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　　“大多是看客。”提起剛剛過去的十一黃金周，上海展覽中心的小李一臉漠然。作為第十六屆“假日樓市”房展會的舉辦方，他手里只有一份難堪的成績單——7天參觀人數(shù)達12萬人次，但預定房屋僅1298套。

　　漠然的還有更多人。

　　北京，上海，廣州——短短一周，與成交量數(shù)據(jù)下跌相對應的，是日漸濃厚的市場觀望密云。

　　這是一個足夠微妙的時刻——黃金周的假日樓市，一直都是“金九銀十”旺季的見證。而“金九銀十”通常占年度總利潤的1/4甚至1/3，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，這是不容錯失的兩個月。

　　盡管房地產(chǎn)商們摩拳擦掌，但他們的天空已經(jīng)捉摸不定。中央的宏觀調(diào)控政策正在不斷細化，而反腐風暴下，上海樓市已然是變數(shù)叢生，還有更多的城市有更多的變數(shù)。10月10日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)，三季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)下降1.7點，房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)比二季度下降了2.4點。這是自去年4季度起，兩個指數(shù)首次雙降。

　　有人悲觀預言，這短短一周的行情，可能將是中國房地產(chǎn)市場的風向標。而房地產(chǎn)開發(fā)商們，表面看起來仍然足夠鎮(zhèn)靜——他們說，“銀十”仍將到來。

　　對那些持幣待購者來說，他們只關心房價，至于季節(jié)的陳色，那是商人們的事情。他們期待，這已經(jīng)過去的黯淡一周，將是房地產(chǎn)市場拐點凸顯的前奏。

　　上海：多事之秋

　　“不少開發(fā)商對‘金九銀十’的熱情都很高，但結(jié)果與預期相差很大。”長期研究上海樓市的上海經(jīng)融資產(chǎn)管理有限公司總裁李堅平表示。

　　與去年同期相比，截至10月8日的一周，成交量和意向金額都有不同幅度的下降。供應量比9月底最后一周暴跌85%；商品房成交均價為7781元/平方米，較前一周下跌9.12%；商品住宅成交均價為8317元/平方米，大幅下跌14.64%。

　　“轟轟烈烈中開場，灰灰溜溜中收場。”一位參展開發(fā)商這樣自嘲。而“接下來市場可能會更慘淡。”美聯(lián)物業(yè)一位負責人表示。

　　其實，從步入九月的第一周開始，上海樓市就顯現(xiàn)頹勢。來自當?shù)貦嗤W(wǎng)站——“房產(chǎn)之窗”網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月1日—9月7日，一周共成交新盤套數(shù)4329套，與前一周相比成交量減少11.4%，成交均價7528元，環(huán)比下跌12.5%。而第二周，成交新盤套數(shù)減少34套；成交均價7414元，環(huán)比下跌1.5%。盡管第三、四周，成交量略有回升，但總體行情表現(xiàn)仍然相當乏力。部分區(qū)域的高檔樓盤成交甚至處于停滯狀態(tài)。

　　李堅平分析，此前國家出臺的一系列宏觀調(diào)控措施，已給上海樓市帶來陣陣寒意。

　　“很多開發(fā)商，尤其是一些中小開發(fā)商，都在拼命找錢。”一直在滬港兩地奔波的李堅平透露。李所在公司的重要工作內(nèi)容之一，就是為一些開發(fā)商提供過橋融資服務。李進一步分析，在這種情況下，很多消費者認為這些中小開發(fā)商活不下去了，最終要無奈降價，因而持幣觀望。

　　“有這種想法的買家還真不少。”上海社科院一位專家很贊同李堅平的觀點。該專家表示，讓各界開始重新審視上海房地產(chǎn)市場的另外一個因素，是前一陣子驟然刮起的社保基金系列反腐風暴。

　　“現(xiàn)在中央調(diào)查組在調(diào)查相關開發(fā)商，以及土地批租市場，住房公積金、醫(yī)療保險金，很多人認為，風暴過后，房價將更不穩(wěn)定。”

　　上海市政府一位官員還透露，建設部、國土資源部剛剛檢查過上海的房地產(chǎn)市場，“檢查組對上海調(diào)控房價的效果，并不滿意。”該官員認為，從上海房地產(chǎn)市場最近幾年的發(fā)展狀況來看，有些部門在“稀釋”中央的有關宏觀調(diào)控政策。

