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　　黎振偉：接下來馬上進(jìn)行我們的第二場對話——華南模式之辯。下面有請：經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉；僑鑫集團(tuán)有限公司總裁唐明曦；廣東利海集團(tuán)有限公司副總裁莫嶸；廣州市光大花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁陳洪志；卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司營銷部總經(jīng)理李寧；香港信和置業(yè)副總裁韓利民；廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁吳張；中華廣場地產(chǎn)公司鄺俊崧。

　　首先請鐘偉教授就“華南經(jīng)營模式有什么變化”解說一下。

　　鐘偉：其實(shí)華南開發(fā)商是中國開發(fā)商比較獨(dú)特的一區(qū)，像上海、南京那些開發(fā)商大多數(shù)沒有經(jīng)過商業(yè)中心的洗禮。華南開發(fā)商對于國內(nèi)的開發(fā)商趨勢來說，不是特別好，本身華南這一片在全國引起眾多的關(guān)注。我覺得關(guān)鍵是看華南自己怎么樣去取得一個(gè)很好的創(chuàng)新空間，現(xiàn)在華南開發(fā)商已經(jīng)程度國內(nèi)的開發(fā)商主流，我覺得這是一個(gè)很好的發(fā)展趨勢。

　　黎振偉：他的一個(gè)樓盤是“十年磨一箭”，現(xiàn)在廣州這邊的發(fā)展就是這樣的。如果說一個(gè)樓盤能夠開發(fā)20年的話，我想我們以后房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)肯定是發(fā)展不錯(cuò)的。下一位嘉賓是僑鑫集團(tuán)地產(chǎn)執(zhí)行總裁唐明曦先生。就“華南在20年后如何發(fā)展”談?wù)撘韵履鷤€(gè)人的意見。

　　唐明曦：這次黎總提了一個(gè)很有內(nèi)涵的話題。實(shí)際上我認(rèn)為所有華南模式，就是我們這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)過程、階段性比全國其他地方要領(lǐng)先一個(gè)階段，這是一個(gè)階段性的區(qū)域。應(yīng)該說我們現(xiàn)在去國外看的一些居住的生活模式來看，都是一些社區(qū)化的生活模式。而我們整個(gè)市場起來之前，是一個(gè)單位式的模式，一個(gè)院子一個(gè)院子的。所以現(xiàn)在是從單位式轉(zhuǎn)為現(xiàn)在社區(qū)這種方式。

        華南和深圳為廣東在第一階段已經(jīng)組合，第二階段是實(shí)現(xiàn)廣州的開發(fā)。我們進(jìn)入的時(shí)候是以大牌為主的第二個(gè)發(fā)展階段的時(shí)候，其他各國城市的發(fā)展剛剛進(jìn)入市場起步的階段。從這么兩個(gè)階段來看，對于這次調(diào)整應(yīng)該說它的反映是不一樣的。我們廣州深圳的發(fā)展商是經(jīng)歷了一個(gè)調(diào)控的過程，所以說對一個(gè)一般的調(diào)控政策還是適應(yīng)的。嚴(yán)格控制、要求質(zhì)量等等對于發(fā)展商來說認(rèn)為都是正常的，都是應(yīng)該的。那么對于剛剛在成長階段的地產(chǎn)市場、開發(fā)商來說的話是要有一個(gè)習(xí)慣的過程。

        那么從這個(gè)階段來看，廣州、深圳的發(fā)展商已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成長階段的地產(chǎn)市場，成長階段的地產(chǎn)市場，消費(fèi)者應(yīng)該是比較成熟，政府的行為也是比較慎重的，在廣州設(shè)計(jì)一些比較大的政策都是要與開發(fā)商進(jìn)行討論的，其實(shí)這中間都是需要一個(gè)過程的。那么在這個(gè)過程當(dāng)中，是發(fā)展商和消費(fèi)者提高一些關(guān)鍵的、共同的意識。如果生產(chǎn)設(shè)計(jì)出來以后也不會(huì)有太大的波動(dòng)。

　　第二個(gè)特點(diǎn)這個(gè)階段的需求是真實(shí)的，統(tǒng)一性的比較少。溫州在廣州、深圳炒不動(dòng)，那是因?yàn)樗麄兊南M(fèi)者不成熟，投資商也成熟，所以它很難進(jìn)入。所以說投資商的成熟還表現(xiàn)在他們專注于做自己該做的事情。把自己的產(chǎn)品做好，這是自己工作的一個(gè)范圍，是本身的一個(gè)思維模式。如果自己是社會(huì)上的這個(gè)角色就應(yīng)該承擔(dān)這樣的一個(gè)責(zé)任，所以說在成長階段要把更多的精力注重于自己的產(chǎn)品和市場。對自己消費(fèi)群體進(jìn)行深入了解，使他按照引導(dǎo)去打造自己的產(chǎn)品。

