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　　“深圳在城中村改造的模式上一直都在進(jìn)行一些新的嘗試，從由村民集資自籌一部分資金到田廈新村的以宅基地入股，這些嘗試目前看來(lái)都是比較成功的。”

　　深圳正在試點(diǎn)舊城改造方式的多元化。

　　10月14日，一個(gè)全新的嘗試在深圳市重點(diǎn)舊改項(xiàng)目田廈新村展開(kāi)，該項(xiàng)目以村民的宅基地入股改造城中村并參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配的方式，對(duì)村民的宅基地不再另行補(bǔ)償，只按照國(guó)家有關(guān)政策補(bǔ)償上蓋物業(yè)的建設(shè)成本和拆遷安置過(guò)渡費(fèi)用。

　　此舉提供了新的拆遷安置渠道。

　　村民嘗試入股舊改項(xiàng)目

　　不引入合作開(kāi)發(fā)商，股份公司牽頭自行改造，田廈新村的改造不再糾纏所謂“拆賠比”問(wèn)題，而是通過(guò)村民以宅基地入股城中村改造項(xiàng)目并參與項(xiàng)目利潤(rùn)分配的方式，把村民個(gè)人利益與改造項(xiàng)目整體利益統(tǒng)一起來(lái)。

　　“村民通過(guò)宅基地入股，讓資產(chǎn)大為增值。宅基地在村民手中，只能蓋租金低廉的出租屋。土地入股后，蓋的都是高檔商業(yè)物業(yè)和住宅，收益不可同日而語(yǔ)。”中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院城市經(jīng)營(yíng)研究中心主任研究員李津逵說(shuō)。

　　“這種方式與集資建房形式有所相似，股份公司完全扮演了開(kāi)發(fā)商角色，”一位專(zhuān)門(mén)研究舊城改造的研究員分析，“目前城中村村民的股份公司旗下就設(shè)有開(kāi)發(fā)公司，例如新洲村、黃崗村、下沙村，這些村的股份公司實(shí)力很強(qiáng)，具有自己的廠房等出租物業(yè)，所以融資方面得到了銀行的認(rèn)可，可以比較容易地獲得貸款，所以在開(kāi)發(fā)資金上沒(méi)有很大的問(wèn)題。”他認(rèn)為，這種利益一體化的自我改造在全國(guó)具有借鑒意義。

　　以往的舊城改造中，由于開(kāi)發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比以及補(bǔ)償方式方面需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的博弈。并且，隨著城中村的容積率不斷上升，開(kāi)發(fā)商在補(bǔ)償方面所感受到的壓力也在不斷增加。

　　在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1：0.8左右，成熟旺區(qū)更高。被稱(chēng)為深圳最大的舊改項(xiàng)目的崗廈片區(qū)，由于容積率已經(jīng)高達(dá)3，拆賠比為1：0.86，僅補(bǔ)償就需要金地提供13.5萬(wàn)平方米的商業(yè)面積和30多萬(wàn)平方米的住宅面積，被稱(chēng)為深圳最難的舊改項(xiàng)目。不僅在成本方面給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)壓力，一些小細(xì)節(jié)的磋商也不斷推遲工期。

　　雖然金地目前已經(jīng)簽署了相關(guān)的賠償協(xié)議“但是一些小細(xì)節(jié)，例如回遷方的戶(hù)型設(shè)計(jì)，規(guī)劃等等方面，還能夠達(dá)成統(tǒng)一”，金地某負(fù)責(zé)人表示。

　　村民入股的方式也在這個(gè)項(xiàng)目逐步介入。

　　崗廈項(xiàng)目地塊由金地全面規(guī)劃設(shè)計(jì)，由于商業(yè)價(jià)值較高，地塊中含有大約30多萬(wàn)的商業(yè)面積，其中賠付給股份公司13.5萬(wàn)平方米，同時(shí)金地?fù)碛衅溆嗟?0多萬(wàn)面積，但是商業(yè)需要的是統(tǒng)一管理，所以金地將計(jì)劃成立統(tǒng)一管理公司，股份公司可以用其13.5萬(wàn)平方米的面積入股，按股分配利潤(rùn)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

　　“這種方式有利于保障未來(lái)村民的生活來(lái)源，同時(shí)有利于開(kāi)發(fā)商本身的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)減少開(kāi)發(fā)商的賠償壓力，也是一種多贏的方式。”上述研究人士表示。

　　“深圳在城中村改造的模式上一直都在進(jìn)行一些新的嘗試，從由村民集資自籌一部分資金到田廈新村的以宅基地入股，這些嘗試目前看來(lái)都是比較成功的，它將有力推動(dòng)深圳城中村改造的步伐。”深圳市城市規(guī)劃研究院研究員顧正江說(shuō)。

　　“這些嘗試剛剛開(kāi)始，還沒(méi)有見(jiàn)到結(jié)果，”深圳市舊改辦負(fù)責(zé)人說(shuō)，“我們?cè)诟脑斓哪Ｊ缴喜⒉蛔鲝?qiáng)求，新的方式正在進(jìn)一步積極探索中。”

　　延緩?fù)恋囟倘?/p>

　　隨著深圳用地日益緊張，舊改城為深圳市土地供應(yīng)的重要來(lái)源，“舊城改造是一棵救命稻草，”深圳市房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王鋒說(shuō)，“目前關(guān)內(nèi)需改造的城中村面積是4000多萬(wàn)平方米，關(guān)外是6000-7000萬(wàn)平方米，共計(jì)1億多平方米，關(guān)內(nèi)城中村平均容積率約為3，關(guān)外略低，全市城中村平均容積率約為2.5，正常情況下，按照‘拆一建二’的比例計(jì)算，建筑面積擴(kuò)增一倍，城中村供應(yīng)的房屋面積能達(dá)到2億平方米左右。如果每年形成1000萬(wàn)平方米的新增商品房供應(yīng)，可供深圳房地產(chǎn)20年發(fā)展。如果買(mǎi)賣(mài)和租賃市場(chǎng)各占一半比例，進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的商品房供應(yīng)量也有1億平方米左右，目前深圳商品房每年的缺口是600多萬(wàn)平方米，這1億平方米，大概能補(bǔ)充市場(chǎng)15年左右的土地短缺。”

　　今年的7月4日，深圳市城中村改造工作辦公室對(duì)外公布了作為深圳城中村改造行政許可和資金安排重要依據(jù)的《2006年深圳市城中村(舊村)改造年度計(jì)劃》。

　　按照計(jì)劃，列入今年深圳城中村全面改造的實(shí)施項(xiàng)目總共40個(gè)，總改造用地3.22平方公里，同時(shí)，綜合整治項(xiàng)目達(dá)73個(gè)。深圳市針對(duì)城中村改造的種種舉措標(biāo)志著其城中村改造進(jìn)入了一個(gè)全新時(shí)代。