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　　主持人：謝謝梁秘書長，下面有請我們今天第一位也是一位重量級專家，他是錢國家建設(shè)部分房地產(chǎn)業(yè)司司長政策研究室主任，中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長張元端先生，大家歡迎！

　　張元端：

　　尊敬的各位嘉賓，尊敬的各位媒體界的朋友們，城市觀點論壇已經(jīng)在好幾個城市舉辦了，在主辦單位和媒體的共同努力下，城市觀點論壇已經(jīng)打造成為一個品牌論壇。這次西安行我們想會對西安市的房地產(chǎn)，一個是給大家一些參考意見，第二個我想起到一些促進作用。我的題目是強化住房保障是穩(wěn)定房價的根本措施和宏觀調(diào)控的重大成果。

　　在認真貫徹宏觀調(diào)控各項政策的形勢下，我國房地產(chǎn)開發(fā)保持了穩(wěn)步快速的發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2006年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)的走勢如下：

　　全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，同比增長24.3%。其中商品住宅完成投入9076億元，同比增長29.5%。這個增長幅度也是很大的。其中，經(jīng)濟適用房完成投入408億元，同比增長8.9%。全國房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開發(fā)面積16342萬平方米，同比增長34%。這個增長幅度是很大的，增長了三分之一。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積16.33億平方米，同比增長18%。其中住宅施工面積12.73億平方米，增長19.6%。辦公樓施工面積6160萬平方米，比增長12.7%。商業(yè)用房面積2億平方米，增長14.2%。一到九月份40個大中城市新建商品住宅累計成交面積同比增長7.6%，我們成交面積也是在增長的。由于消費者對政策和市場的觀望，商品房的成交量在5月份和6月份、7月份以及到8、9月份開始回升。8月份增長14.3%，9月份增長8.7%。

　　根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局11月13號發(fā)布的數(shù)據(jù)，在10全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上個月提高0.3個百分點。其中北京同比上漲10.7%，廈門是10.5%，深圳是9.9%，沈陽是9.9%，廣州是8.8%。下降的城市有兩個，一個是上海，下降了0.6%，一個是北海，下降了0.4%。

　　10月份70個大中城市新建住房中經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.5%，漲幅比上個月回落0.4個百分點。高檔住房銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比上個月提高0.7個百分點，普通住房銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上個月提高提高0.1個百分點，二手住房銷售價格同比上漲5.2%，漲幅比上個月提高0.3個百分。二手住房同比漲幅比較高的主要城市有大連，是12.7%，深圳是12.4%，北京是10.2%，鄭州是8.7%等等。

　　我剛才的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比原來好得多，經(jīng)濟適用房高檔住房二手住房說明價格趨勢分類比較細。目前許多城市已經(jīng)公布了“十一五”住房住房建設(shè)規(guī)劃，各個城市的規(guī)劃有一個共同的特點，就是采取多種措施，強化住房保障。切實提出了經(jīng)濟適用住房和廉租住房以及供應(yīng)限套型和房價的雙限商品住宅用地保障措施的指標。

　　大家知道，宏觀調(diào)控有三個亮點。第一個亮點就是要調(diào)整商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也就是大家所說的90平方米以下，這是調(diào)整住房供給的。第二個亮點調(diào)整商品住宅的需求，保證控制投機性和投資性的住房需求。以及拆遷等被動住房需求。第三個亮點是深入住房改革，強化住房保障。

　　這三個亮點我們“國六條”規(guī)定了一系列的經(jīng)濟政策，以及整個市場的要求，強化住房保障是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控調(diào)整取得的重大成果。我認為具有多方面的重大意義。

　　首先強化住房保障將加快低收入家庭解決住房問題的步伐，國家統(tǒng)計局的資料顯示，2006年1到9月份，全國完成商品住房同比增長95%，其中經(jīng)濟住房完成投入408億元，同比增長8.9%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明了兩個問題，第一經(jīng)濟適用房投資連續(xù)幾年出現(xiàn)負增長的局面得到了抑制。我們前幾年經(jīng)濟適用房都是負增長，從今年開始出現(xiàn)了正的增長，而且增長幅度是8.9%。第二，說明經(jīng)濟適用住房在整個住房投資中占的比重偏低，比重為4.5%。

　　隨著“十一五”住房規(guī)劃的落實，這個比重有望逐步提高。強化住房保障，將會加快住房制度的完善和加健全，要解決住房問題最根本的辦法。通過深入改革建立起合理的科學(xué)的住房制度，這個住房制度在住房供應(yīng)方便要以市場為導(dǎo)向。使住房供應(yīng)機構(gòu)與住房消費機構(gòu)相對應(yīng)。

