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　　恰逢各地細(xì)則出臺(tái)前夕，9月15日，2006年度華南地產(chǎn)界的盛事——“城市·觀點(diǎn)論壇華南行”在廣州中山大學(xué)嶺南學(xué)院舉行，吸引了200余名華南地產(chǎn)界的人士和近百名外地的開(kāi)發(fā)商參加?！堕L(zhǎng)江商報(bào)》作為湖北唯一受邀媒體與會(huì)。

　　本次論壇由承辦第六屆博鰲房地產(chǎn)論壇的觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)和第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院共同主辦。

　　該盛事匯聚了鐘偉、董藩等著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，和全國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)?、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳之泉，以及全國(guó)各地近百名房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。他們與200多名華南開(kāi)發(fā)商代表共同從理論、政策、實(shí)操等角度，結(jié)合實(shí)地“品鑒華南名盤(pán)”活動(dòng)，深層次解讀了領(lǐng)跑全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的“華南模式”，并借助華南地產(chǎn)的諸多經(jīng)驗(yàn)探討了新政下大、中、小房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展之道。論壇圍繞“中小開(kāi)發(fā)商生存之道”、“華南模式之辯”兩個(gè)主題展開(kāi)。

　　近年頗受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩和鐘偉的到來(lái)，給論壇增添了更多辯論氣氛,。鐘偉在論壇上就房地產(chǎn)新政和房地產(chǎn)金融問(wèn)題展開(kāi)論述，董藩?jiǎng)t指出目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些謬誤。有開(kāi)發(fā)商表示，兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的到來(lái)對(duì)分析目前房地產(chǎn)所面臨的困境起到了積極的作用，畢竟目前房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者均處于觀望狀態(tài)。

　　眾人睹目“廣州細(xì)則”

　　近日，有傳言說(shuō)廣州將出臺(tái)國(guó)六條細(xì)則，故本次“城市·觀點(diǎn)論壇華南行”的與會(huì)嘉賓均對(duì)廣州細(xì)則表示關(guān)注。僑鑫集團(tuán)地產(chǎn)執(zhí)行總裁唐明曦表示，由于目前宏觀調(diào)控由調(diào)控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，地方政府將承擔(dān)起調(diào)控住房結(jié)構(gòu)的責(zé)任，因此細(xì)則可能影響到目前廣州市場(chǎng)的整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商要開(kāi)始考慮在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上進(jìn)行相應(yīng)的戰(zhàn)略安排。

　　此外，有開(kāi)發(fā)商表示，70%和90平米之分對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)到底產(chǎn)生怎樣的影響，還要等到細(xì)則出臺(tái)以后才能判斷，因此，細(xì)則的出臺(tái)顯得尤為重要。

　　“華南模式”之論辨

　　華南地產(chǎn)一直是全國(guó)地產(chǎn)的排頭兵，無(wú)論從產(chǎn)品還是企業(yè)發(fā)展上講，都為業(yè)內(nèi)稱道，并被部分業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為“華南模式”。本次論壇則開(kāi)設(shè)了華南模式專場(chǎng)對(duì)話，僑鑫集團(tuán)地產(chǎn)執(zhí)行總裁唐明曦、廣州光大地產(chǎn)副總陳洪志等人圍繞華南模式展開(kāi)了討論。

　　此次討論主要圍繞香港金融體系對(duì)華南房地產(chǎn)行業(yè)的影響、華南市場(chǎng)的梯度認(rèn)知及華南特有的大盤(pán)模式等問(wèn)題展開(kāi)探討。對(duì)話嘉賓表示，華南開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)動(dòng)向、產(chǎn)品動(dòng)向的把握都是比較扎實(shí)的，因此所謂的華南模式就是扎實(shí)做好市場(chǎng)，做好產(chǎn)品。

　　中小房企如何應(yīng)對(duì)

　　作為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)――中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，正是這占據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)99%以上的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　但是，由于資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)規(guī)模、公關(guān)能力、消費(fèi)者口碑等各方面因素的影響，頻出的新政對(duì)大開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生的不利影響和和牽制力度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對(duì)中小開(kāi)發(fā)商。在已經(jīng)展開(kāi)的行業(yè)大洗牌中，被“洗”掉的絕不會(huì)是大開(kāi)發(fā)商、行業(yè)“大鱷”，而只能是身為中小開(kāi)發(fā)商的行業(yè)“小魚(yú)”甚至“中魚(yú)”。業(yè)界一些著名人士甚至已經(jīng)發(fā)出將有70%的開(kāi)發(fā)商會(huì)被淘汰出局的預(yù)言。

