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　　鐘偉：非常高興能夠來到這里，由于廣州是一個奇特的地方，房地產(chǎn)市場的發(fā)育以及開發(fā)的水平在全國是比較好的，華南模式在全國也是比較成功的。但在廣州市政府和廣州市場經(jīng)濟越來越好的情況下，政府的不思進取和開發(fā)商的創(chuàng)新這兩者之間的反差很強。

　　很高興有這個機會來這里就金融談一談。我想講五個內容，但是會講得非常快，如果有聽不清的地方，或者是聽得不太懂得地方也不再解釋了。對于金融市場我想講五點：

　　1.傳說當中銀行的錢過剩，錢是太多的了，這種說法是不對的。

        從存款和貸款的利息來看，存款比貸款多10多萬億，可能有些人會認為商業(yè)銀行有非常多的存款，非常地吃虧，這種說法是不成立的。因為截止到2006年6月，商業(yè)銀行通過購買國債、購買經(jīng)營債等等，因此剩下的錢已經(jīng)不太多，我估計到今年的9月份，商業(yè)銀行可以用的流行性資金不會超過幾千億。因此從今年的第四季度到明年的第二季度商業(yè)銀行信貸的速度都會放慢。

　　第一，銀行信貸高速擴張之后有所放緩。國有銀行和股份銀行上市之后。商業(yè)銀行的市場化是不受到政府的干預，政府各職能對商業(yè)銀行自主經(jīng)營的干預有明顯的收縮。這就導致了商業(yè)銀行是以市場的形式，而中央政府是以它自身的判斷形式的。兩者之間出現(xiàn)反差，所以信貸的控制和信貸的增速用形式的手段控制是非常困難的。

　　第二，房地產(chǎn)信貸從今年8月份的形勢來看，它不僅沒有收縮，反而持續(xù)快速擴張。我記得有些國有商業(yè)銀行或者股份制銀行在信貸出來之后，就是開會。第二天召集開發(fā)商討論，向開發(fā)商承諾，我們一定不會減少對你們的貸款，因為你們是我們的優(yōu)質客戶。所以截止到整個上半年對于開發(fā)商的增加2700多億，同比增加了50%—60%。開發(fā)商的資金來源是16%點幾，所以，人人都看好房地產(chǎn)市場。

　　第三，有些地區(qū)會有比較明顯的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模上市，從市場之間的利益來看。05年的第四季度到06年的第三季度，在短短三個多季度里，貨幣市場資金的利率已經(jīng)從2.2個百分點提升到3個百分點，提高了0.8個百分點。所以對于開發(fā)商來講，無論你是從商業(yè)銀行貸款，或者是直接融資，這個融資成本都在急劇的上升。如果今年年底開發(fā)商貸款利率在8%左右，明年可能在這個基礎上增加1到1.5個百分點，房地產(chǎn)企業(yè)上市融資就是不可避免的。

　　第四，外資進入房地產(chǎn)行業(yè)難度加大。不要聽學者說那些文件是沒有用的，那些文件其實是有用的，也不要小看那些文件，關鍵是看外管局如何執(zhí)行這些文件。外資進入房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)難度在加大，尤其是銷售難度在加大。但現(xiàn)在的開發(fā)商市場和租賃市場還沒有顯著變化。這是目前一個新的趨勢。

　　2.判斷利率和匯率走勢的規(guī)則

　　第一，利率調整的“易綱規(guī)則”，利率態(tài)度的規(guī)則就是看檔期存款一年的利率和兩年的利率兩者之間的差別有多大？如果兩者之間存在一個顯著的差異，比如說差距0.6—0.7的差異率的話，那么我們認同貸款就會增加。

　　第二，匯率調整的“易綱規(guī)則”。我在4月份的時候寫了一篇非常簡短的文章，今年人民幣的價值相比美元來說可能會突破7.7的匯率。但是從現(xiàn)在人民幣和美元來看，到今年年底很難突7.8的利率，所以這是關于判斷人民幣匯率調的簡單規(guī)則。“易綱規(guī)則”的好處是現(xiàn)在中國銀行調整利率和匯率都是滯后于市場，但是對市場的沖擊非常小，能夠保證匯率市場和貨幣市場的平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)金融的轉型趨勢

　　第一，商業(yè)銀行貸款的授信化和直客化。

　　第二，從濱海新區(qū)看房地產(chǎn)金融的轉型方向(土地的相對集中、多平臺融資和直接融資)