　　大家知道我們住房需求總體思路是占了70%、80%，但是我們的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中的高檔房子偏多，供應(yīng)和消費嚴重錯位，所謂我們的改革就是要把供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)對應(yīng)起來。在住房分配方面要努力實現(xiàn)住房分配城市化，就是高收入中增收入等各個層次，分層次供應(yīng)不同的住房。另外就是住房消費梯度化，從小到大，從舊到新一個梯度消費。另外就是住房消費的模式的多樣化，可以買也可以租，這樣來有步驟解決全社會的住房問題，最終建立起三個兩條腿走路的機制。

　　第一，市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路；第二，買房和租房；第三，新房子；第四；市場和舊房市場兩條腿走路。

　　強化住房保障，從根本上有利于房價的穩(wěn)定，增長保障性住房的供應(yīng)，是穩(wěn)定和平抑房價的根本性措施。一方面可以使房價的整體水平就是均價有所降低，更重要的是可以減輕對市場住房的壓力，從而穩(wěn)定和平抑市場性住房的價格，使住房保障制度越完善。有利于房價穩(wěn)定和平抑，這是不用懷疑的。

　　我們提出建立住房保障發(fā)展基金，專項用于經(jīng)濟適用房補貼和廉租住房的補貼發(fā)放，廉租住房的構(gòu)建維修和物業(yè)管理，這個資金來源是多方面的，主要有預(yù)算安排的專項資金，住房公積金，政策中按規(guī)定提取的城市廉租住房補充資金，土地出讓凈收入的一定比例，低價位商品房土地出讓金補償資金，以及政府住房解困解危基金等等，通過這些渠道來建立我們的住房保障基金，住房發(fā)展基金北京市正在醞釀?wù){(diào)整經(jīng)濟適用房上市交易的政策，就是已經(jīng)購的經(jīng)濟適用房上市的時候不交綜合低價的比例，從原來的3%提高到10%。封閉運作循環(huán)的好處是有利于控制住房對象，及時對銷售對象的審核不到位，也可以遏制投機購房，現(xiàn)在大家反映有些經(jīng)濟適用房給富人買去了，北京是采取這個措施可以及時銷售對象審核不到位，也可以遏制投機購房，同時政府在財力有限的情況下，通過封閉自身循環(huán)可以保證更多的低收入家庭能夠享受政府的補貼，而改善居住條件，如果能夠制定出一套合理的科學(xué)的實施細則，不妨通過試點來取得經(jīng)驗。至于有些同志提到這些牽涉到產(chǎn)權(quán)的完整性問題，我覺得這個產(chǎn)權(quán)完整性是不重要的，因為經(jīng)濟適用房主要是解決有房住的問題，而不是解決一定要有完整的產(chǎn)權(quán)的問題，這一點我們要加以明確，還有的城市提出經(jīng)濟適用房實行租售并舉的辦法，我覺得這需要仔細計算一下，因為租金高了以后低收入者負擔，租金低了以后，又會出現(xiàn)住房結(jié)構(gòu)改革前公房出租，供不養(yǎng)房的問題，這樣又增加了一塊經(jīng)濟適用房的維護費用，所以這個問題要經(jīng)過一番計算。

　　前一段時間，建設(shè)部四部委對11個省區(qū)市作為房地產(chǎn)條件政策進行了檢查，國務(wù)院專門召開會議聽取匯報，從各個檢查組匯報的情況來看，各地區(qū)貫徹落實國務(wù)院的政策，在穩(wěn)定住房價格方面做了工作，情況總體是好的，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，比如我剛才講的經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的正的增長，有些地方住房上漲的趨勢緩和，但是要看到當前少數(shù)城市住房價格上漲仍然較快，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨，部分調(diào)控措施沒有到位，房地產(chǎn)市場秩序仍然需要進一步規(guī)范在會上曾培炎副總統(tǒng)強調(diào)指出，第一要進一步提高思想，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的責任要復(fù)起夫妻責任，第二鑒定政策不總要，繼續(xù)完善配套措施，繼續(xù)抓好貫徹落實，第三要做好穩(wěn)定住房價格，調(diào)整供應(yīng)機構(gòu)，加強低收入家庭住房保障，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，第四進一步發(fā)揮，部級聯(lián)席會議的作用，深入研究有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一些問題。認真總結(jié)住房制度改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗。我們相信，隨著調(diào)控政策的認真落實，我我國房地產(chǎn)業(yè)一定能夠更加健康的持續(xù)快速的發(fā)展，最后我預(yù)祝我們西安市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。