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從貧富分區(qū)到住房保障體系
2006年房地產(chǎn)行業(yè)的話語風(fēng)暴始自2月中旬《中國青年報》的一篇《中國住房分為窮人區(qū)與富人區(qū)很正常》。文中引用任志強在上海國際地產(chǎn)大會上聽眾答問時的話，任志強說："過去中國都是'窮人區(qū)'，現(xiàn)在出現(xiàn)'窮人區(qū)'和'富人區(qū)'是很正常的，就像讓一部分人先富起來一樣，也要讓一部分人先住進'富人區(qū)'，以后才能都變成'富人區(qū)'。"
"貧富分區(qū)"的討論由此開始。任志強的言論被媒體以"貧富分區(qū)論"定性，在網(wǎng)絡(luò)上引起一片嘩然，隨后潘石屹在2月23日的博客《我不贊成新城市的建設(shè)中分窮人區(qū)和富人區(qū)--給任志強的一封信》中公開站到了任志強的對面，說不贊成任志強的觀點。此番討論，媒體關(guān)注的焦點迅速由網(wǎng)民對任志強的批判轉(zhuǎn)移到了任志強、潘石屹的論辯上。
事實上，這場辯論始自媒體對任志強2005年"我只給富人蓋房"言論的持續(xù)關(guān)注，因為潘石屹的加入而成為2006年最為娛樂化的房地產(chǎn)話語事件。
從某種程度上來說，潘石屹與任志強對話的角度本不一樣，任志強討論的是社會發(fā)展階段的貧富現(xiàn)象，潘石屹討論的是城市規(guī)劃與建設(shè)，而網(wǎng)絡(luò)對自己的批判任志強認為是建立在媒體"斷章取義"的基礎(chǔ)之上的。
然而不可否認的是，任志強并不明晰地表達了一種觀念，在中國，住房到底有沒有需求層次，而面對不同的需求層次，我們應(yīng)該怎樣來解決。
3月30日，任志強在南京"城市·觀點論壇南京行"上的發(fā)言的題目是《澄清基本概念》，一方面他從為自己話語的出發(fā)點為自己的言論辯解，另一方面，我們不妨看作是任志強對一些房地產(chǎn)基本概念的思索。
這一思索早已開始。在南京，任志強接受《經(jīng)濟參考報》記者洛濤的采訪時，就清晰地表達了自己對住房保障體系的思考，基本確立了其心目中"以住房保障體系架構(gòu)為基礎(chǔ)，并通過稅收調(diào)節(jié)市場，解決國內(nèi)不同收入群體的居住梯度問題"的系列思路。
可惜，這些思路未有為政策決策部門所接受。一個龐大的住房保障體系無疑需要巨大的財力和物力支持，從某種意義上來說，任志強正確地判斷了地方政府在土地出讓中成為直接受益者，卻忽視了中央與地方政府博弈的復(fù)雜性，土地收入集中在地方政府手中，而住房保障體系則需要中央建立。
無論如何，這場討論導(dǎo)致的延伸結(jié)果是以租賃型經(jīng)濟適用房為新看點的住房保障體系的即將出臺，同時"國六條十五條細則"明確規(guī)定劃分90平米的比例，并喚起了人們對市場化多年的住宅市場后關(guān)于新的住房保障體系的思考。
讓人費解的是，在經(jīng)濟適用房租賃政策即將出臺的消息發(fā)布后，房地產(chǎn)界有關(guān)住房保障體系討論的任志強成了失語者，而任志強關(guān)于住房保障體系的論述也極少在相關(guān)討論文章中被提及。
在我們看來，在相關(guān)政策出臺后關(guān)于住房保障體系的討論亦可說是遲到的討論，任志強參加南京論壇之后，由觀點房地產(chǎn)業(yè)會員機構(gòu)在濟南主辦的"城市·觀點論壇濟南行"就這一問題又一次進行了討論，參與此次討論的有張元端、易憲容等。易憲容在論壇上表示中國的住房問題必須由市場來解決，但論壇后開始關(guān)注住房保障體系，認為住房保障體系是解決城市居民住房問題的基礎(chǔ)，并撰文闡述此觀點。而在相關(guān)政策未明析之前，這些本應(yīng)該是促進國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的建設(shè)性意見卻未能引起注意。
