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　　在某種意義上，房地產(chǎn)市場是一個(gè)競爭還不夠充分的市場。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該理解并支持政府的調(diào)控行為。但是，在政府調(diào)控的方式上，限房價(jià)的弊端已通過廣州開發(fā)區(qū)地塊顯露端倪。

　　日前，廣州市國土房管局掛牌出讓位于開發(fā)區(qū)的兩個(gè)住宅地塊，要求建成90平方米以下中小戶型。據(jù)悉，這兩塊地每平方米的建筑面積價(jià)格為1173元。為了保證最后能建成符合要求的中小戶型，規(guī)劃對住宅建筑套密度、住宅面積凈密度也做出了嚴(yán)格的要求：這兩幅地最終必須建成至少4603套限價(jià)中小戶型住宅，每套房建筑面積的最高價(jià)不能超過6000元/平方米。開發(fā)商必須在簽合同后的3個(gè)月內(nèi)向規(guī)劃部門報(bào)送符合本地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相關(guān)規(guī)范的用地規(guī)劃方案，6個(gè)月內(nèi)動工建設(shè)，兩年內(nèi)全部完成本地塊的開發(fā)建設(shè)。

　　這個(gè)消息出來之后，一時(shí)成為業(yè)界及社會關(guān)注的焦點(diǎn)。這是廣州乃至全國首先推出的限價(jià)房，最讓人們關(guān)注的是限定的價(jià)格為6000元/平方米，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域目前的商品房均價(jià)不到5000元/平方米，在居住環(huán)境、容積率方面也比“限價(jià)房”好很多。因此，這次推出的限價(jià)房不僅沒有起到平息民怨的作用，反而激發(fā)了新的民怨。不少人認(rèn)為這樣的限價(jià)沒有意義，有的網(wǎng)友、包括業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為政府沒有限價(jià)簡直就是在抬價(jià)，目的是把地賣個(gè)好價(jià)錢；有專家認(rèn)為政府擔(dān)心土地流拍，也有人認(rèn)為“限房價(jià)”本身就與商品房的市場化自相矛盾——以一種行政上的調(diào)控，干涉市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，只能說是政府始終放不下“地主”身份的權(quán)力運(yùn)作，不肯犧牲地價(jià)……

　　我認(rèn)為，在中央政府大力提倡中低價(jià)位商品房的今天，與其以這樣一種沒有實(shí)際意義的方式限制房價(jià)，不如通過限制開發(fā)商的利潤來調(diào)控房價(jià)。

　　這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有對口的專業(yè)公司代為打理——從拿地時(shí)的土地價(jià)值評估，到拿地后設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、景觀等各類專業(yè)公司的協(xié)助，直至建設(shè)時(shí)的建筑商介入，以及建成后策劃代理公司代理銷售……可以說，房地產(chǎn)開發(fā)公司本身并不具備太多的技術(shù)含量。但是，受土地和資金等方面的局限，房地產(chǎn)行業(yè)不是誰想進(jìn)入就能進(jìn)入的，因此，容易形成價(jià)格的操控。在這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)是一個(gè)競爭不充分的行業(yè)，房地產(chǎn)市場是一個(gè)競爭還不夠充分的市場。

　　既然競爭不充分，那么，在行業(yè)發(fā)展到一定程度、集中出現(xiàn)了一系列問題的時(shí)候，政府介入進(jìn)行調(diào)控就理所當(dāng)然，行業(yè)應(yīng)該理解并支持政府的調(diào)控行為。但是，在政府調(diào)控的方式上，限房價(jià)的弊端已通過廣州開發(fā)區(qū)地塊顯露端倪；而且，針對限定的同一個(gè)價(jià)格，不同的開發(fā)商也可能做出不同的選擇：有良知、重信用的開發(fā)商不會通過降低產(chǎn)品品質(zhì)來降低成本、謀取利潤，但是，如果是缺乏良知、不重信用的開發(fā)商，則會通過降低產(chǎn)品的品質(zhì)來降低成本，從而達(dá)到謀取盡可能多利潤的目的。如此一來，限價(jià)房的質(zhì)量就很難得到保證。由此可見，限制房價(jià)并不是唯一的也不是最好的解決辦法。

　　事實(shí)上，限房價(jià)不會成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，它只能在現(xiàn)階段這個(gè)特定的時(shí)期起到有限的作用，而且，其效果受地方政府執(zhí)行力度的影響較大。如果地方政府只是為了應(yīng)付中央政府的政策，在所限定的價(jià)位上為開發(fā)商預(yù)留大量空間的話，那么，即使是在現(xiàn)階段，限房價(jià)對房地產(chǎn)業(yè)所能起到的作用也是極其有限、甚至不會起到實(shí)際效果的。

　　通過為開發(fā)商限定合理的利潤來解決這個(gè)問題，效果會明顯好過限房價(jià)。眾所周知，房地產(chǎn)的成本主要由四塊構(gòu)成：土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開發(fā)商的利潤，這四塊都是政府可以控制的。政府可以組織相關(guān)專家根據(jù)地塊位置、功用以及周邊配套等因素確定土地價(jià)值，根據(jù)建筑材料、人力成本等因素確定建筑成本，稅費(fèi)則按現(xiàn)行的稅率進(jìn)行計(jì)算，剩余的一項(xiàng)未知數(shù)就是開發(fā)商的利潤。在土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)三項(xiàng)數(shù)據(jù)都是已知的情況下，政府可以限定拿到該地塊的開發(fā)商獲取利潤的比例，比如10%、15%或者20%的利潤(具體可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定一個(gè)相對合理的利潤率)，通過這種方法，計(jì)算出合理利潤的房價(jià)。

　　這種方法的好處是：政府可以通過控制利潤，把開發(fā)商的利潤控制在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)，保證開發(fā)商有利可圖的同時(shí)，有效去除了過往房地產(chǎn)行業(yè)中的暴利因子，避免暴利對行業(yè)、對大眾以及對行業(yè)自身的傷害。

　　同時(shí)，限制利潤比起過往房地產(chǎn)業(yè)謀取到的暴利相差較大，但是還是會有很多的企業(yè)愿意來做。雖然曾有個(gè)別開發(fā)商宣稱過“不建房”，但那并不是由衷之言，即使是，有一部分開發(fā)商退出這個(gè)市場，也并不代表這個(gè)市場沒有人愿意做——現(xiàn)在已經(jīng)有開發(fā)商主動介入中低價(jià)位商品房的建設(shè)，就是一個(gè)例證。

　　因此可以說，限利潤既能促進(jìn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，又解決了老百姓的安居問題，保證有需求的老百姓能夠買得起，至少買得不像現(xiàn)在這么吃力，在一定程度上可以緩解目前房地產(chǎn)市場緊張的供需矛盾?？胺Q是一舉兩得。只是在操作層面上會比簡單地限定房價(jià)復(fù)雜一些，至少要綜合平衡土地價(jià)值、建筑成本、稅費(fèi)、開發(fā)商的利潤等各個(gè)方面，但是，對于解決現(xiàn)實(shí)中的房價(jià)高昂問題，它卻更有效果而且也更合理，更有可能解決現(xiàn)實(shí)中百姓安居難的問題。

　　因此我認(rèn)為：在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，政府想徹底解決房價(jià)飛漲、民眾情緒對立嚴(yán)重等問題，實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)營造健康持續(xù)發(fā)展空間的夢想，限房價(jià)還不如限利潤！

　　(凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司供稿)

　　編輯/孫一江