        我們從98、99年就開始策劃，當(dāng)時(shí)黎總也有參加我們的策劃，當(dāng)時(shí)我們考慮的一個(gè)問題是是否會(huì)符合我們21世紀(jì)的需求，從這個(gè)角度提出我們的策劃。我們要做符合21世紀(jì)需求的房子，從結(jié)構(gòu)來看要配套完善。那么從房子的質(zhì)量來說還是站在市面上的前列。根據(jù)這樣的構(gòu)測，我們?nèi)ッ绹?、歐洲、東南亞一代進(jìn)行房地產(chǎn)考察。經(jīng)過這個(gè)考察，我們覺得我們有信心能夠做到21世紀(jì)適合大家居住的房子，這是第一個(gè)策略。世界范圍內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)的小區(qū)，這個(gè)國際招標(biāo)應(yīng)該是從國內(nèi)開始。

        第二，因?yàn)槲覀兪窍胍逊孔影l(fā)展成為一種綠色的房子，但是也還要考慮生態(tài)這個(gè)問題，剛開始我們也不知道，為什么我們要做國際招標(biāo)呢？因?yàn)槲覀兿霃膰H設(shè)計(jì)師那里得到一些答案。我們通過69家國際的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)出了12個(gè)方案，我們選擇了一個(gè)方案，所以說這樣一個(gè)生態(tài)方案實(shí)施并不是完全的生態(tài)，因?yàn)樗皇菑慕ㄖ慕嵌取⒁?guī)劃的角度，從中間關(guān)系的角度來考慮的，后面我們找到了一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的協(xié)會(huì)，建設(shè)出了第一個(gè)生態(tài)全面規(guī)劃的小區(qū)，這是我們第二個(gè)第一。

        第三個(gè)第一就是我們的部品方面，第一個(gè)使用舒適空調(diào)，第一個(gè)使用衛(wèi)生飲水機(jī)，這是我們的幾個(gè)第一。在生態(tài)方面我們做出的一個(gè)創(chuàng)造。關(guān)于環(huán)境，這個(gè)是我們在住宅區(qū)里面需要考慮的。就環(huán)境來說，我們要有比較全面的，第一我們有公園式的環(huán)境，有水壺和山林，第二我們每個(gè)家都有自己的小園林，第三我們有歐美式的園林環(huán)境，所以說這里有三種層面的感覺，讓大家感覺起來非常舒適和優(yōu)美，感覺到是一個(gè)非常美的環(huán)境。另外在戶型的創(chuàng)新上，我們創(chuàng)造了休假式別墅，這也是從匯景開始的。我們現(xiàn)在又做了一些展開式的別墅，在形式是一期一期的推進(jìn)，所以說在環(huán)境上、部品上匯景做了一些打造，滿足一些21世紀(jì)消費(fèi)者的需求，我想這是我們?nèi)A南地區(qū)的一個(gè)特點(diǎn)。

　　黎振偉：唐總說的規(guī)范市場開發(fā)，面對增值的需求，要做好你的產(chǎn)品，剛剛唐總說的21世紀(jì)需求是真實(shí)的，在華南區(qū)確實(shí)是真實(shí)的。下一位的嘉賓比較特別，本來這次的嘉賓都跟我說不要談新政，我們有一位嘉賓說沒有關(guān)系，我要談的就是新政。他就是來自外地的已經(jīng)扎根在廣州的開發(fā)商華城集團(tuán)，陳總您就宏觀調(diào)控下華南模式對廣州的生產(chǎn)。

　　陳洪志：現(xiàn)在房地產(chǎn)成為一個(gè)焦點(diǎn)，以前做營銷就是怕人家不看我，但是現(xiàn)在有請我們的華城集團(tuán)總設(shè)計(jì)師陳勇先生。所以我想經(jīng)過了房地產(chǎn)開發(fā)20多年，從來沒有一兩年像現(xiàn)在這樣的情況，各種各樣的宏觀調(diào)控的評論非常之多，就像我在網(wǎng)絡(luò)上看到的，中國有三大臭評，一個(gè)是世界杯的球，一個(gè)是股市，還有就是我們房地產(chǎn)。