　　此次論壇針對(duì)目前局勢(shì)，集中了華南最具代表性的中小房地產(chǎn)企業(yè)代表與業(yè)界專家學(xué)者以及大型開(kāi)發(fā)商代表，分別從戰(zhàn)略、品牌、產(chǎn)品、管理、營(yíng)銷、資金、商業(yè)、人才、廣告、區(qū)域等方面入手，結(jié)合新政形勢(shì)，提出調(diào)整建議。在“山重水復(fù)疑無(wú)路”的情況下，為中小開(kāi)發(fā)商打造“柳暗花明又一村”的生存之道、提升發(fā)展空間。

　　廣東房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳之泉認(rèn)為：中小企業(yè)在房地產(chǎn)方向上面應(yīng)該要有超前意識(shí)，首先要在確保質(zhì)量方面，不能因?yàn)樾《档退乃?，要像打造勞斯萊斯一樣；另外一個(gè)起步要高，要建不污染的建筑，一定要樹(shù)立好自己的標(biāo)準(zhǔn)，希望能夠比大企業(yè)做得更好。另一位嘉賓左農(nóng)認(rèn)為，更多的中小企業(yè)將來(lái)的發(fā)展方向是走下去，走到二線三線城市去。

　　董藩：宏觀調(diào)控不一定擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　我要講的是地產(chǎn)的對(duì)策問(wèn)題。

　　第一、大家都認(rèn)為調(diào)控使市場(chǎng)受到擠壓，我認(rèn)為不一定。理由有二：第一是如果市場(chǎng)受到擠壓，那么被擠出來(lái)的那一塊就要退出來(lái)還給市場(chǎng)，第二個(gè)是住房保障，現(xiàn)在政府的思路還是搞食物保障，但食物保障是死路一條，我覺(jué)得早晚會(huì)搞貨幣保障。

　　再一個(gè)就是說(shuō)，產(chǎn)品生產(chǎn)決策受到了管制，宏觀調(diào)控使用了一些微觀手段。我個(gè)人從學(xué)術(shù)上的角度來(lái)講，宏觀調(diào)控最好是不要使用宏觀措施，雖然不排除有些手段是可以使用的。

　　“拿到預(yù)售許可證10天后必須開(kāi)盤(pán)”的硬性規(guī)定不合情理。開(kāi)盤(pán)講究良時(shí)吉日，還得考慮出席嘉賓的時(shí)間，所以我覺(jué)得最好是時(shí)間上再寬裕一點(diǎn)。

　　在目前的現(xiàn)狀下，開(kāi)發(fā)商也可以調(diào)整對(duì)策。最近我也跟一些開(kāi)發(fā)商做了交流，他們也說(shuō)出了自己的一些方案。比如說(shuō)有小孩的時(shí)候，你這個(gè)空間是可以調(diào)整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以調(diào)整的；如果將來(lái)有了保姆，你也可以住在功能間里。比如說(shuō)衛(wèi)生間也可以調(diào)整，這樣的話就可以避免人多的時(shí)候或者是比較著急的時(shí)候出現(xiàn)亂子。

　　第二個(gè)大方面就是要到小城市去，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快，否則的話你的投資就不會(huì)來(lái)。

　　第三、要善于合作。民間資本也要做出精品項(xiàng)目以贏得市場(chǎng)。

　　鐘偉：用“殺手锏”搶占制高點(diǎn)

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任

　　限制外資購(gòu)房相關(guān)條例出臺(tái)以后，北京市場(chǎng)外資購(gòu)房額跌了80%，上海市場(chǎng)也跌了很多，而二手房的租賃價(jià)格在上漲，這樣兩者之間出現(xiàn)了完全不協(xié)調(diào)的狀況。新政使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的流入和流出出現(xiàn)了一個(gè)大反差，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最重要的特點(diǎn)。

　　宏觀調(diào)控加強(qiáng)了土地管理，拿北京、廣州、上海的黃金地段來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)一塊就少一塊，如果你還只是開(kāi)發(fā)一塊地賣完以后就走人，那么只能注定短期內(nèi)死于市場(chǎng)。我們應(yīng)當(dāng)考慮在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中持有“殺手锏”，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府的企業(yè)是有密切聯(lián)系的，他們可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等方式，把地方上的大鱷收購(gòu)過(guò)來(lái)，大吃小、將小開(kāi)發(fā)商排除的局面也是不可避免的。

　　新政雖然對(duì)小型房企沖擊較大，但大型開(kāi)發(fā)商也要思考轉(zhuǎn)型期的思路：要有更國(guó)際化融資平臺(tái)；更專業(yè)化的企業(yè)架構(gòu)；更依賴資本市場(chǎng)來(lái)直接融資。

　　張?jiān)耍褐髯ブ行粜褪菓?zhàn)略目標(biāo)

　　當(dāng)前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控，概括起來(lái)講就是通過(guò)行政干預(yù)和經(jīng)濟(jì)共管雙管齊下。房地產(chǎn)新政新在哪里呢？我想概括起來(lái)，有以下五個(gè)方面：