房地產(chǎn)話語娛樂化可見一斑。任志強更多地被房地產(chǎn)行業(yè)定義為娛樂化的公眾人物，而非思考者。
空置率爭論
3月20日，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在《中國房地產(chǎn)報》發(fā)表了《被公開張揚的空置率》一文，引起軒然大波。
2006年春節(jié)后，國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一個出人意料的怪現(xiàn)象，一方面官方公布的數(shù)據(jù)是空置率居高不下，另一方面北京、廣州、深圳及部分二線城市的房價開始飆升。一開始輿論對房價新一輪上漲的判斷是2005年后宏觀調(diào)控后的報復(fù)性上漲，觀望的老百姓并沒有看到房價下跌，因而瘋狂購房。后來在官方數(shù)據(jù)的引導(dǎo)下輿論開始關(guān)注空置率問題，關(guān)鍵點是認為開發(fā)商有意囤房，推高房價。
北京市建委率先對開發(fā)商囤房下手。而此時站出來的人有兩個，一個是董藩，一個是潘石屹，分別從兩個角度解釋新一輪房價上漲的原因。
董藩認為房價上漲是與社會大背景相適應(yīng)的，需求是導(dǎo)致房價上漲的根本因素，他說："人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進程加劇、經(jīng)濟高速增長、城鄉(xiāng)收入差異嚴重、家庭規(guī)模小型化趨勢加快、負債消費意識全面而集中形成等等，這些因素混合在一起發(fā)揮作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有明顯的剛性。" 在此論斷基礎(chǔ)上，董藩認為官方對空置率的統(tǒng)計有問題，其中對空置率的概念上的錯位是統(tǒng)計出現(xiàn)問題的根本原因。董藩在《到了徹底反思這次宏觀調(diào)控的時刻了》一文中寫道：建設(shè)部后來曾根據(jù)空置時間長短將其分為"待銷"、"滯銷"和"積壓"三種情況，可惜并沒被統(tǒng)計部門采納，大家繼續(xù)按照字面給人的直覺去理解"空置面積"的含義。還有許多人把買了不住也不租的房子看作空置房子，他們環(huán)顧四周樓盤確實發(fā)現(xiàn)了一些"黑燈"現(xiàn)象，于是感到空置面積確實很大，投資過剩已經(jīng)出現(xiàn)。其實，"空置面積"考察的完全是開發(fā)領(lǐng)域的投資回收情況，與買了住不住、租不租毫無關(guān)系。
董藩的判斷是：一級市場上存在一定的空置面積十分正常，空置率保持在3%～4%左右才可能保持房價的穩(wěn)定或基本穩(wěn)定，即按照現(xiàn)行統(tǒng)計規(guī)定，空置面積必須達到現(xiàn)在的三四倍才行。
在我們的判斷中，董藩關(guān)于空置率概念的梳理應(yīng)該是房地產(chǎn)本身概念理清的一種態(tài)度。盡管關(guān)于空置率的爭論依然很多，但我們?nèi)哉J為，在相關(guān)政策造成房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)的情形之下，開發(fā)商抬高價格，是市場博弈的一種手段，其根本目的是刺激剛性需求的同時拉動投資性需求，以達到在較高價格水平上銷售房屋的目的，2006年初的房價上漲即與此有關(guān)。同時我們也認為，所謂的空置率的數(shù)據(jù)亦是政府市場博弈中的一種手段，希望以此數(shù)據(jù)來影響房價。