        我想針對這樣一個(gè)宏觀調(diào)控，我們怎么去推廣廣東或者華南一代的發(fā)展，我想說三點(diǎn)：一種認(rèn)為小戶型沒有炒作，第二個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)垮，第三個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)崩潰。這三個(gè)觀點(diǎn)會(huì)怎么樣，我也談?wù)勛约旱目捶?。我也是結(jié)合自己個(gè)人對廣東房地產(chǎn)的了解。

        我想首先講小戶型，我認(rèn)為它一樣能夠活得精彩。我們經(jīng)常講房子的舒適度，其實(shí)它一樣可以講房子的舒適度，這大絕對不是惟一的因素。如果我們把配套、園林、環(huán)境、裝修、外形、外觀，造型、還有小區(qū)的公共場所設(shè)置做好的話一樣能營造好的舒適度，不是說中小企業(yè)不能做。尤其在廣州可以借鑒香港、日本小戶型的經(jīng)驗(yàn)，我們也觀摩過日本，還有一些香港企業(yè)的做法，我覺得小型企業(yè)一樣能夠做得很好。其實(shí)我們在裝修的過程中已經(jīng)減少了很多的問題，比如會(huì)把相對的功能區(qū)淡化，用一些很明快、很簡修的方式一樣把它裝修好看。

　　第二個(gè)我想一個(gè)有活力的企業(yè)也應(yīng)該能夠繼續(xù)的生產(chǎn)。如果按照我的角度來理解華南地產(chǎn)，我覺得它有三個(gè)特點(diǎn)：第一，它面對任何的宏觀調(diào)控，只有廣州的地產(chǎn)商是不對抗、不埋怨，埋頭苦干做功課；第二個(gè)是資金；第三個(gè)是產(chǎn)品機(jī)械化；而這些優(yōu)點(diǎn)恰恰是華南地產(chǎn)最好的武器。

        廣州房地產(chǎn)市場也有兩個(gè)鮮明的特點(diǎn)，第一個(gè)它的總量是非常龐大的，特別是它的結(jié)構(gòu)是非常小的。也就是說它絕大部分是滿足自己的需求，而迫使消費(fèi)，超前的消費(fèi)、投資、投機(jī)是它最小的比例。它的二手也非常發(fā)達(dá)，給房地產(chǎn)的發(fā)達(dá)給它建立了一個(gè)良好的基礎(chǔ)，這是第二個(gè)。第三個(gè)，我們再回頭看，廣州的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是第三位，廣州的人均GDP增長量是第一位，廣州的人均速度增長也是全國的第一位；廣東的GDP總量的是廣州的1/4，廣州的人口收入是高過北京和上海的。所以我覺得華南地產(chǎn)的特點(diǎn)，廣州市場的特征以及廣州經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都決定了有合理力的企業(yè)一定是不錯(cuò)的。第三個(gè)，也就是怎么看待這個(gè)行業(yè)，首先我們應(yīng)該看到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)成為了房地產(chǎn)發(fā)展的一種原始的動(dòng)力。

        我記得曾經(jīng)看過一個(gè)專欄，里面有兩個(gè)數(shù)據(jù)讓我大吃一驚，也就是說05年我們國家的GDP的年增長率是8.64%，我們的城鎮(zhèn)收入增長率是9.62%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展的引起，人們生活的水平在提高。他們想要享受更好的房子，這種愿望只會(huì)隨著戰(zhàn)爭而改變，不會(huì)隨著宏觀調(diào)控而改變，所以我想這樣一個(gè)大的行業(yè)會(huì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。我之前過來的時(shí)候也看到了臺灣的一個(gè)漫畫，我覺得挺有道理的，女人最好是性感，如果不性感就要感性。如果不感性至少要理性，如果連理性都沒有就不好。

        我想在廣州一個(gè)健康良好的房地產(chǎn)發(fā)展和市場，我們希望和呼吁政府需要新的開發(fā)商、需要新的政策、需要新的消費(fèi)者、也需要新的領(lǐng)域，我想廣州房地產(chǎn)和華南地產(chǎn)一定會(huì)走在廣東的前面。

　　黎振偉：外來的開發(fā)商看廣東的發(fā)展。華南企業(yè)要?jiǎng)?wù)實(shí)發(fā)展，我覺得廣東的發(fā)展應(yīng)該是理性發(fā)展的。下一位也是來自廣州的，他們在廣州也創(chuàng)造了很多比較好的一些模式，他們的領(lǐng)導(dǎo)人也比較喜歡發(fā)表他的觀點(diǎn)，他就是我們的利海集團(tuán)的莫總，您也談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)吧！

