男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　“廣州市一手住房均價(jià)首次突破7000元／平方米大關(guān)”。

　　“廣州樓市出現(xiàn)回暖”。

　　這樣的標(biāo)題充斥了這兩天廣州媒體的版面。

　　根據(jù)陽(yáng)光家緣的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果，廣州市10月份共有6149套新建住房簽約，成交面積為69.6776萬平方米，成交金額為48.9746億元，一手住房均價(jià)為7029元／平方米，比9月份陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)出的一手住宅均價(jià)6570元／平方米漲了459元／平方米，漲幅達(dá)到7%。

　　這樣的結(jié)果，當(dāng)然很有新聞價(jià)值。均價(jià)突破7000元/平方米，無論如何都算一個(gè)新紀(jì)錄。廣州房地產(chǎn)界和廣州市民都將面臨一個(gè)新的心理考驗(yàn)。這個(gè)考驗(yàn)的核心是：未來我們將面對(duì)什么樣的樓價(jià)？我們又能承受多高的樓價(jià)？

　　事實(shí)上，現(xiàn)在大家對(duì)樓價(jià)過于敏感。我一直不贊成用短時(shí)間(例如一個(gè)月的數(shù)據(jù))來分析樓市。因?yàn)槟壳皬V州每個(gè)月一手樓的成交只有5000-7000套。很簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)調(diào)整，都會(huì)讓成交均價(jià)產(chǎn)生很大的波動(dòng)。

　　從7月到9月，廣州樓市平均成交價(jià)格微降，令一向期待樓價(jià)下跌的廣州媒體欣喜不已。10月數(shù)據(jù)一出來，廣州樓價(jià)馬上被打回原形。其實(shí)，升又何憂，跌又何喜？目前廣州樓市處于過渡期，變數(shù)很多。而且短短的一個(gè)月。什么問題都說明不了。

　　例如，廣州10月份樓價(jià)狂漲，主要原因在于高價(jià)格樓盤成交增多，低價(jià)位的樓盤成交量減少。天河、越秀、海珠、荔灣四區(qū)成交量為30.75萬平方米，占全市成交總量的44%。而9月份這四區(qū)的總成交量只有19.4萬平方米，占總成交量的比例為33.%。

　　這么一看，廣州樓市還是那個(gè)樓市，廣州樓價(jià)還是那個(gè)樓價(jià)?，F(xiàn)在是真正的樓價(jià)相持階段。

　　昨天《南方都市報(bào)》的記者問我：樓價(jià)突破7000了，未來會(huì)怎樣？老百姓該怎辦？我明確地發(fā)表了意見：廣州購(gòu)房者春節(jié)前很難買到便宜的房子。結(jié)果這句話又成了新聞的標(biāo)題。其實(shí)，“春節(jié)前很難買到便宜的房子”還算是樂觀的估計(jì)，我很擔(dān)心廣州購(gòu)房者“2007年都買不到便宜的房子”。

　　廣州媒體把我列為“唱漲派”，我也一直不諱言這一點(diǎn)。最近《羊城晚報(bào)》引用了我的一個(gè)觀點(diǎn)“廣州樓市，有促銷無降價(jià)”，“發(fā)展商們都在磨刀，而將被宰的購(gòu)房者們卻自己等不耐煩了。這就是樓市的現(xiàn)狀。”

　　各位看官或許要問：宏觀調(diào)控5個(gè)月，廣州樓價(jià)為何堅(jiān)挺？

　　主要原因有三點(diǎn)：

　　1、政府有政策、有規(guī)劃，但未到位。政府出臺(tái)了2006—2010住宅發(fā)展規(guī)劃，制定了7090這樣的嚴(yán)厲措施，但有助于樓價(jià)下降的措施，都還沒有落實(shí)到位。例如，宏觀調(diào)控后，新規(guī)則下的大量賣地計(jì)劃進(jìn)展緩慢，估計(jì)2006年又完成不了指標(biāo)。又例如，一度讓住房困難戶充滿期望的“新社區(qū)”現(xiàn)在還在圖紙階段，2009年前沒有建成的希望。

　　另一方面，7090措施，反而讓不少樓盤的建設(shè)進(jìn)度拖緩。連一個(gè)經(jīng)濟(jì)系大學(xué)二年級(jí)的學(xué)生都知道，樓價(jià)是由供求關(guān)系影響的。此消彼長(zhǎng)，樓價(jià)要降，很難，也不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。宏觀調(diào)控畢竟是中藥，不是西藥。藥效要出來，有一個(gè)過程。

