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　　第三季度，上海老洋房呈現(xiàn)成交量、價格雙雙下跌，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來老洋房仍具備一定升值空間。

　　上海老洋房的數(shù)量較為稀缺、租金也不便宜，但目前還是有不少具備實力的中小企業(yè)選擇老洋房辦公。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》本期特為中小企業(yè)主推薦可以用作辦公的大戶型老洋房、以及可用作自住的小戶型老洋房。

　　業(yè)內(nèi)通常將上世紀(jì)20、30年代外國人在當(dāng)時的上海租界建造的西洋風(fēng)格花園住宅，稱之為“老洋房”，主要分布在徐匯、長寧、盧灣、靜安4個區(qū)。目前，上海現(xiàn)存老洋房4000～5000棟左右，而產(chǎn)權(quán)清晰的僅100套左右。

　　在一系列宏觀調(diào)控政策下，2006年上海老式住宅市場一反往年“金九銀十”的樓市旺季傳統(tǒng)，迎來了第一個“涼秋”。史丹福老洋房租售中心第三季度指數(shù)顯示：上?；▓@洋房、新式里弄和老式公寓的成交量、售價均出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　從上海市中心的徐匯、盧灣、靜安、長寧、虹口5個區(qū)的調(diào)查樣本分析，第三季度上?；▓@洋房全市平均價為40088元/平方米，較上季度下跌3.6%；新式里弄全市平均價為20766元/平方米，較上季度下跌4.8%；老式公寓全市平均價為16970元/平方米，較上季度下跌6.0%。由此可以看出，老式住宅價格下跌幅度最大。

　　在區(qū)域價格上，長寧區(qū)成為價格跌幅最大的區(qū)域。2006年第三季度史丹福指數(shù)顯示，徐匯區(qū)老式住宅平均價格30400元，指數(shù)為304點，跌幅為4.6%；盧灣老式住宅平均價26807元，指數(shù)為268點，跌幅3.8%；靜安區(qū)老式住宅平均價格26043元，指數(shù)260點，跌幅為4.2%；長寧區(qū)老式住宅平均價26420元，指數(shù)為264點，跌幅4.9%；虹口老式住宅平均價20037元，指數(shù)為200點，跌幅4.8%。

　　自去年6月以來，上海房地產(chǎn)市場從一系列調(diào)控政策的狂風(fēng)暴雨后慢慢蘇醒，成交量和成交價均有所回升，自住和長期投資的客戶也開始對未來市場恢復(fù)信心。但今年第三季度的營業(yè)稅征收、“限外”等新一輪宏觀調(diào)控調(diào)控措施的相繼出臺，影響了老洋房購買者信心，從而導(dǎo)致老洋房成交量的下滑。

　　史丹福分析師指出，營業(yè)稅征收政策一出臺，之前那些打算等滿2年再出售的投資客，迫于資金壓力紛紛掛牌。但對于資金相對雄厚的老洋房業(yè)主而言，這樣的客戶只占了很小的比例，因為大多數(shù)資金壓力大的業(yè)主早在去年就已將其房產(chǎn)低價拋售，而剩下的投資客大多資金壓力不大，選擇“以租養(yǎng)房”。

　　由此導(dǎo)致的結(jié)果是，市場上房源的放量總的來說仍舊不大，而價格上卻出現(xiàn)了兩極分化：一些著急出手的投資客選擇了放低掛牌價，另一些資金壓力不大的則自然地把增加的稅費成本轉(zhuǎn)嫁給了客戶。

　　“外資限炒令”的出臺，對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行有限制的控制，對上海房地產(chǎn)高端市場影響較大，特別是對外資市場占有率高達(dá)30%的老式住宅市場影響更加明顯。由于境外人士在滬購買老洋房有一定的門檻，再加上復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和交易程序，現(xiàn)在海外基金很少進(jìn)入老洋房市場，較多的是境外個人投資形式。

　　綜合以上原因，特別是對境外人士在滬購買第二套房產(chǎn)進(jìn)行限制后，嚴(yán)重地影響了購房者的信心，從而導(dǎo)致本季度老式住宅價格、成交量出現(xiàn)大幅度下降。

　　老洋房看房、投資技巧

　　史丹福老洋房租售中心的一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹，上海市中心的老洋房稀缺且價值不菲，在購買老洋房時，購買者需注意以下幾點：

　　1、老洋房產(chǎn)權(quán)是否清晰，因歷史原因，多數(shù)花園住宅居住業(yè)主較多，購買客戶需要買下所有業(yè)主產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，方能完成整幢花園住宅交易；

　　2、看房時最重要的是要注意整幢房子的占地面積、花園面積；

　　3、要留心其原始結(jié)構(gòu)的完整性，比如窗戶等設(shè)施是否保留完好；

　　4、要注意老洋房所在的區(qū)域和地段；

　　5、要看其文化歷史背景，比如有沒有歷史名人住過。

　　上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，花園面積、占地面積越大，老洋房的售價也就越高，一般而言，花園面積200～300平方米左右的老洋房售價5萬元/平方米；花園面積800～900平方米的老洋房售價9萬～10萬元/平方米。