　　莫嶸：首先要感謝觀點(diǎn)邀請我過來。我是第二次來參加這個(gè)論壇，但是上次那個(gè)論壇可以說要激烈一點(diǎn)。在非常感謝廣州的媒體。開發(fā)商和各方面的關(guān)系比較好，我覺得廣州的開發(fā)商和北京的開發(fā)商相對來說要低調(diào)一點(diǎn)，回家應(yīng)該做什么就做什么。上一次是作為學(xué)術(shù)討論，有很多話就跟媒體說不要發(fā)表出來，我發(fā)現(xiàn)他們也確實(shí)做到了，所以非常感謝他們。我們希望把它消化掉，國家有國家的難處，開發(fā)商也有開發(fā)商的難處。

        我想隨便聊兩句就是，剛才之前聽到我們鐘偉教授和董教授所說的話，我覺得跟很多開發(fā)商的觀點(diǎn)是一致的。他們所表達(dá)的觀點(diǎn)本質(zhì)上是市場化，行業(yè)是一個(gè)市場化的行業(yè)，經(jīng)濟(jì)是一個(gè)市場化的行為。那么有關(guān)的政府、有關(guān)的政策就應(yīng)該遵守市場規(guī)律辦事，過分的吸引開發(fā)商，采取極端的做法對市場并不是很好。所以說我們也看到在政策的執(zhí)行過程中其實(shí)也是在調(diào)整，包括廣州的政策也即將推出，從我得到的準(zhǔn)確的消息來說，即有廣州華南地區(qū)和深圳的辦法，也有廣東的一些辦法。政府也在修正這個(gè)策略，我覺得廣州的政府按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦事，我覺得還是不錯(cuò)的。廣州的開發(fā)商和市場之所以比較成熟、比較理性，跟企業(yè)、政府各方面的配合都是相符合的。

        那么至于剛才黎總說，房價(jià)過于便宜對土地是一種浪費(fèi)，這個(gè)觀點(diǎn)也不能說是完全正確或者是完全不正確的。這個(gè)觀點(diǎn)當(dāng)是蔡教授提出來的這個(gè)觀點(diǎn)，我也深表同意。就是說在資源有限的情況下我們怎么樣來利用資源，不僅僅是形式上的，能夠更好的完成工程。畢竟房地產(chǎn)的資源是有限的，所以廣州的樓價(jià)一直在攀升，其實(shí)有些內(nèi)在和外在的原因是無法逆轉(zhuǎn)的，所以我們沒有必要過渡的造成一定的波度。

　　黎振偉：剛才莫總說的，我有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)就是，現(xiàn)在廣東上半年的房價(jià)已經(jīng)超過30，我們也看到了另外一個(gè)數(shù)據(jù)，廣州今年上半年的市場量和成交量的是160，也就是說成交的房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售的房子。下面這位是來自深圳的，因?yàn)樯钲诤蛷V州過去是交流比較少的，但是越來越多了，過去在內(nèi)地是江浙企業(yè)比較多，那么以后華南企業(yè)就會(huì)越來越多，特別是深圳企業(yè)，我們想請卓越質(zhì)業(yè)集團(tuán)有限公司營銷部總經(jīng)理李寧先生為我們發(fā)表講話。

　　李寧：非常感謝主持人，也非常感謝有這次機(jī)會(huì)能夠讓我來到這里。今年是第一次來在廣州的學(xué)院交流。我想起2004年和05年，這時(shí)候在北京的清華大學(xué)做了一個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)的談?wù)?，我也談了一個(gè)觀點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)今天也還是正確的。當(dāng)時(shí)各個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)都說我這個(gè)地方怎么怎么好，我認(rèn)為從早期來講，這幾個(gè)地方都是下滑的，其中有一項(xiàng)華南的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是被低估的了，這點(diǎn)當(dāng)時(shí)從“博鰲論壇”的時(shí)候也表達(dá)了這樣的一個(gè)觀點(diǎn)。

　　為什么會(huì)這樣說呢？因?yàn)槲覀儎偛庞袔孜慌笥颜f到廣州和深圳的經(jīng)濟(jì)的總量，其實(shí)我覺得GDP還是不準(zhǔn)確的，為什么呢？因?yàn)槲矣X得它在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候是把廣東省、廣州市、深圳市分開的，所以四個(gè)數(shù)據(jù)加起來在世界上是一個(gè)不可小瞧的數(shù)量。

