男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　主持人：謝謝張會長，接下來為我們演講的嘉賓，他曾經(jīng)上述萬言，建立中國住房改革，他是國內(nèi)實施住房貸款最早的提出者和積極的推動者。2006年他又在國內(nèi)房地產(chǎn)界有過一系列的控制率討論。他就是著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩先生，他演講的題目是“當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些錯誤認識”，下面有請董先生演講!

　　董藩：首先糾正一下，我不是著名經(jīng)濟學(xué)家，而是一個老師。時間到了，請主持人提醒我。張會長、各位朋友上午好。由于要趕課，本來我想與開發(fā)商的一個對話和座談，我原來想講的是十大錯誤認識。我昨天半夜才來，告訴我來了很多記者，所以我現(xiàn)在害怕得不敢講了。所以我現(xiàn)在是臨時想的一些東西，來這里時沒有帶資料，有可能不夠講。如果不夠講，那我就講一兩個錯誤認識吧！希望大家不要報道，我們就當作是一次交流吧！看過我的博客之后再報道。

　　我要講的是中低地產(chǎn)的對策問題。第一個大的標題就是：新的游戲規(guī)則。經(jīng)過一年半的調(diào)控，一系列的操作，房地產(chǎn)市場逐漸用一些新的游戲規(guī)則。我們不知道這些游戲規(guī)則會走多遠，但是現(xiàn)在來講它已經(jīng)有了這樣一個正面。第一個就是說政府與市場關(guān)系發(fā)生了變化，我們在前一段時間忘了還有宏觀調(diào)控，那么現(xiàn)在讓大家議論紛紛，說這還是得要我管，就開始重視這個問題了。第二點就是中央政府的變化，中央政府采取行政措施，干預(yù)市場。還有開發(fā)戶型受到了管制，這跟以往有些不同。再加上有一些地方開始搞雙控。新的游戲規(guī)則對市場有哪些影響？我想大概有這么幾個方面：

　　第一，市場的控制空間受到了擠壓或者是泛濫，現(xiàn)在是擠壓，大家都認為是受到了擠壓。我認為不一定完全是這樣的？有兩點理由：1、是如果是這樣的話，那么那一塊就要退出來讓給市場。2、就是說住房保障，它有不同的思路?，F(xiàn)在政府的思路還是搞食物保障，我們在勸導(dǎo)政府放棄搞食物保障和搞貨幣保障，因為食物保障是死路一條，這個我很早就發(fā)覺了。它還再往前走，我覺得早晚會回來的。去年我演講的時候有人問我，我告訴他：“現(xiàn)在政府的錢正在路上。”

　　第二，產(chǎn)品生產(chǎn)決策受到了管制，宏觀調(diào)控使用了一些非法手段。從我個人從學(xué)術(shù)上的角度來講，宏觀調(diào)控就是宏觀調(diào)控，最好不要使用非法措施。但是我們有些地產(chǎn)還是使用了宏觀措施，其實還有一些手段是可以使用的。那么，就是說房價上升這么快，出了這么多問題，那么政府就需要調(diào)整。這個問題我一直是覺得很奇怪的，我問政府的官員，你在賣西瓜的時候會把所有的西瓜都切開放在那里嗎？我想肯定是不會的。地產(chǎn)方面，我已經(jīng)跟你說過了，你三天能夠批給我嗎？我去澳大利亞回來以后，你批給我了嗎？我想也是不一定的。但是我覺得最好是時間上再寬裕一點，當然如果是再管的話。

　　再一個就是說個別的開發(fā)商在市場當中可能會退出。已經(jīng)有很多開發(fā)商表達了這樣的心聲，或者說它對商業(yè)地產(chǎn)有一定的解釋?，F(xiàn)在的開發(fā)商也受到一些約束，除了剛剛提到的那些外，比如說產(chǎn)品的定價問題，作為開發(fā)商來講他是一個商品房，如果定價低了，賣得很好，他可以往上調(diào)。定高一點他還是會下來，如果我定低一點的話，那么稅務(wù)局就會查，他會說我逃稅，那么這之間就會有一定的差異，開發(fā)商也不知道怎么跟政府協(xié)調(diào)了。