　　第一、建立新的住房供應(yīng)機(jī)制。也就是說(shuō)90平方米以下的住房面積所占的比重要占到總面積的70%以上，這改變了我們以前供需機(jī)制嚴(yán)重錯(cuò)位的現(xiàn)象，所以我認(rèn)為這是具有劃時(shí)代的意義。

　　第二、實(shí)行新的經(jīng)濟(jì)政策，建立新的供需機(jī)制目標(biāo)，以及有關(guān)的稅收方面出臺(tái)一系列的新規(guī)定。

　　第三、在保障制度方面提出了新要求。加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，進(jìn)一步完善了住房制度。

　　第四、建立市場(chǎng)新程序，完善信息披露制度。

　　上面所說(shuō)的四個(gè)方面當(dāng)中，大力發(fā)展中型住宅是調(diào)控的主要設(shè)置之一。

　　我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到發(fā)展緊湊型中低價(jià)位住房絕不是一時(shí)之機(jī)，而是進(jìn)行反思以后進(jìn)行的方向性調(diào)整，是必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

　　另外，在設(shè)計(jì)上也要?jiǎng)?chuàng)新。如何創(chuàng)新？第一要與時(shí)代進(jìn)步相結(jié)合，我們的生活必然要反映時(shí)代。比如說(shuō)房間功能隨著時(shí)代進(jìn)步而改變空間，開(kāi)始只有臥室、廚房和廁所，后來(lái)就增加了書(shū)房和雜物間、客廳、餐廳等等，也就是說(shuō)它的空間細(xì)分了。那么在空間細(xì)分的過(guò)程當(dāng)中就要好好的解決面積的矛盾。

　　第二、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技進(jìn)步相結(jié)合。新材料、新技術(shù)、新工藝不斷出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了數(shù)字化、智能化住宅，我們要盡量提高住宅的科技含量，特別是應(yīng)用型、普遍型住房。

　　第三、在基礎(chǔ)上創(chuàng)新。要有一個(gè)尋根的問(wèn)題，而傳統(tǒng)文化就是一種根，我們的地方文化特色發(fā)展得很不夠。

　　第四、充分利用資源。有些建筑外面過(guò)于煩瑣，讓看起來(lái)就很心煩。還有就是普遍存在的小區(qū)景觀過(guò)于豪華，而我們要追求自然，要通過(guò)創(chuàng)新把我們的中小戶型建設(shè)成為緊湊性的戶型，制造溫馨感覺(jué)的同時(shí)也更好地利用了資源。

　　陳之泉：產(chǎn)業(yè)發(fā)展要降低能耗

　　廣東省房地產(chǎn)走過(guò)了20多年的艱辛路程，從一開(kāi)始見(jiàn)縫插針到后面的規(guī)模建設(shè)、配套建設(shè)，到高品位的住宅建設(shè)，一直到現(xiàn)在的綠色建設(shè)，一步比一步優(yōu)化，現(xiàn)在的設(shè)施更完善、質(zhì)量更高、環(huán)境更優(yōu)美。

　　但是現(xiàn)在我們的住宅建設(shè)還不能滿足政策的需要。最近一兩年建設(shè)部連續(xù)頒布宏觀調(diào)政策，我們應(yīng)該站在全球立場(chǎng)上來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)是消耗資源的行業(yè)，現(xiàn)在我們每戶的平均住房在100平方米以上，或超過(guò)120平方米，資源消耗尤其是土地消耗量大為增加，

　　房地產(chǎn)也是一個(gè)能源支撐的行業(yè)，如果沒(méi)有了能源，社會(huì)就會(huì)倒退幾百年，所以所有的建筑和我們?cè)O(shè)計(jì)單位要嚴(yán)格控制能源消耗。我們今后的目標(biāo)是建綠色住宅區(qū)，不管是大型還是小型的，都要向著綠色方向發(fā)展。環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)化、環(huán)境優(yōu)態(tài)化、能源消耗清潔化、物業(yè)管理要實(shí)踐化。

　　唐明曦：對(duì)政策“插一腳”

　　我認(rèn)為的所謂華南模式，就是說(shuō)這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)過(guò)程、所處階段比全國(guó)其他地方要稍微領(lǐng)先，只是一個(gè)階段性的區(qū)別。

　　廣州、深圳的房地產(chǎn)發(fā)展商經(jīng)歷了一個(gè)調(diào)控的過(guò)程，所以說(shuō)一般的調(diào)控政策還是能夠適應(yīng)的，嚴(yán)格控制、提升質(zhì)量等對(duì)于這兩地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也很正常。廣州、深圳也是一個(gè)處于成長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只是消費(fèi)者相對(duì)成熟，政府也比較謹(jǐn)慎。在廣州，一些比較大的政策都要與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行討論，這中間也需要一個(gè)過(guò)程，而且在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該有參與意識(shí)，這樣即使政策出臺(tái)，我們也不會(huì)有太大的震動(dòng)。