因此空置率之爭在2006年顯得蒼白而無力，盡管我們認為董藩的努力與執(zhí)著的精神以及理性的態(tài)度恰恰是中國房地產(chǎn)行業(yè)所急需的，但在以價格為中心的市場博弈面前，此種努力更多的不為人們所重視。董藩在某種程度上還成為了博弈的犧牲品，被認為是堅定的站在開發(fā)商一邊的經(jīng)濟學(xué)家。
政策失誤帶來的是市場觀望，開發(fā)商只要能夠堅挺價格，并壓縮銷售量，就能達到刺激剛性需求的目的。董藩又一次引發(fā)了國內(nèi)住房市場需求的探討，此番探討至今未有結(jié)果。
地荒論
"房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展就是供求關(guān)系基本平衡，房價上漲過快，就說明在供求關(guān)系上出了一些問題，也就是房子的供應(yīng)量不足，房子的供應(yīng)量不足最主要原因就是土地的供應(yīng)不足，所以土地的供應(yīng)與市場房子的需求相平衡是非常重要的。這種平衡不僅僅是政府出讓土地的量和市場上房子的需求量兩個數(shù)字相等就平衡了。"
這是潘石屹在其博客《在萬泉河畔談中國房地產(chǎn)市場》中的一段話。 土地問題似乎成為房價上漲的主要原因，但看了潘石屹那天的博客，潘石屹沒有講清楚，其背后的意思可能是：土地供應(yīng)的減少使得開發(fā)商必須留有一部分房子，慢慢銷售，保持長期盈利能力，從而導(dǎo)致了政府對空置率的誤讀。因此房價上漲的根本原因是土地供應(yīng)的減少。
這應(yīng)該是潘石屹對當(dāng)時正熱的空置率問題爭論的答案。
一位參加過博鰲房地產(chǎn)論壇的記者在其文章中說："商人們的意見驚人一致，泡沫是沒有的，不過就是土地少了，需求大了，房價漲了。"
媒體和大眾的判斷是一致的，土地少并不能成為開發(fā)商抬價的理由，而且潘石屹的話有待商榷。廣州一家都市類報紙透露，廣州幾家大開發(fā)商囤積的土地足夠幾年開發(fā)，有些大開發(fā)商囤積的土地甚至足夠十年的開發(fā)量，國六條出臺后，廣州一家開發(fā)商在一個私下的交流場合亦公開表示，目前手中的土地，足夠維持兩年的開發(fā)量。
潘石屹手里沒地并不能證明其他開發(fā)商手里沒地，對于靠土地增值起家的中國開發(fā)商來說，沒有土地是不可思議的事情。
土地問題的爭論迅速讓公眾的矛頭指向地方政府，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉就曾在多個公開場合批評地方政府濫用土地，他在"城市·觀點論壇濟南行"的演講中直指現(xiàn)任地方政府用掉了后繼者可用的土地資源，而中國經(jīng)營報記者謝紅玲對該次論壇的總結(jié)亦是"劍指地方政府！"
"窮的城市濫批土地，好一點的城市濫炒土地，一線城市土地資源緊缺，就通過規(guī)劃及土地供應(yīng)控制來抬高地價"幾乎成為學(xué)界和部分地產(chǎn)界人士評價?！ ∫晃粡V州開發(fā)商點明了今年宏觀調(diào)控的走向，似乎值得思考，他認為，從只針對房價的市場調(diào)控到針對地方政府政策的調(diào)控是今年宏觀調(diào)控的走向。土地成為中央對地方政府政策調(diào)控的最基本的調(diào)控手段，批劃土地規(guī)定戶型比例，限價房比例，傳言中的新的土地出讓金政策規(guī)定土地出讓獲得資金必須按比例用于經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)等系列政策的出臺，多少與多年來土地討論有關(guān)。 但可以肯定的是，關(guān)于土地的討論依然會繼續(xù)下去，政府在通過對地方土地政策的調(diào)控的同時希望用土地調(diào)控的方式解決住房梯度的問題同樣影響到了開發(fā)商的利益，開發(fā)商必然希望能夠表達自己的意見，土地產(chǎn)權(quán)與市場化進程中遇到的種種問題似乎依然是中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中遇到的核心問題之一。