　　第三，外資在開發(fā)、銷售和租賃市場上份額的相對變化。

　　對開發(fā)商而言，以前我們知道把銷售貸款和市場貸款打包在一塊，進行封閉制度管理，這樣就助于化解商業(yè)銀行對開發(fā)貸款的風險。因為房地產(chǎn)開發(fā)的風險不良率大概是在7%，而按揭貸款方面的不良率大概是在2%，所以當我們把銷售和開發(fā)捆綁在一起的時候，它的總貸款不良率大概是4%。我們現(xiàn)在的商業(yè)銀行很難控制購房者的貸款。一個項目是由一個銀行來按揭貸款的，但以前商業(yè)銀行評估的是按揭人所購物業(yè)的價值，而現(xiàn)在商業(yè)銀行評估的是按揭人的職業(yè)、年齡、未來的職業(yè)前景等等。對按揭人本身的負債能力進行評估，對他們提供一個信貸額度。或者說，原來的直客是針對物業(yè)公司的，而未來的直客是針對貸款購房者的，是針對借款人的還款能力，這種貸款是直貸給個人的。

　　第二個是我非常關注的，因為我純粹是搞研究的，所以開發(fā)商不要找我，我不參與任何項目。研究員到我們這里看濱海新區(qū)，很少人把濱海新區(qū)和開發(fā)商的問題一起來討論。但是我們可以看到，鄧小平主政時期是珠三角模式、江澤民主政時期是浦東模式、胡溫新政必然是濱海模式。濱海新區(qū)是作為政府的標志在東海。濱海的政策一定是未來十年在全國將會被普遍拷貝。那么珠三角到濱海這個地方，有哪些政策可能隱性符號呢？我覺得一個就是土地的儲備，因為濱海新區(qū)的各個區(qū)，區(qū)有區(qū)的規(guī)劃部門，區(qū)有區(qū)的土地的儲備銷量部門。那么在濱海新區(qū)土地所有制的改革恐怕是直接由濱海新區(qū)的管委會來管理，那么這就給我們一個啟示，這種政策如果在濱海新區(qū)推廣得非常好，那么就會被規(guī)定到地級市以上的部門，這是一個發(fā)展的趨勢。

　　另外濱海那邊一個好的政策就是可能會引起金融機構的合并經(jīng)營，金融機構的合并經(jīng)營就是房地產(chǎn)多平臺的問題。從我的理解角度來講，通過銀行信貸房地產(chǎn)開發(fā)商，貸款可迅速進行。其他的一些濱海新區(qū)的做法也值得大家考慮，例如濱海新區(qū)對企業(yè)的所得稅合并為15%，就意味著公司企業(yè)不再是企業(yè)，真正合并之后的稅率一定會高于濱海新區(qū)現(xiàn)在的所得稅(15%)，我估計大概在22%或23%，這是未來強國在合并之后企業(yè)所目前所得稅的大概問題。所以大家有興趣的話，就可以去研究一下濱海新區(qū)它取得的特殊政策。

　　3.外資開發(fā)、銷售和租賃市場上份額的相對變化

　　在新政之后外資開發(fā)、銷售、租賃，這三塊市場的大致情況：外資進入開發(fā)受到的影響不顯著，中介市場、租賃市場受到的影響也不顯著。例如說，在北京市場2—6月份，外資帶動個人購房，每個月購買是在1.5億美元，但是后來外資的每月購房量一下子就跌到只3000多美元，所以現(xiàn)在增加了外國人在中國買房難度，北京市場跌了80%，上海市場也跌了很多。新政之后對房地產(chǎn)企業(yè)轉型最重要的特點，從金融的角度來講，就是要使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金的流出和流入都要分層平緩，現(xiàn)在我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商資金的流入和流出出現(xiàn)了一個很大的反差。一直到進入銷售環(huán)節(jié)之前，這個項目都是在超前的。而在銷售環(huán)節(jié)之后，開發(fā)商逐步地還清貸款。那么以后的金融服務主要是使得開發(fā)商的資金收入跟支出能夠平緩，如果要做到平緩就需要借助于資本市場或者銀行的力量。因此以后，我想更多的開發(fā)商從開始規(guī)劃土地的開發(fā)過程當中就有可能需要銀行的擔保，等等一系列的支持。

　　那么對外資進入房地產(chǎn)的分析是有實際的效果的。

　　案例一：A基金是注冊在香港的國際著名投資基金，在國內未設立營業(yè)機構。按照新政的要求，基金不允許在國內買房，基金如果要在國內買房，就必須符合商業(yè)存在的實際需求，僅僅是為了防止房地產(chǎn)銷售而已經(jīng)而禁止。

　　案例二：就是2006年3月，中東的B基金一次性購買了上海某外資房產(chǎn)公司開發(fā)的100多套住房，均價達到每平方米4萬元，合同金額超過6億元人民幣，所以根據(jù)新政之后的做法，外資如果要這樣做，這款應該匯到相應的銀行，然后再把款付給開發(fā)商。所以對開發(fā)商來講要賣房，賣給外資的難度增加了。