        就廣東和深圳來看，實(shí)際上這兩個(gè)城市的GDP和人均占有的資源應(yīng)該在全國都是名列前茅的，說都是比較高的，比如深圳，它有7200到7400萬人口，但是它的土地面積2020萬平方公里，是上海的三分之一和北京的七分之一。有一次有人問我為什么你們深圳的房價(jià)賣得這么貴？房價(jià)上一萬多，我就說一千二百萬人口的城市，壯大七倍北京，那北京有多少人呢？頂多有三千萬人。相對來說廣州的人口密度是相當(dāng)大的，而且深圳和廣州有大量的異地人口，他們沒有過去的產(chǎn)業(yè)分的單位住房，比如說四合院等等。

        沒有幾百年的努力，你們認(rèn)為他們能解決居住的問題嗎？而現(xiàn)在政府所提出來的一些居住政策，又說優(yōu)先保證戶籍人口，可是深圳的戶籍人口是原注名，原注名的房子比人口多，所以整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看，我認(rèn)為華南的地產(chǎn)是保持在一個(gè)領(lǐng)先地位的，并且也支撐各個(gè)防地產(chǎn)的發(fā)展。這就是為什么華南模式長久不衰，這是第一點(diǎn)。

        第二點(diǎn)，我覺得華南已經(jīng)成為一個(gè)非常非常完全的外向結(jié)合和內(nèi)向結(jié)合的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。從香港過來一個(gè)中午就到了，可是你如果在美國要到上海去買房，現(xiàn)在上海不能買房怎么辦？所以整個(gè)房地產(chǎn)這次深圳的調(diào)控對珠江三角洲的打擊，而珠三角為什么對廣州，是因?yàn)橥赓Y的購房本來在我們這里，不是三角洲，比如說在深圳每年都10%的外資購房。第三點(diǎn)就是政府的一個(gè)政策和剛才所談?wù)摰囊粯拥模捎谖覀兊牡睾凸δ苷邔?shí)際上都是非常透明的。比如說網(wǎng)上簽合同，什么禁止房價(jià)要透明，我們中國經(jīng)濟(jì)報(bào)道的朋友談到說，為什么順馳倒下？其實(shí)不是倒下，只是收購而已?？墒怯袥]有人問過，為什么順馳會(huì)被12.5個(gè)億就控股了5%個(gè)億呢？它每年的銷售是一百個(gè)億，廣州和深圳其實(shí)有很多低調(diào)的發(fā)展商。12個(gè)億是很容易拿出來的，只是廣州和深圳以及華南的發(fā)展商很少把這方面的內(nèi)容吹得很大。

        今年我們在深圳寫字樓方面的業(yè)務(wù)價(jià)格量三年內(nèi)開發(fā)完畢的話大概是一百個(gè)億，價(jià)格開發(fā)在深圳大概也是一百個(gè)億，在內(nèi)地長沙、武漢、煙臺再加上即將開發(fā)的廣州大概是兩萬五的儲備。但是基本上在市場上很少有人說我們有那么多，為什么？因?yàn)槲蚁肴A南的發(fā)展商還是不太習(xí)慣跟地方政府聯(lián)合，我們?nèi)A南的發(fā)展商都是比較聽政府的話的。沒有人愿意去跟政府談，我現(xiàn)在交多少錢，三年以后又要交多少錢，這點(diǎn)在內(nèi)地比較普遍，而華南的發(fā)展商不太喜歡這個(gè)做法，因?yàn)槲迥険Q一界，如果一直換下去的話那不是得回家了。所以我覺得華南地產(chǎn)比較務(wù)實(shí)，也比較透明，也有一方好的老板，比如說今天在座各位大部分是職業(yè)經(jīng)理人，而且你們到上?；蛘弑本┤?，這也表明了華南的發(fā)展商實(shí)際上是比較理性的、比較務(wù)實(shí)的，我也相信經(jīng)過務(wù)實(shí)理性的做法，使我們跟國際接軌也是比較容易的。