　　對于投資者而言，投資老洋房要看區(qū)域位置及周邊環(huán)境，最好選擇在花園洋房集中的區(qū)域，周邊房源的檔次是決定該區(qū)域是否成為高檔住宅區(qū)的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，老洋房集中區(qū)域的老洋房投資價值比較大。反之，缺少周邊高檔居住環(huán)境的支撐，投資價值就比較小。除此之外，老洋房非常講究安靜的環(huán)境、獨立的小院風(fēng)格，最好四周還有高大的法國梧桐環(huán)繞，這些都會給老洋房增色不少。

　　同時，還要充分挖掘其歷史、文化底蘊，如果能夠摸清其歷史背景，與歷史上的名人雅士搭上關(guān)系，往往能提升老洋房的價值。因為老洋房的價值很大程度上體現(xiàn)在它是一種歷史文化的沉淀上。

　　業(yè)內(nèi)人士同時表示，購買老洋房時，要充分考慮到購買用途，對于日后需要利用其商業(yè)價值的老洋房，一般要具備沿街、花園對著主要馬路、周邊是高檔住宅區(qū)等特點。

　　史丹福方面還透露，目前購買老洋房的消費群體主要有4類人：老一輩的葉落歸根的“海歸派”、將其當(dāng)作房地產(chǎn)項目的投資者、作為企業(yè)總部的企業(yè)法人和境外人士。

　　老洋房兩大優(yōu)勢：抗跌性強(qiáng)租賃火爆

　　稀缺抗跌性強(qiáng)

　　由于地段優(yōu)勢和稀缺性，老洋房的抗跌性比一些普通的商品房要強(qiáng)很多。

　　據(jù)悉，目前上海歷史建筑總量僅1200萬平方米，其中花園洋房、新里、老公寓占600萬平方米，剩下的都是一些舊里、廠房和老式的辦公房。除此之外，由于老洋房的出售受限較多，如很多老洋房隨著時間的流逝，產(chǎn)權(quán)不夠清晰等問題都成為老洋房交易時的阻礙，目前產(chǎn)權(quán)清晰、可交易老洋房數(shù)量的還不足百套。

　　由于老洋房的稀缺性，目前老洋房市場活躍著一批收藏客和自住客，而宏觀調(diào)控政策對他們的影響不大。

　　老式住宅因其特殊的歷史建造年代，具備了豐富的歷史文化底蘊，因此對于部分熱衷老式住宅投資收藏的客戶而言，老洋房更具收藏價值。對這些客戶來說，他們看好的是未來市場，注重的是房屋本身的品質(zhì)。

　　史丹福老洋房租售中心人士介紹：“在工作過程中，我們遇到一些客戶買了好幾棟花園洋房，不賣也不住，如果沒有遇到能讓他們非常安心的租客，寧可一直把房子空關(guān)著也不愿冒任何一點房子被破壞的風(fēng)險。這就是典型的投資收藏客心理，他們對老式住宅未來的發(fā)展前景非?？春茫粫粫簳r的市場左右。”

　　對于自住客而言，買老洋房和買公寓最大的區(qū)別在于：新公寓可供選擇的區(qū)域、房源很多；而老洋房由于房源的稀缺性和個體的差異性，能找到一套適合自己的老洋房，難度相對較大，因此看到喜歡的就買，這是老式住宅自住客的消費心理。因此，宏觀調(diào)控政策對他們的影響也可以忽略不計。

　　史丹福老洋房租售中心介紹，由于上述收藏家和自住客的存在，目前市場上可售老洋房更為稀少。而稀缺是物業(yè)保值的保證，部分實力投資客自然不會忽略這種抗跌性。

　　史丹福老洋房租售中心介紹，目前老洋房市場活躍的投資方式主要有兩種：第一，將老洋房改造成具有特色的餐廳或酒吧，賺取營業(yè)利潤；二是買進(jìn)裝修后，出租獲取租金收益。而盡管老洋房的市場需求量相對較大，但目前市場上掛牌出售的老洋房總量不過幾十套。

　　同時，老洋房是房產(chǎn)“古董”，抗跌性非常強(qiáng)。據(jù)悉，老洋房平均售價在兩年內(nèi)上漲了70%～80%。隨著老洋房的多次交易、轉(zhuǎn)手，其內(nèi)部裝修等方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值。業(yè)內(nèi)人士指出，稀缺而有市場需求的老洋房，升值將是必然的。

　　租金“尊貴”租賃火爆

　　與此同時，老洋房租賃市場也“熱火朝天”。在“僧多粥少”的老洋房租賃市場中，雖然其租金較為“尊貴”，但市場仍然火爆異常。

　　據(jù)史丹福老洋房租售中心介紹，分層租賃的老洋房面積在100平方米以內(nèi)的，月租金在1200美元左右；面積在100～200平方米的，月租金為2000美元～4500美元；整幢租賃的老洋房，月租金可高達(dá)5000美元～10000美元。