　　案例三：對外資投資，我們知道很多都是用這種方式。外商來收購我們中國境內開發(fā)公司的股權，然后把中國的開發(fā)公司變成中外合作的開發(fā)公司。中外合作開發(fā)在利益分權制不是根據(jù)出資的比例來定的，這是一個約定儲存的操作方式，這種操作是受到很多限制的，中外合作企業(yè)這幾年的漏洞太大了，那么帶來的一個境界的影響，無論是中外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是有一定難度的。因為我們做過這個項目就知道，外債是轉移利益的最好手段，因為外債是在稅前開發(fā)的。那么對于境外個人購房來講難度也在加大，我們看一下它的渠道。

　　境外個人的購房資金進入途徑

　　1、 境外個人購房者直接將購房外匯資金匯入開發(fā)企業(yè)賬戶購房（45%）。

　　2、境外個人使用其在境內的人民幣收入和其他人民幣資產(chǎn)購房(20%)。

　　3、境外個人以其他用途將外匯資金匯給境內親屬，由境內親屬直接到銀行辦理結匯，使用人民幣資金帶其購房(15%)。

　　4、 由境外個人購房者以自己的名義將外匯資金匯入境內，經(jīng)外匯局核準后結匯，使用人民幣資金購房(20%)。

　　4.本幣升值和房地產(chǎn)價格

　　戶型的面積不關政府的事，至少我還是喜歡大客廳的。政府有很多虛妄的想法，為什么會這樣呢？主要是擔心土地供應太多之后人均0.75的數(shù)字保不住，你不可以轉變一個思路嗎？現(xiàn)在30%是商業(yè)用地，只有70%的是工業(yè)用地，所以政府真的要愛惜土地，就應該把70%的工地用地改變一下。

　　為什么外資會想進入中國呢？通常來說人民幣是有1.5的升值水平，這樣的話在國內所有的資產(chǎn)，包括所有的房地產(chǎn)、股票有60的空間。

　　從國外房地產(chǎn)發(fā)展與貸幣之間的聯(lián)系來看，美國房地產(chǎn)的上漲，90年代是一路走強，然后到2000年再開始有回調，只是他們的美元走勢比匯率走勢要晚兩年。

　　這是英國的房地產(chǎn)價格，可以看出英鎊的走勢是怎樣的情況。

　　這是日本，75年到95年這20年間日元和美元不斷的上漲。日元的匯率崩潰之后，日本的房地產(chǎn)也隨之崩潰。

　　因此，各位如果你們不認為人民幣會貶值，那么房地產(chǎn)沒有辦法下降。最少從外國人來看是這樣的，最后一點想給大家?guī)捉ㄗh，當然學者所做的建議通常是不負責任的。

　　5.大型開發(fā)深的轉型形勢

　　第一、更國際化融資平臺；

　　第二、更專業(yè)化的企業(yè)架構；

　　第三、更依賴資本市場的直接融資；

　　我并不認為中國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)足夠產(chǎn)業(yè)化了，因為它覆蓋了整個住宅市場的，從高端的住宅市場到大型住宅社區(qū)的開發(fā)，因此它不能說是一個專業(yè)化的公司，因此我希望房地產(chǎn)開發(fā)商能夠更加專業(yè)化，使得你的商業(yè)模式能夠很快的復制。

　　美國和英國的房地產(chǎn)市場即使是出了一點什么問題也是沒有什么的，因為它的資金市場是很發(fā)達的。在東亞地區(qū)包括日本、臺灣等等這些地方，當房地產(chǎn)價格猛烈下跌之后，他所打擊的主要是中高級收入階層，在香港也是一樣，然后給中低收入帶來的困難就是非常嚴重的失業(yè)。所以如果房地產(chǎn)開發(fā)市場能夠更依賴于資本市場去做的話，就能夠抵御周期。華南的開發(fā)商在全國是做得比較優(yōu)先，也是比較領先的。那么在北京、廣州、上海有一些黃金地段是可以動用的，開發(fā)一塊就少一塊，如果你還只是開發(fā)一塊地賣完以后就走人，這種方式是不能持久的。應當考慮在整個市場當中持有一份物業(yè)，你應該在黃金地段有這樣的計劃。比如說房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的企業(yè)是有密切聯(lián)系的，他們要通過股權收購等等各種方式把地方上的地頭蛇收購過來，大吃小，甚至是將小開發(fā)商排除的局面也是不可避免的，大概就講這幾點，謝謝大家。