　　黎振偉：我們要學(xué)深圳、學(xué)廣州，但是你在學(xué)的過程中一定要了解它的背景，內(nèi)地有沒有這種條件呢？第一不能盲目學(xué)習(xí)，第二我們廣東華南是一個(gè)外向市場，是由內(nèi)到外，由外到內(nèi)，我們廣州是由內(nèi)到外，而不是在外部買房子還有一個(gè)就是比較低調(diào)。下面我們還有一位嘉賓是來自香港的信和置業(yè)副總裁韓利民先生，我們想請韓總站在香港的角度來談?wù)勅A南地區(qū)地產(chǎn)的問題。

　　韓利民：非常感謝觀點(diǎn)能夠給我這次機(jī)會(huì)。第一我希望能夠了解這個(gè)市場，第二個(gè)對國內(nèi)開發(fā)的模式要有更深刻的理解。為什么要這樣講呢？因?yàn)槲覀冃藕图瘓F(tuán)在香港是一個(gè)主要的地產(chǎn)之一。我們早期的時(shí)候是從新加坡過來的，新加坡的分機(jī)構(gòu)是排在第一位的私營開發(fā)商，大概是占四分之一的房地產(chǎn)，到后來才轉(zhuǎn)移到香港的。在香港興起，經(jīng)過20多年的奮斗，信和置業(yè)集團(tuán)成為香港地區(qū)的一個(gè)不錯(cuò)的地產(chǎn)。在香港的資產(chǎn)是1000個(gè)億，再加上新加坡的資產(chǎn)大概是兩千個(gè)億。

        我們現(xiàn)在也非?？春弥袊陌l(fā)展，大家都知道中國的由機(jī)械的發(fā)展到一個(gè)高速發(fā)展階段，城市化的發(fā)展階段。作為一個(gè)大集團(tuán)為了長遠(yuǎn)的考慮，中國一定是我們下一個(gè)要來的地方。我們對中國市場是非?？春玫摹V東可能有很多人對我們這個(gè)名字還不是很了解，因?yàn)槲覀冊趪鴥?nèi)的發(fā)展比較少，第二個(gè)我們向很多華南的地產(chǎn)發(fā)展商學(xué)習(xí)。那么我們來到這里一定要把握好當(dāng)?shù)厥袌龅囊粋€(gè)情況，華南市場是有很多經(jīng)驗(yàn)，我們香港也有也有一些經(jīng)驗(yàn)，我們就要共同分享。但是進(jìn)入一個(gè)新的市場，我們一定要對新的市場有所了解，把我們過去的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?。這是我們來的主要目的，希望通過這次交流能夠和當(dāng)?shù)氐臉I(yè)界人士交個(gè)朋友。

        另一個(gè)就是談一下博士訪談，對這個(gè)趨勢我們有一個(gè)想法，剛才也講到一個(gè)中小企業(yè)開發(fā)的情況。在宏觀調(diào)控以后中小企業(yè)面臨一個(gè)變化的形勢，他們開發(fā)的模式、融資的渠道有一定的困難，或者說需要一定的調(diào)整，廣東的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)勢力，經(jīng)驗(yàn)都是比較豐富的，無形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)也是比較豐富的。我們也希望借這個(gè)機(jī)會(huì)，尋找一個(gè)比較好合作模式，大產(chǎn)商和東亞產(chǎn)商大家結(jié)合起來共同開發(fā)，共同運(yùn)用，共同推進(jìn)一個(gè)合作的渠道，我們信和集團(tuán)有兩個(gè)字是非常好的，一個(gè)是“信”我們公司是非常講究誠信，過去在新加坡和香港是一家非常大的市場，我們公司保持規(guī)范操作的經(jīng)濟(jì)模式，從內(nèi)到外都是可以的。我想跟在中國市場不斷的完善，制度化的企業(yè)學(xué)習(xí)也是有很多的機(jī)會(huì)。第二個(gè)就是要講究和諧社會(huì)，我們也注重合作與和諧，我們也是很看中這一點(diǎn)的。對合作方要有一個(gè)和諧性，希望我們能夠共同一起發(fā)展。

　　黎振偉：謝謝，兩千億的資產(chǎn)，我看他可以去收購很多個(gè)企業(yè)。過去的謹(jǐn)慎不等于他們不積極，今天主要是他們對市場不適應(yīng)，但是如果適應(yīng)了今天的市場以后，那么一定會(huì)打入內(nèi)地，我想這個(gè)肯定也會(huì)對中小企業(yè)造成一定的壓力。關(guān)于商場經(jīng)驗(yàn)，剛才韓總也談?wù)摿?，我曾?jīng)問過一個(gè)香港大開發(fā)商，問他什么技商場經(jīng)驗(yàn)，他回答我四句話，一“由內(nèi)到外”；第二“先使用后美觀”；第三“以地協(xié)調(diào)”；最后一句是“以人為本”。下面我們剩下兩位嘉賓都是比較特別的，我們剛才談了幾個(gè)模式，城鄉(xiāng)結(jié)合，房地產(chǎn)從開發(fā)走向經(jīng)營。下面有請我們的吳總給我們談?wù)劇?/p>

