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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 其他 >> 正文上海房?jī)r(jià)在旺季中失色
文/郝倩(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者)
上海房地產(chǎn)交易中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師湯勇康認(rèn)為，目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)出一個(gè)非常好的開(kāi)端，理由是：去年1-9月份，全市普通商品房供應(yīng)2300多萬(wàn)平方米，成交1600多萬(wàn)平方米；但是今年同期，供應(yīng)量2000萬(wàn)平方米左右，而成交也接近2000萬(wàn)平方米。
湯勇康希望從供需的角度來(lái)解釋，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控之后已經(jīng)顯現(xiàn)出了其良性的一面。但是，任何一個(gè)硬幣總有兩面。若從另一方面來(lái)說(shuō)，“供”的減少也多少說(shuō)明，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。而此次，供需的數(shù)字已經(jīng)難以用來(lái)描述市場(chǎng)上依然濃厚的觀望氣氛。
發(fā)改委11月2日發(fā)布的第三季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格也充分證明了這一點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，三季度同比下降的城市只有上海，降幅為1.1%，而9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格中，全國(guó)有3個(gè)城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)跌勢(shì)，其中上海以2.3%的跌幅居于榜首。
“跌”字終于通過(guò)政府的口說(shuō)了出來(lái)。而所謂“多投”，無(wú)非是在當(dāng)今形勢(shì)之下，對(duì)于市場(chǎng)回暖，以及成交量上漲的一種良好愿望罷了。
在10月份之前，還沒(méi)有人愿意承認(rèn)房?jī)r(jià)“下跌”這一說(shuō)法。人們似乎需要一段時(shí)間來(lái)接受這一現(xiàn)實(shí)。起碼在上海本地，市場(chǎng)上對(duì)9月份的市場(chǎng)成交量一直充斥著兩種不同的聲音，從而分裂出“漲價(jià)”和“跌價(jià)”兩個(gè)陣營(yíng)。
數(shù)據(jù)來(lái)源都取自于上海市房屋土地主管部門網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”，但上海荒島房產(chǎn)工作室得出的結(jié)論是9月份成交單價(jià)比8月份上漲了8.28%；而戴德梁行旗下的泛城(中國(guó))綜合住宅服務(wù)機(jī)構(gòu)則稱，今年6至9月份，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的新房均價(jià)由6月份的21229元/平方米跌至9月份的15803元/平方米，4個(gè)月下跌逾25%。
雖然數(shù)據(jù)來(lái)源一樣，但由于樣本的采集標(biāo)準(zhǔn)不同，使得最后的結(jié)果大相徑庭，讓9月份的上海樓市愈加撲朔迷離。
然而，經(jīng)過(guò)了9月份的膠著，“銀十”的態(tài)勢(shì)顯然比“金九”清晰很多，市場(chǎng)上已經(jīng)沒(méi)有兩種聲音的博弈，而是默認(rèn)了成交量下跌以及價(jià)格縮水的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：截止到10月31號(hào)，上海樓市10月份新建普通商品房住宅共成交98.9907萬(wàn)平方米，比9月份的125.02萬(wàn)平方米下跌了21%左右，其中，內(nèi)環(huán)新建普通商品住宅成交量比9月份縮水50%以上。
來(lái)自滬上幾大中介的信息，今年“金九銀十”二手房的成交量比7、8月份下降10%到15%，而10月份，部分中介門店的成交量為零。此外，中心城區(qū)中高檔房租金也首次出現(xiàn)明顯下調(diào)，下降幅度在10%到20%左右。
分析機(jī)構(gòu)都將“銀十”的暗淡歸咎于黃金周的成交量驟減。雖然這在往年都不能被稱之為理由。市場(chǎng)的真相已經(jīng)逐步顯露。
在大背景之下，個(gè)案依然具有說(shuō)服力。真正在9、10月份進(jìn)入市場(chǎng)的一些樓盤還是放下身段，悄悄拉低了價(jià)格，各式各樣的打折與優(yōu)惠更是與上海樓市如影隨形。樓盤的實(shí)際行動(dòng)一舉戳穿了“內(nèi)環(huán)抗跌”的謊言。
最近一段時(shí)期，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題極為敏感，理論上大家都避開(kāi)價(jià)格而言他，但是，他們無(wú)一不在收集最真實(shí)的樓市數(shù)據(jù)。而取樣的點(diǎn)，決不是全市普通商品房均價(jià)那么簡(jiǎn)單，而是刨去別墅與配套商品房，最終得到最真實(shí)的公寓成交以及價(jià)格分析。而如果按照這樣的取樣標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格的下跌和成交量的萎縮將顯露得更加明顯。
目前，上海一手房市場(chǎng)有大量可售房源積壓，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于新樓盤的上市增量。而在成交增量中，非市場(chǎng)化的配套住房“貢獻(xiàn)度”很大。今年1至8月，上海登記的動(dòng)遷配套住宅達(dá)327.3萬(wàn)平方米，比去年同期猛增近70%，配套房加速放量入市?？紤]到軌道、世博會(huì)動(dòng)遷已在今年6月底前基本完成，大量被動(dòng)的住房的剛性需求已釋放，而年底開(kāi)發(fā)商回籠資金的需求更迫切，9月、10月份新盤供應(yīng)持續(xù)放量會(huì)給后市造成更大壓力。
誰(shuí)都明白，2006年的樓市銷售旺季基本結(jié)束，還有更加殘酷的命題擺在面前：傳統(tǒng)旺季失色，之后的傳統(tǒng)淡季將何去何從？
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