　　在租賃市場中，較受歡迎的老洋房通常都是區(qū)域環(huán)境較好、較為幽靜、面積相對較小、內(nèi)部裝修較好、生活配套較為完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建國西路的老洋房最受租客歡迎。

　　老洋房租賃市場持續(xù)高溫不下，主要原因是選擇老洋房作為辦公場所的企業(yè)越來越多，同時，境外人士來滬人數(shù)也一直處于增長過程中，市場租賃需求迅速膨脹，加之老洋房房源本來就很有限，可供租賃房源更是稀缺，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡。

　　由于有些老洋房的特殊存在性，其對購買者的背景也有一定要求，如對境外人士購買地段的限制，由于政府相關(guān)部門集中在天平路、湖南路、武康路等路段，因此限制境外人士購買上述地段的老洋房。因此，很多想擁有老洋房卻無緣擁有的投資者，只能靠租老洋房來填補(bǔ)空白，租賃者多為在滬工作的境外人士，其中尤以公司或機(jī)構(gòu)名義承租的歐美人士居多。

　　另有一些公司也選擇租賃老洋房，如一些想體現(xiàn)企業(yè)文化精神的公司，通常都會租整幢老洋房作為公司的總部，月租金一般都在6000美元～10000美元之間。

　　永嘉路花園洋房

　　樓盤優(yōu)勢：

　　1、地處市中心永嘉路、烏魯木齊路口，地理位置較為優(yōu)越，私密性強(qiáng)。

　　2、該建筑層高3層，原為平屋頂，形體自由，組合穿插豐富。法式風(fēng)格建筑，保留相當(dāng)完整。墻面轉(zhuǎn)角彩圓角，強(qiáng)調(diào)遮陽板、女兒墻邊等水平線條，具有現(xiàn)代建筑特色，而局部墻面的連續(xù)幾何形圖案又有裝飾藝術(shù)風(fēng)格的影子。

　　3、底樓為3個廳和廚房，2樓空間被劃分為主人區(qū)和工人區(qū)兩個部分。主人區(qū)有3間房，2個臥室和1個書房，每個臥室擁有獨立的衛(wèi)生間。工人區(qū)的使用面積在30平方米左右，連衛(wèi)生間、洗衣間共四間房，并有單獨的傭人梯，可通向頂樓曬臺。三樓為主臥區(qū)，每個臥室都帶有獨立的衛(wèi)生間。一間面積在30平方米左右，帶有一個小曬臺和一帽間。另一件面積則小一點。所有主人區(qū)房間(客廳/臥室)朝向均向南，通風(fēng)效果好。

　　4、毗鄰國際禮拜堂，距離徐家匯不到3公里路程，至衡山路酒吧區(qū)和高安路圖書館步行10分鐘左右。周邊生活配套設(shè)施較為完善，有上海市市立幼兒園、建襄小學(xué)；上海五官科醫(yī)院、中山醫(yī)院、上海兒童醫(yī)院。

　　史丹福專家點評：

　　該花園老洋房除了其歷史價值和建筑風(fēng)格值得收藏之外，地處永嘉路、烏魯木齊路口———市中心黃金地段，地段好、私密性強(qiáng)，毗鄰國際禮拜堂，距離徐家匯不到3公里路程。周邊生活社區(qū)比較成熟，用來作為經(jīng)營場所也是理想之選。

　　保存如此完整的花園住宅在市場上流通的數(shù)量屈指可數(shù)，除了具有一定的收藏價值外，更具投資潛力。

　　泰安路花園洋房

　　樓盤優(yōu)勢：

　　1、該花園洋房位于徐匯區(qū)中心位置，靠近湖南路，被淮海中路、華山路及復(fù)興西路包圍其中，鬧中取靜，出行也十分便利。

　　2、周邊生活配套設(shè)施較為完善，上海圖書館、衡山路酒吧一條街、宋慶齡故居、上海交通大學(xué)，上海復(fù)旦中學(xué)、興國賓館等。

　　3、房型面積、花園面積的合理控制，從而合理控制了總價，是較受歡迎的老洋房產(chǎn)品。

　　史丹福專家點評：

　　該套花園洋房的外觀為乳黃色，地理位置優(yōu)越、鬧中取靜。泰安路上的老洋房相對較為集中，營造了濃郁的人文環(huán)境；同時周邊生活設(shè)施齊全，從房型結(jié)構(gòu)上來看，該花園洋房較適合小家庭居住，同時該“小戶型”的花園洋房是目前老洋房交易市場中最受歡迎的產(chǎn)品。

　　目前該花園洋房附近的高檔公寓房售價已達(dá)到7000美元/平方米，但泰安路目前產(chǎn)權(quán)清晰的老洋房約7-8套，目前掛牌出售的僅1-2套，因此，老洋房的稀缺性對購買者更具吸引力。