　　第二個問題就是中小企業(yè)會分房地產(chǎn)。但是我認為還不會這樣，不過這一點我的觀點和他的不一樣。我個人是這么看的，建筑和商房的商場特點有三個多樣性。這個本身它就排斥標準化產(chǎn)品，開發(fā)商提出市場多樣化和市場經(jīng)濟的相關(guān)數(shù)量有內(nèi)在的要求。第二點由于種種原因，開發(fā)目的就相互割裂了，并不是說一個城市就由一個開發(fā)商來造，都是一塊一塊來建設(shè)的。那這就是各個區(qū)的差別。比如說我們廣州一些大開發(fā)商來做小的建筑，那么它的運營非常高，所以就沒有必要了，因為它的費用非常高。

　　現(xiàn)場的中小企業(yè)也有商房的積累，干一兩年就跑掉了。還有一些其他渠道，其實我自己也感覺到了。比如說在開發(fā)的時候，我錢，他有地，然后跟他合作。如果這個地方只是蓋三棟樓，另外一個小開發(fā)商在另外一個地方也開始做的話，那么我想你是擊不垮小開發(fā)商的。所以現(xiàn)實已經(jīng)證明了我的觀點，之前有很多開發(fā)商都說：“完了，要垮掉了”。

　　其實這個行業(yè)是什么呢？這個行業(yè)和餐飲業(yè)和服裝企業(yè)是一樣的，你不可能把五星級的酒店也給排除掉吧！還有金利來這樣的企業(yè)你可能也把它排出掉吧！

　　最近我也跟一些開發(fā)商做了一些交流，他們也說出了自己的一些方案。比如說有小孩的時候，你這個空間是可以調(diào)整的，或者是跟父母住在一起，那么也是可以調(diào)整的，如果將來有了保姆，那么你可以住在功能間里。比如說衛(wèi)生間也可以調(diào)整，這樣的話就可以避免人多的時候或者是比較著急的時候。還有洗手與馬桶之間怎么弄到一起之間？一般馬桶出來了，洗手的東西進去了，這樣的話就能夠大大的省很多空間。

　　第二大點就是要到小城市去，現(xiàn)在的經(jīng)濟增長速度快，帶人口增大的趨勢很明顯，我們要看到未來市場，否則的話你的投資就不會來。

　　第三點是，如果是功利建設(shè)的話，一定要民營經(jīng)濟，不要國有經(jīng)濟，這不是排斥國有經(jīng)濟，而是跟市場有關(guān)系。

　　第四點：要擴大沿海城市的周邊，要善于合作，不要吃足食。我們的企業(yè)大多數(shù)是家族式企業(yè)，如果你缺錢的話最好是放棄這種家族式，如果是外來的人不太喜歡這種家族式?，F(xiàn)在銀行和商業(yè)銀行上的想法是完全相反的，再一個就是民間資本，他也要宣傳好的項目。因為對每一項政策來說都有一個科學(xué)的合理性，那么我們在認識問題上都應(yīng)該有一個積極的心態(tài)。政策不像法規(guī)，它可能隨時會動。這一兩年是這樣一個政策，我們發(fā)現(xiàn)不合適，或者發(fā)生變化需要調(diào)整。一個方向改變，緊接著就出問題，出了問題怎么辦？政策方面隨時都有可能會動的。最近也有一些開發(fā)商找到我，希望內(nèi)容有一個培訓(xùn)，談?wù)剬φ叩囊恍┱J識。像北京的“陽光一百”，他們?nèi)ツ陮φ麄€市場吃得很透，當別人在慌的時候他不會。這里我還有很多例子，只剩下四分鐘的話就沒有辦法再講了。謝謝大家。