　　吳張：謝謝主持人對我們的介紹。我想說的是華南模式，很多專家都說比如務(wù)實(shí)，我想說的就是剛剛像主持人說的。簡單說就是六個(gè)字，第一個(gè)“共同”，第二個(gè)“共生”，第三個(gè)是“共享”。這是在廣州做房地產(chǎn)基本的理念，因?yàn)闀r(shí)間問題我們就不展開的，其實(shí)六個(gè)字也包括了很多內(nèi)容。大家也看到了廣東社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非?？欤瑥V東企業(yè)的發(fā)展也要跟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展向促進(jìn)，要有共同的努力。我就舉兩個(gè)比較簡單的數(shù)據(jù)，也是一位教授提過，中國的房地產(chǎn)的城市化每年差不多是按40倍的速度來增長，這是第一個(gè)數(shù)據(jù)。在93、92年的時(shí)候從廣州開車去深圳沿途都是農(nóng)田，而現(xiàn)在你再開去深圳的話都是廠或者是住宅。這是城市化高速的發(fā)展，發(fā)展以后就有很大的需求，其中最大的需求就是，剛剛現(xiàn)在很多人都需要居住。不一定要原居民，有外來的，也有大學(xué)畢業(yè)出來的。

　　第二個(gè)就是今年黃華華省長在講話的時(shí)候也說過廣東的城鄉(xiāng)居民儲蓄款突破了兩萬億，這也跟整個(gè)華南地產(chǎn)的發(fā)展情況有關(guān)。我們把自己的數(shù)據(jù)和結(jié)合自己的文化來發(fā)展自己的房地產(chǎn)，這是我們認(rèn)為做房地產(chǎn)應(yīng)該做的事。滿足社會(huì)的需求，跟整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長同步發(fā)展。還有一個(gè)就是環(huán)境，我們在看樓盤的時(shí)候是比較注重環(huán)境的，不管是在哪個(gè)郊區(qū)都要看是否跟環(huán)境配合。

        我是在廣州長大的，以前站在高樓大廈往下面一看都是破破爛爛的房子，不太對稱。但是后來慢慢發(fā)展起來的時(shí)候感覺還是不行。以前好像廣州被評為一個(gè)居住不錯(cuò)的城市。這就需要我們地產(chǎn)商根據(jù)環(huán)境和需求來建房，所以說整個(gè)城市的美化都能夠跟得上發(fā)達(dá)的國家，還有一點(diǎn)就是創(chuàng)造美好生活，我們的理念就是創(chuàng)造美好生活。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，大家都希望過得好一點(diǎn)，生活得好一點(diǎn)，這是人的基本需求。比如我們現(xiàn)在開盤的美林湖畔，基本上是用地中海的園林結(jié)構(gòu)，它的密度不是很大，應(yīng)該說是適中吧。根據(jù)廣東這邊的特點(diǎn)來設(shè)計(jì)的，它的定義基本上是地中海式。

        還有一點(diǎn)我想說的就是，為什么說“共生、共享”呢？因?yàn)樗幸粋€(gè)土地創(chuàng)新的意識，其實(shí)跟各地關(guān)系都是“共同、共生、共享”的，開發(fā)商是這樣，消費(fèi)者也是這樣的。不要意味消費(fèi)者買房，賣房是一個(gè)形式，因?yàn)槟銢]有做房，如果老是小和古老也是不行的，要提供不同的需求。你吃菜的時(shí)候也會(huì)有酸甜苦辣，好一點(diǎn)的也是吃，差一點(diǎn)的也是吃。

　　黎振偉：謝謝，我也是第一次聽說三個(gè)共，“共生、共享、共同”我覺得說得不錯(cuò)，這就是廣東的務(wù)實(shí)。還有一個(gè)概念，人們都說北京有概念，廣東沒概念，其實(shí)我覺得他們都是有概念的，他們的概念就是創(chuàng)造美好居住生活，他們說到的了，也做到的，所以我覺得廣東的概念是最扎實(shí)的。最后一位嘉賓是來自商業(yè)里產(chǎn)的，如果說大商業(yè)的話大家肯定會(huì)想到天河城。他們現(xiàn)在也已經(jīng)向?qū)懽謽前l(fā)展了，下面我們下面請華南中華廣場地產(chǎn)公司的鄺建松先生來講他的意見。

