們總體資金是過(guò)剩，但是大部分流到了房地產(chǎn)，這么高的投資增速下，房地產(chǎn)增長(zhǎng)能不能上漲，我想就是政策的問(wèn)題。我覺(jué)得政策現(xiàn)在過(guò)多地可操作性存在問(wèn)題，好多政策的可操作，都有些問(wèn)題。包括地方政采取了很多抵消措施，這樣政策不容易發(fā)揮作用。

　　我覺(jué)得第三個(gè)根本原因還是發(fā)展的體制問(wèn)題。我們近幾年地發(fā)展主要是建立在房地產(chǎn)的過(guò)渡繁榮上，中國(guó)這幾年高主要是快速致富。你要GDP增長(zhǎng)快，最好的辦法就是第一個(gè)發(fā)展房地產(chǎn)，第二個(gè)是引進(jìn)資金。我們現(xiàn)在都是這么做的。

　　所以我們現(xiàn)在的繁榮是建立在這個(gè)基礎(chǔ)上，他創(chuàng)造不了競(jìng)爭(zhēng)力，我認(rèn)為這兩個(gè)東西的發(fā)展會(huì)造成短期的快速增長(zhǎng)，沒(méi)有辦法形成一個(gè)國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)力，所以房地產(chǎn)最好的發(fā)展應(yīng)該是建立在競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展上，就是這一個(gè)國(guó)家發(fā)展了，你的產(chǎn)業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)力了，居民的收入提高了，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形成一種需求，這是一個(gè)結(jié)果。但是我們現(xiàn)在過(guò)多地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有很多問(wèn)題。我個(gè)人看法應(yīng)該是讓它自然發(fā)展，特別是模式改變，牽涉到利益調(diào)整?，F(xiàn)在要考慮各個(gè)部門的利益和人群的利益調(diào)整是非常大的。所以我個(gè)人看法是加入房產(chǎn)熱，操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)熱很難下來(lái)，還有就是房地產(chǎn)是否調(diào)整和波動(dòng)取決于市場(chǎng)，所以我現(xiàn)在更多期待市場(chǎng)。

　　最近我看到市場(chǎng)有了一些反映，但是2008年之前不會(huì)有什么大的反映，2008年后很難說(shuō)。我感覺(jué)到很肯定會(huì)有一個(gè)源于國(guó)家政策的作用和市場(chǎng)作用的調(diào)整，所以我想二線城市應(yīng)該考慮這個(gè)。我現(xiàn)在看的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)在上漲，投資在上漲，但是銷售的增長(zhǎng)速度在放慢，1到9月份去年是15.7%，前年是20%多了，而且在北京地區(qū)，上海、浙江都在放慢，今年北京住房銷售是在下降。我想大概就是這樣的，現(xiàn)在宏觀調(diào)控不可能改變這個(gè)格局。

　　第二個(gè)是城市的發(fā)展。二線城市的發(fā)展問(wèn)題研究不多，但是很多二線城市，我感覺(jué)不管它是否像二線城市一樣繁榮，還是怎么樣，我們是否需要建立一種新的模式，或者是跟經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增。不知道是一個(gè)什么期待。但是我想有幾個(gè)問(wèn)題，二線城市的發(fā)展，現(xiàn)在出現(xiàn)了一些問(wèn)題，上海、浙江的房地產(chǎn)它是降溫，長(zhǎng)三角整個(gè)在降溫，增幅在放慢。但是今年北京、廣東特別是山東在升溫，這幾個(gè)升溫的地方形成一種非猛的勢(shì)頭。但是二線城市會(huì)不會(huì)馬上接上來(lái)，因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展模式?jīng)]有改變就有可能發(fā)生這種情況。

　　現(xiàn)在北京的資金投入是200：100，天津是190：100，廣東是150：100，其它的城市，其它的省份都是110：100，所以資金面有可能產(chǎn)生這個(gè)效果，所以這是我們宏觀調(diào)控需要考慮的問(wèn)題，我覺(jué)得二線城市的發(fā)展要考慮三各方面的問(wèn)題，一個(gè)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和一個(gè)是城市建設(shè)結(jié)合起來(lái)，應(yīng)該是這樣一個(gè)總體的道路，我講西安，西安我剛才問(wèn)了是市區(qū)內(nèi)是400萬(wàn)人口，大概確實(shí)可以定位為二線城，二線城市的發(fā)展不應(yīng)建立在炒作房地產(chǎn)上，而應(yīng)是發(fā)展人口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。實(shí)際上西安這種城市的人口，我預(yù)測(cè)目標(biāo)應(yīng)該是可以達(dá)到1000萬(wàn)，人口的增長(zhǎng)是就業(yè)的增長(zhǎng)，大量的資本，人力資源向這個(gè)城市聚集，這是最重要的，人口增長(zhǎng)從400萬(wàn)變成1000萬(wàn)的過(guò)程就是房地產(chǎn)大發(fā)展的過(guò)程。怎么促進(jìn)人口的增長(zhǎng)，主要建立三各方面上？第一個(gè)是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，第二建立在房地產(chǎn)的穩(wěn)健政策上，不是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，北京不需要太多的人口，房?jī)r(jià)可以排斥人口的增長(zhǎng)，但是西安不是這樣，西安應(yīng)該是比較溫和的增長(zhǎng)，這樣可以使整個(gè)西北的愿意到西安來(lái)定居。

　　所以人口增長(zhǎng)是房地產(chǎn)發(fā)展的最重要的一個(gè)點(diǎn)，第二個(gè)是怎么樣發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，我今年看了一個(gè)數(shù)據(jù)，今年就業(yè)增長(zhǎng)最快的是山東省，山東省第一，浙江第二，然后是廣東，最后是江蘇，這么幾個(gè)地方，就是這樣，勞動(dòng)力增加，新增勞動(dòng)力很快，說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)的繁榮，民營(yíng)企經(jīng)濟(jì)發(fā)很快，這些西安排不上，我感覺(jué)到陜西應(yīng)該在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的活力上要通過(guò)體制創(chuàng)新，通過(guò)來(lái)調(diào)動(dòng)民營(yíng)企業(yè)的活力，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，保持高質(zhì)量的增長(zhǎng)，這也是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要的條件。

　　第三是西安作為一個(gè)重要的二線城市來(lái)發(fā)展的話，要依據(jù)城市，依據(jù)特點(diǎn)來(lái)做文章，現(xiàn)在這個(gè)城市在西安越發(fā)展越是不宜居，不宜居以后房地產(chǎn)會(huì)貶值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格決定于很多因素，城市的適居交通效率非常高，還有教育文化，這樣一些東西支撐了房地產(chǎn)，所以必須在宜居上要做得好，我想他的房?jī)r(jià)會(huì)比較好。我的觀點(diǎn)是一個(gè)城市房地產(chǎn)要發(fā)展，一定是建立在人口增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，一定要吸引人，讓所有的人力資源，社會(huì)的其它資本資金和其他的所有資本，因?yàn)檫@個(gè)城市發(fā)展在于集聚效應(yīng)，沿海地區(qū)為什么發(fā)展就是把全國(guó)的資源和全世界的資源聚在一起了，所以今年房地產(chǎn)發(fā)展比較繁榮的地區(qū)就跟就業(yè)和宜居有關(guān)。