　　據(jù)透露，接下來國家有關部委還將繼續(xù)嚴厲督察地方落實中央針對房地產(chǎn)的相關調(diào)控措施。“如果真正落實的話，對市場的影響將會非常明顯。”北京：雙重觀望

　　“前100名三居室簽約者可獲贈筆記本電腦一臺”。在北京，相當數(shù)量的開發(fā)商已經(jīng)意識到了黃金周可能的艱難——打折、送家電、送車位、免物業(yè)費等促銷手段屢見不鮮。

　　即使用盡了各種手段，情況仍不讓人樂觀。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息表明，黃金周期間，商品房網(wǎng)上簽約數(shù)日373套，比去年同期每天的547套下降將近30%。

　　“營銷成果似乎并不理想。”“我愛我家”市場部負責人李季說。不過，新房市場低迷，二手房銷售火爆。

　　據(jù)北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀公司統(tǒng)計資料顯示，黃金周期間二手房交易總量比去年同期增長了19%。其中房源登記量同比去年“十一”增長26%，客戶需求量比去年增長29%。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)表明，“十一黃金周”期間，北京二手房市場交易量增加了兩成半。

　　“這表明北京市場上并不缺乏購房需求，只是由于政策調(diào)控、房價上漲等因素共同造成了新房購買者的觀望心理。”信一天市場部經(jīng)理羅煜認為，二手房搶住了市場的機遇，迅速消化了加稅等政策影響后，大量“無稅”、“低稅”房源源不斷地流入住宅二級市場，市場由回暖迅速走向升溫。

　　黃金周不如人意的數(shù)據(jù)并沒有讓地產(chǎn)開發(fā)商感到寒意——他們有自己的解釋理由。

　　“北京購房者習慣在‘十一黃金周’期間出游，而不是看房買房。”萬科北京營銷中心經(jīng)理趙彤表示，黃金周期間房市的冷淡不具有代表性，更不會對10月份房市起到“頭領作用”。

　　趙彤分析，北京的房地產(chǎn)商已經(jīng)從前幾年起扭轉(zhuǎn)了“十一黃金周”營銷觀念，不再集中放盤。趙彤表示，黃金周期間開盤的新樓盤多數(shù)還是9月份開盤的樓盤；中低檔樓盤可能利用黃金周搞一些促銷活動，高檔樓盤定位的消費人群在黃金周首選旅游而不是看房，因而一般不會做促銷。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認同趙彤的觀點。李認為北京房市出現(xiàn)“價升量跌”現(xiàn)象的主要原因，還在于房地產(chǎn)市場的供需矛盾仍沒有得到環(huán)節(jié)，新供商品房供給不能滿足市場需求。

　　按照有關規(guī)定，2006年6月1日起，北京市房地產(chǎn)開發(fā)商推出新樓盤必須在網(wǎng)上公開全部的預售套數(shù)。在此之前，有的房地產(chǎn)開發(fā)商通過瞞報新樓盤房屋套數(shù)的辦法來實現(xiàn)“分時段銷售”，進而從中謀取單個樓盤銷售價值最大化。新政實行后，加上一系列的地產(chǎn)調(diào)控新政隨后陸續(xù)推出，使房地產(chǎn)開發(fā)商的觀望情緒嚴重，很多開發(fā)商采取緩報樓盤推出時間和推遲施工進度的辦法，來觀察市場的下一步動向。

　　多方力量博弈使北京房市一直出于“價漲量跌”狀態(tài)，也使更多購房者步入觀望行列。黃金周期間，這一買賣雙方對抗的狀態(tài)仍然在持續(xù)，也就造成了購房者放棄了在購房打算，轉(zhuǎn)而“出去旅游了”。

　　更多的解釋針對數(shù)據(jù)本身。“黃金周只有七天，數(shù)據(jù)不具有很強的代表性，”趙彤表示，萬科在北京新近推出的兩個項目在“十一黃金周”期間銷售正常。而目前有關北京市黃金周房市表現(xiàn)的數(shù)據(jù)主要來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)所公布的交易信息，但是由于該網(wǎng)站工作人員4-6號放假，相應數(shù)據(jù)缺失。

　　更多的房地產(chǎn)開發(fā)公司老總在關注10月份后市的變化。李文杰說，黃金周雖然是9月和10月市場交接的一個接點，但其市場交易量下跌，可能并不影響10月份北京房市繼續(xù)慣性趨穩(wěn)的走勢。

