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　　供應(yīng)量加大中小戶主導(dǎo)

　　——深圳樓市近期發(fā)展?fàn)顩r及市場策略簡析

　　進(jìn)入9、10月份，深圳逾百萬平米住宅用地將集中出讓，20余個新項目將陸續(xù)推出，部分購房者已積極入市，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢。

　　量價齊上漲樓市漸回暖

　　置業(yè)國際研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份全市共成交商品房4036套，環(huán)比增長67.40%；成交面積38.68萬平方米，環(huán)比增長54.91%；成交均價10197元每平方米，環(huán)比上漲5.29%。

　　從下圖可以看出，全市除鹽田、龍崗兩區(qū)成交均價在10000元每平方米之下外，其他各區(qū)都不同程度超過10000元每平方米的重要關(guān)口。

　　新增項目競爭激烈

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳7、8月份僅各有10個住宅項目推向市場，截至9月24日，9月就有16個項目開始銷售；且在7、8月份取得預(yù)售許可證的項目中，并非所有項目都馬上投入到了市場，加上9月份新增的16個可售項目，及后續(xù)將獲批的部分項目，即將到來的第四季度將形成新一輪的供應(yīng)高峰。第三季度新開盤項目情況列表在這新一輪的供應(yīng)熱潮中，各片區(qū)項目的銷售情況各有不同，但也有部分項目未抓住核心客戶，售價明顯超過市場預(yù)期，銷售周期被迫延長。所以，在定位核心客戶時，要盡量兼顧關(guān)內(nèi)客戶，同時積極發(fā)展本地客戶，這樣更容易形成良好的市場氛圍。

　　市場出現(xiàn)“兩極化”

　　8月25日，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布了《關(guān)于深圳市2006年商品住宅用地出讓計劃的通告》，根據(jù)通告，市土地房產(chǎn)交易中心計劃在今年10月前采用招標(biāo)形式出讓114萬平米的住宅建設(shè)用地。這批土地的集中入市將會對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。同時，逐步開始落實的“90／70”政策也將加快市場的分化，使未來市場出現(xiàn)明顯的“兩極化”：一端是大批量的高端客戶對別墅、townhouse等高檔產(chǎn)品的追捧，東部沿海、中心區(qū)及華僑城片區(qū)的新樓及二手樓將成為關(guān)注的熱點；另一端則是隨著龍崗、寶安兩區(qū)土地供應(yīng)的增多，中小戶型類商品房供應(yīng)的不斷加大，局部市場還可能出現(xiàn)價格回落的現(xiàn)象，以滿足更多小業(yè)主的需要，實現(xiàn)更多家庭置業(yè)愿望?？梢灶A(yù)見，高中低各層次物業(yè)將出現(xiàn)均衡發(fā)展的態(tài)勢，在這樣的情況下，深圳樓市將會平穩(wěn)有序的持續(xù)發(fā)展下去。

　　打造“差異性”中小戶型項目

　　“90／70”政策全面施行以后，中小戶型類產(chǎn)品將是市場的絕對主力，如何在日漸激烈的市場競爭中，取得一席之地，轉(zhuǎn)變購房者對中小戶型類產(chǎn)品的慣有認(rèn)識，在這里有幾條這樣的建議。其一是實現(xiàn)中小戶型項目的“大盤化”。即項目所配套的相關(guān)設(shè)施，基本達(dá)到大型社區(qū)的水準(zhǔn)，讓中小戶型類物業(yè)業(yè)主享受到類似大型社區(qū)的生活配套。其二在中小戶型類產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計上多下功夫，使建筑品質(zhì)從公共空間、小區(qū)園林、樓體外觀等多個方面得到提升。其三是一些基礎(chǔ)設(shè)施相對落后、位置偏遠(yuǎn)的項目，可以考慮基礎(chǔ)建設(shè)先行，以吸引很多優(yōu)質(zhì)的客戶；最后，找出項目之間的差異性，多方面體現(xiàn)項目個性，也是很重要的。預(yù)計到今年年底，深圳樓市將有理性小幅回落的趨勢，不可能出現(xiàn)大幅度的上漲。各項目的售價也將因項目、片區(qū)等局部情況的不同出現(xiàn)更加明顯的差異化，形成一個各層次產(chǎn)品供應(yīng)有序的良好市場環(huán)境。