需求之辨
即便是現(xiàn)在，我們還是不能肯定什么是房價，是住房本身的價值還是房屋出售時的價格？
但在整個2006年乃至由2003年至今，房地產(chǎn)話語里充斥的恰恰是這樣一個關(guān)鍵詞--房價。
在我們看來，房價成為房地產(chǎn)在整個社會當(dāng)中的聚焦點可以理解，但房價只不過是中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)行業(yè)站在前臺的表象而已。
正如任志強、張元端、鐘偉、任興洲等人在"城市·觀點論壇四川行"上所討論的，我們首先要分清楚房價到底是什么，是住房本身的價值還是房屋的銷售價格。住房本身的價值是相對穩(wěn)定的，但價格會因市場供需而波動。中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長張元端在接受《觀點》專訪時就曾表示，成本是底線，消費能力上限，房價應(yīng)該是根據(jù)市場供需在兩者之間波動。
概念的梳理往往會引申出更多的問題，對房價的探討引申出的另一個問題也就是，住房的屬性問題。
董藩在接受觀點網(wǎng)的專訪時，再三強調(diào)的是住房的資產(chǎn)屬性，他打的一個很通俗的比喻是房地產(chǎn)不像面包，買了吃了就沒有了，是消費掉了的，而住宅不同，住宅只能說是將流動的貨幣轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)的模式得以保存，住房是不能被消費掉的，即住房本身不會隨消費過程而喪失其使用價值。
類似的觀點在多個學(xué)者與開發(fā)商之間實際上是成為共識的，但是投資需求拉動房價上漲似乎是造成房價上漲的原因之一，自2003年的調(diào)控開始，針對投資性需求的政策連續(xù)出臺，除上海外，北京、深圳、廣州等地的房價并未因投資需求受到打壓而下跌，與此同時今年外資炒房的聲音一時甚囂塵上，針對外資炒房的政策也陸續(xù)出臺，但對房價的影響都不能說大。
董藩還是堅持一個原有的觀點，中國的宏觀調(diào)控政策打壓的不僅僅是投資需求，同時也打壓了自住需求。我們可以清晰的看到中央政府更為深層的目的是通過控制需求來遏制房價上漲，但遏制自住性這樣剛性需求的直接后果是市場觀望氛圍濃厚，開發(fā)商只要卡住房價，剛性需求就會集中爆發(fā)，從而進一步拉動房價上漲。
有關(guān)需求的爭論一直激烈，有人認為目前國內(nèi)以自住性的剛性需求為主，理由是有大量農(nóng)村人口涌入城市，大規(guī)模的城市化帶來了更多的住房需求等等。同樣，有人認為投資性需求是拉高房價的根本因素，國內(nèi)住房自住率很高，達八成以上。
近期看到的另一個觀點認為地方政府可以通過不停的拆遷造成新的剛性需求，當(dāng)一個地段的價格稍低之后可以通過拆遷拍賣來拉高該地段的住房價格，政府從中受益的同時拆遷戶無疑成了新的剛性需求群體。
無論從那種角度來判斷需求，我們趨向于贊同鐘偉的論斷，需求確實是決定了價格，但這種需求本身就是扭曲的。簡單地從供需規(guī)律本身的邏輯來判斷中國的房地產(chǎn)價格現(xiàn)象過于簡單了。
難以說清楚的泡沫
無論是需求之辨還是土地之爭抑或是房地產(chǎn)屬性的探討，其表象的歸結(jié)始自于房價，而內(nèi)在的原因也許是日益集中在房地產(chǎn)行業(yè)的流動資金。鐘偉最近在《中低收入階層一生辛勞為何買不起房》一文中發(fā)問，富人們的錢不去買房子，他們買什么？住宅，無疑是目前市場上最為有利可圖的投資產(chǎn)品。因此，從某種程度上來說，前一陣王石的"富人推高房價"論得到了認同。