　　廣州：價漲量跌

　　相比北京，廣州的開發(fā)商們似乎更為堅硬。他們并沒有敞開促銷大門——在黃金周期間銷售的120多個樓盤當中，有優(yōu)惠讓利的寥寥無幾。消費者日益濃重的觀望氛圍令他們有意無意之間放慢銷售速度，而換來房價的堅挺。

　　根據(jù)廣州房管局開設的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)——陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，黃金周期間簽約套數(shù)為1158套，總銷售面積為119708平方米，總銷售金額為79383萬元?？锼阒拢S金周銷售均價為6631.39元/平方米。顯然，相對于今年1~8月商品房銷售均價——6168元/平方米而言，黃金周銷售均價有明顯的上漲。而1158套成交量，對于黃金周期間大約22000套的供應來說，僅占了5%。

　　“黃金周市區(qū)樓市價漲量縮，現(xiàn)階段表現(xiàn)為高樓價制約了購買力。”合富輝煌房地產(chǎn)董事、副總經(jīng)理鄭文偉的觀點是，廣州房價的升幅還是由居住需求拉動，而老城區(qū)物業(yè)具有稀缺性，價格攀升高達50%—100%。

　　“換房者充當了這股市場承接力。”鄭分析，不過“現(xiàn)在還不能說房價已經(jīng)見頂”。其間的邏輯在于“物以稀為貴”——由于項目調(diào)整，年內(nèi)多個項目拿不到施工許可證，同時政府出臺“單個項目70%以上規(guī)劃建設90平方米以下房型”，導致短時間內(nèi)3房以上大戶型的熱銷，明年上半年可能會出現(xiàn)大戶型的產(chǎn)品斷層。

　　“關于‘買樓’，香港流行一個說法——‘上車’，只有上了車，才有機會從硬座換到軟座，然后臥鋪。”鄭文偉以“上車”比喻首次置業(yè)，持幣觀望者就是在做“上車”的選擇，而換房客則是高樓價的支撐者。

　　關于“開發(fā)商的建安成本”也推動房價上漲的說法，業(yè)內(nèi)一資深人士分析，9月份光后多幅土地開發(fā)商以高價競標。“這至少表明開發(fā)商對大幅地塊的渴求以及對后市的信心。”該人士表示，這批高價競得的土地，將會在近一兩年的開發(fā)周期內(nèi)將帶起樓價。

　　最直接的影響就是黃金周期間的樓盤售價——很多新盤并不急著定價，開發(fā)商流露出猶豫心態(tài)，利用“內(nèi)部登記”、“內(nèi)部認購”等探試價格升幅的樓盤大有所在。雖然單個樓盤升幅不大，但如鄭文偉所述，某一地區(qū)的樓盤升幅較大。

　　“當老百姓對這批‘貴’地上建筑物的購買熱情出現(xiàn)疲軟，從而影響其對銷售速度的貢獻值和對房價的支撐力時，后續(xù)推出的地價才不至于持續(xù)走高，這樣的市場才有機會出現(xiàn)拐點。”該人士說。

　　也有開發(fā)商指出，《廣州市住房建設規(guī)劃(2006—2010)》(以下簡稱《規(guī)劃》)的出臺，導致“廣州房價即將見頂回落”亦有可能?！兑?guī)劃》明確提出，今后5年廣州將建各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，而且2007年、2008年兩年年度供應量高于5年年均供應量。

　　然而，按《規(guī)劃》匡算，今后5年內(nèi)廣州市平均每年要騰出4—5平方公里土地建房屋，這些地塊從何而來？“第一步就會邁得很艱難。”上述業(yè)內(nèi)人士直言，用地計劃必須得到中央有關部門支持，才可有操作空間可言。此前，國土部上呈一份用地預算計劃，事實上已被發(fā)改委否決。

　　如此，眾多持幣待購者期待的房價拐點究竟在哪里呢？

　　據(jù)長城金融研究所徐滇慶調(diào)研32個主要城市的數(shù)據(jù)，地價因素只占商品房成本的23%。其中，北京土地成本占商品房總成本的22.98%，上海的土地成本則只占總成本的16.15%，廣州則更低，只有11.4%。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)商都有各自可接受的最低利潤標準，如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標準”。