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　　近日行內(nèi)人士反映二手“豪宅”買賣的生意難做，其中主因是從9月14日開始，針對“非普通住宅”的土地增值稅突然宣布開征，大部分“非普通住宅”的轉(zhuǎn)手都要面臨多繳納一部分的稅費?！?/p>

　　對此，滿堂紅地產(chǎn)五羊分行主管介紹，此稅的開征在實際操作上有一定的影響，一線經(jīng)紀人需花費一些時間與買家解釋這方面的問題,但對成交而言，實際影響不大。因為原本這個土地增值稅是向業(yè)主征收的，但現(xiàn)實情況是業(yè)主將稅費打入樓價，變成實收，加大了客戶的購房成本。但很多的業(yè)主在放售物業(yè)時，已清晰地告訴買家其出售物業(yè)是實收價，買家也很容易地了解樓價。業(yè)主反價機會少，買家落定的成交幾率就高了。同時，由于購買“豪宅”的客戶以換房一族為主，他們對現(xiàn)時樓市有一定的了解，對于“心水”物業(yè)，即使稅費有一定增長，他們也都愿意支付。

　　買家心態(tài)成熟反應(yīng)較為平靜

　　甄先生于兩年前購入了一套天河區(qū)凱旋新世界面積約156平方米的單位，當時的買入價約200萬元。今年甄先生由于生意上的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，因此他決定將該物業(yè)出售。國慶節(jié)期間，在中介公司的協(xié)助下，為甄先生找到了新買家，并協(xié)商以250萬元的總樓價成交。當雙方在節(jié)后準備簽訂《房屋買賣合同》前，甄先生要求經(jīng)紀人計算所需繳交的費用，卻發(fā)現(xiàn)要多支付一筆不小的稅費，令甄先生產(chǎn)生了莫大的疑惑，這筆費用是國家規(guī)定收取的呢？還是中介公司的額外收費？

　　對此，合富置業(yè)客服部專業(yè)人士解釋，8月1日起，國家稅務(wù)總局《關(guān)于住宅轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅》的新規(guī)，對“面積在144平方米以上的住宅”(非普通住宅)需征收土地增值稅，該政策從9月14日開始正式執(zhí)行。

　　天河、海珠和番禺區(qū)一直是二手豪宅市場交投熱點區(qū)域，二手豪宅土地增值稅的開征究竟有何影響呢？對此，合富置業(yè)有關(guān)人士表示，由于二手豪宅交易開征土地增值稅時間不長，而成交數(shù)據(jù)則具有一定的延后性，所以影響暫不明顯，就目前的情況看來，經(jīng)歷多次宏觀調(diào)控，廣州二手豪宅賣家心態(tài)已日益成熟，能比較理性地看待豪宅二手交易征收土地增值稅等政策的實施，反應(yīng)較為平靜。

　　無發(fā)票按評估價總額3%征收

　　據(jù)中原有關(guān)負責人介紹，土地增值稅征收的方法有兩種，一是“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”、“有發(fā)票的征收稅率為：一、增值額未超過扣除項目金額50%的征收增值額的30%；二、增值額為50%~100%的征收增值額的40%；三、增值額為100%~200%的征收增值額的50%；四、增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。”

　　例如，何先生兩年前以200萬元購得一豪宅單位，目前以250萬元售出。在沒有當時購房發(fā)票的情況下，土地增值稅按照房管局評估價總額的3%計算。假如在本宗買賣中，房管局亦估價250萬元，即土地增值稅=250×3%=7.5萬元。而有購房發(fā)票的情況下，由于增值部分不足50%，土地增值稅=(250-200)×30%=15萬元。另外，需要注意的是，增值部分有一些可扣除項目，如房屋的裝修﹑家私﹑電器及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中的相關(guān)稅費等。因此，請各位業(yè)主一定要注意保留相關(guān)發(fā)票以作扣減增值額之用。

　　據(jù)《稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第二點規(guī)定：扣除項目的金額是按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。另外，根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定：個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

　　溫馨提示：買家需注意三方面

　　開征豪宅土地增值稅，在辦理豪宅交易過程中有什么需要注意的呢？滿堂紅地產(chǎn)專家認為，買家需要注意以下三方面：

　　1.問稅時要求業(yè)主提供上手購房發(fā)票原件校對(在海珠或芳村交易，遞件時就要提供)。不能提供的，必須有業(yè)主本人或代理人簽寫具結(jié)書，聲明不能提供發(fā)票，同意繳納增值稅。

　　2.如果能夠提供上手購房發(fā)票，調(diào)房站便會進行核計，看是否有增值，有增值的按“增值額”的四級超率累進計算，繳交土地增值稅。如果沒有增值的，還要跑一趟地方稅務(wù)局，開一張《免稅證明》，這樣才能辦理過戶手續(xù)。

　　3.提供發(fā)票計算是否劃算，還要看具體個案。如果房產(chǎn)證超過5年，最好還是提供發(fā)票計算，因為可以考慮到營業(yè)稅超過5年可以差額計算5.5%。