一旦住房的投資屬性被放大的時候，人們便開始擔(dān)心房地產(chǎn)是否存在泡沫。2006年，房地產(chǎn)泡沫論最為鮮明的鼓吹者不再是易憲容，而是發(fā)改委經(jīng)濟研究所宏觀室主任王小廣。5月24日，王小廣撰文《中國房地產(chǎn)的十大謊言》，其中說："由于自住需求基本是鎖定的，不流動的，投機資金規(guī)模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實際上是少數(shù)操縱多數(shù)，而不可能是多數(shù)操縱少數(shù)。在中國的房地產(chǎn)市場上，由于住房的自有率很高，許多城市都在八成以上，投資或投機性住房需求超過10%就會構(gòu)成泡沫。"
王小廣的矛頭還是針對任志強，任曾在多個場合說中國房地產(chǎn)并不存在泡沫，房價也并不算高。但王小廣卻認為目前國內(nèi)房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險，他在《須加提示語"房市有風(fēng)險，買房須謹慎"》一文中寫道："對一些有投資能力的人來講，房地產(chǎn)確有投資價值，但真正具有這種投資能力的人并不多，所以，我一直相信房地產(chǎn)甚至所有的產(chǎn)品都不適應(yīng)大眾投資，當(dāng)然你把儲蓄也作為一種投資的話也許是個例外，但儲蓄在中國更多的是一種保障。房價只要是超出了它的實際價值，市場經(jīng)過時間的處理后必然會還其本來價值。"
由此可以看出，任志強與王小廣出發(fā)點的不同帶出了結(jié)果的不同。王小廣認為房價虛高，并且是因為投資性需求帶來的，而任志強則認為，房價并不能說是高，盡管任對上漲過快的房價表示過擔(dān)憂，但他的基本思路還是過快上漲的房價可能會引起更嚴厲的宏觀調(diào)控措施。但有一點是可以肯定的，雙方并沒有在出發(fā)點上繼續(xù)探討下去，原因是雙方對數(shù)據(jù)的采用及房價收入比的系列概念的采用有所不同?？梢?，概念和數(shù)據(jù)的混亂也許是中國房地產(chǎn)行業(yè)思想所遇到的最大困惑。
爭論且歸爭論，任志強甚至認為王小廣只是一個潛心多年研究房地產(chǎn)的研究者但不能稱之為專家。王小廣針對房地產(chǎn)泡沫說提出了自己的解決意見，稅收調(diào)節(jié)和住房保障制度的完善是雙方的共同點，盡管細節(jié)有所不同，而且王小廣對住房保障制度的思考不及任志強，但稅收和金融建議卻是頗有見地的。
中國房地產(chǎn)到底有沒有泡沫怕是一個難以說清楚的問題，部分學(xué)者和開發(fā)商曾私下或公開的批評過宏觀調(diào)控政策的搖擺和失誤，甚至各調(diào)控部門對目前房地產(chǎn)市場的認知都存在偏差，這些多半與這個難以說清楚的泡沫有關(guān)，而這個難以說清楚的泡沫的背后，恰恰是我們對房地產(chǎn)基本概念和基本數(shù)據(jù)統(tǒng)計與計算的混亂。
中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷在接受觀點網(wǎng)專訪時就說，目前中原希望能夠建立自己準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)系統(tǒng)及指數(shù)研究系統(tǒng)，這個對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷是重要的，現(xiàn)在中原的數(shù)據(jù)多半來自國內(nèi)各種統(tǒng)計，但國內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計太過混亂，有些東西只能甄別而難以把握。
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