　　2、廣州一部分購(gòu)房者們確實(shí)等不耐煩了。廣州有60萬房改房，住房升級(jí)消費(fèi)的欲望強(qiáng)烈得很。10月份后，“冒死入市”的人多了。大家千萬別低估購(gòu)房者的智商，7090政策之后會(huì)怎樣，他們看得比很多專家還要清楚。掏一百幾十萬買房的廣州人，房地產(chǎn)的感覺是很好的。

　　另外，廣州的“新富豪”階層正在壯大，5年前，廣州很多高檔物業(yè)樓價(jià)還羞羞答答不大敢突破150萬/套?，F(xiàn)在，150萬，只能算天河、越秀樓盤的“基本消費(fèi)”。

　　綜觀2006—2007，廣州人不缺購(gòu)房的實(shí)力。如果大眾有升價(jià)的預(yù)期，樓價(jià)很可能還會(huì)竄升一段時(shí)間。

　　3、廣州房地產(chǎn)，是在為過去十年還債。

　　現(xiàn)在，大家很懷念過去“物美價(jià)廉”的好時(shí)光。很多潛在購(gòu)房者，尤其是一些幾年前本想買，又沒買上的人，悔得腸子都青了。還有一些沒趕上“好時(shí)光”的年青人，對(duì)現(xiàn)在的“高樓價(jià)”充滿了憤怒和無奈。

　　事實(shí)上，廣州房地產(chǎn)“物美價(jià)廉”的時(shí)代一去不復(fù)返了。

　　(1)廣州過去十年的低樓價(jià)，是以政府少收地價(jià)為前提。(廣州房地產(chǎn)增加值占廣州GDP的比重大概為3%，政府過去十年賣地收入不到500億，均為超常規(guī)的低數(shù)據(jù))。國(guó)六條以后，這支歌唱不下去了。

　　(2)廣州過去十年的低樓價(jià)，是以發(fā)展商大量建設(shè)低檔、普通產(chǎn)品(或稱“草根產(chǎn)品”)為基礎(chǔ)的。廣州不缺房，但特別缺好房子。適合住房升級(jí)消費(fèi)的，更少。房改已7—8年，該進(jìn)入換房高峰期了。廣州房地產(chǎn)“還債”的時(shí)候到了?？上в峙龅?090政策，以后的游戲規(guī)則不一樣了。

　　(3)過去十年，廣州房地產(chǎn)走“低地價(jià)、低樓價(jià)、低政府行為”的路線。政府基本上“無為而治”。發(fā)展商賺到錢了，富力、合生等大企業(yè)還發(fā)展成100億大企業(yè)，全國(guó)性公司。老百姓住上房子了，人均住房已達(dá)20平方米。

　　“低地價(jià)、低樓價(jià)、低政府行為”當(dāng)然也要付出代價(jià)。請(qǐng)簡(jiǎn)單分析，中心城區(qū)土地為何幾近枯竭？“低地價(jià)、低樓價(jià)、低政府行為”當(dāng)然是終極原因。

　　廣州房地產(chǎn)目前的矛盾已經(jīng)不是住房安居問題，而是升級(jí)換代的消費(fèi)需求與供應(yīng)不足的矛盾。恰恰這是十年來埋下的種子。

　　電影〈無間道〉有一句經(jīng)典對(duì)白：“出來混，始終是要還的”。

　　廣州當(dāng)前樓價(jià)飛漲，其實(shí)是在為過去十年還債。

　　所幸目前廣州人基本已經(jīng)有房(人均20平方米)，二手房均價(jià)4000元/平方米，安居已無恙。

　　未來的廣州樓市，“低地價(jià)、低樓價(jià)、低政府行為”將轉(zhuǎn)變?yōu)椋?ldquo;高地價(jià)、高樓價(jià)、高政府行為”(香港模式)。

　　如果有人不愿意遵守“生活越來越好，房子越來越小”的未來規(guī)則，一味追求大房子，當(dāng)了“房奴”，那是他自找的。

　　樓價(jià)上漲也好，“房奴”越來越多也好，廣州房地產(chǎn)沒有悲情，只有利益的博弈。