　　鄺俊崧：我們賣是10%左右，如果要超過20%，我估計(jì)這個(gè)面積就不夠了。其實(shí)購物中心是一個(gè)能夠滿足不同消費(fèi)層次及銷售、娛樂休閑的一體的購物式場所?，F(xiàn)在能夠滿足這樣的，在廣州有三個(gè)，我們是一個(gè)比較成功的一個(gè)，其實(shí)購物中心比較大。

        記得以前中山大學(xué)讀書的時(shí)候，我們會(huì)在東門外吃吃東西。那里是一個(gè)小購物中心，實(shí)際上他就是針對我們這群人群，而我們中華廣場是大商場。我認(rèn)為評估這些主要有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)就是非經(jīng)營型的經(jīng)濟(jì)，比如說商業(yè)的環(huán)境、周邊的交通狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，消費(fèi)者的一個(gè)潛力問題，建筑物自身的一個(gè)設(shè)計(jì)水平，還有建筑制度規(guī)劃的指標(biāo)。

        另外還有一個(gè)比較關(guān)鍵的就是發(fā)展商的實(shí)力。我必須要通過賣一部分來創(chuàng)下資金，所以我們公司從來沒有后悔過，要把這10%賣掉。如果沒有10%，大家可能看不到我們成功的經(jīng)營。這是一個(gè)非經(jīng)營的因素；第二點(diǎn)就是一個(gè)經(jīng)營性的因素，比如說我對業(yè)態(tài)的定位會(huì)有一個(gè)調(diào)整，租賃政策的制訂，對宣傳推廣活動(dòng)的一個(gè)推進(jìn)、對物業(yè)管理方面的加強(qiáng)，以及團(tuán)隊(duì)建設(shè)來保證商業(yè)政策執(zhí)行的團(tuán)隊(duì)。

        所以說從上述兩點(diǎn)來看，中華廣場做得非常成功，我想這是必然的。講到這里，我想購物中心銷售的規(guī)模不要超過20%。剛才講了，我銷售10%，我有了可持續(xù)發(fā)展資金，我才能夠保證我能夠生存下去?，F(xiàn)在有些小業(yè)主投資經(jīng)營，在它之前我們是采取出資股資的形式。就是五年的一個(gè)形式，這五年實(shí)際上給我們營運(yùn)購物中心一個(gè)很好的形式。我成功了我還一點(diǎn)給他，就等于一個(gè)健康的人也許他有一點(diǎn)點(diǎn)慢性病。但是你可以在其他的生活方面注意或者調(diào)整慢性病，他不會(huì)讓你休克。我認(rèn)為只要你控制好，就不是一個(gè)很大的問題，所以說各位要搞購物中心也可以參考一下這樣的模式。

        從去年開始我中華廣場又建了一個(gè)12萬平分米的寫字樓，實(shí)際上也是中華廣場實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在這12萬平方米的寫字樓內(nèi)，如果在招募成功的話，大概有二、三萬的白領(lǐng)會(huì)在里面工作。既然在里面工作的話極大的可能會(huì)在中華廣場購物中心消費(fèi)，就這些人，我們也會(huì)對我們的商品進(jìn)行種類調(diào)整。這就是我所提到的可持續(xù)發(fā)展。

　　黎振偉：就這么兩個(gè)內(nèi)容，說得真的是很不錯(cuò)。企業(yè)銷售不要超過10%，這是鄺總給我們的建議。我們的精英對話就到此結(jié)束了。最后我再總結(jié)一下，我們在談華南模式的時(shí)候，今天的廣州將從經(jīng)濟(jì)的廣州走向文化的廣州，從富裕的廣州走向和諧的廣州，還要走向安全的廣州。深圳將從一個(gè)速度的深圳走向一個(gè)更廈門的深圳。所以房地產(chǎn)業(yè)將隨著這個(gè)模式的改變，會(huì)有一個(gè)新的改變，我們期待觀點(diǎn)下次論壇的時(shí)候會(huì)更精彩。最后我用一句中國的悖言來形容華南模式，叫“有其實(shí)自相其華，其于周而行于外”，這就是廣州和深圳，這就是華南模式，謝謝大家！