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　　主持人：下面我們請出的一位是中國房地產(chǎn)的元老，他提出了房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，他提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動規(guī)律。研究新觀點(diǎn)、新理論，在我國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程中有著深遠(yuǎn)的影響，他就是中國房地產(chǎn)住宅研究會常務(wù)副會長張元端先生，有請張會長致詞暨本次論壇的主旨演講。

　　張元端：尊敬的陳之泉會長、尊敬的主辦方領(lǐng)導(dǎo)，尊敬的各位嘉賓、各位媒體的朋友，大家好！

　　非常高興來參加這次論壇，這次論壇的主題是：探討華南地區(qū)與文化有機(jī)融合之道，這是一個很有意義的題目，我想就這個題目談?wù)勚行√仔妥陨砝娴挠嘘P(guān)問題。

　　大力發(fā)展中小套型住宅是宏觀調(diào)控的主要措施，當(dāng)前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控，概括起來講就是通過行政干預(yù)和經(jīng)濟(jì)共管雙管齊下，對供求兩個方面進(jìn)行方向的調(diào)整，以達(dá)到穩(wěn)定房價的目標(biāo)，那么“國六條”、“國十五條”等房地產(chǎn)新政，那么房地產(chǎn)新政新在哪里呢？我想概括起來，有以下五個方面：

　　第一，建立新的住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)。也就是說，我們在90平方米以下的住房面積所占的比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上，其中包括經(jīng)濟(jì)適用房。新的供應(yīng)住房機(jī)構(gòu)具有劃時代的意義，改變了我們前期供應(yīng)機(jī)構(gòu)和需求機(jī)構(gòu)嚴(yán)重錯位的現(xiàn)象，所以我認(rèn)為這是具有劃時代的意義。

　　第二，建立新的住房需求機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)滿足當(dāng)?shù)鼐用竦木幼⌒枨蟆?/p>

　　第三，實(shí)行新的經(jīng)濟(jì)政策，建立新的供應(yīng)機(jī)構(gòu)和需求機(jī)構(gòu)的目標(biāo)，以及有關(guān)的稅收方面出臺了一系列的新規(guī)定。

　　第四，提出了一系列保障制度的新要求，加快城鎮(zhèn)廉租住房的建設(shè)，進(jìn)一步完善了住房保障制度。

　　那么我想完善住房保障制度，也是這次宏觀調(diào)控重要的和主要的目標(biāo)旨意。只有把住房保障制度建設(shè)起來，我們的房地產(chǎn)市場一些矛盾和問題才能迎刃而解。打個比方，我們在城市里面，有車行道和人行道，各行其道，但是我們現(xiàn)在在住房問題解決上面，人和車都擠在同一條道上，因此我們發(fā)生了房地產(chǎn)業(yè)和解決住房問題的矛盾。如果我們把住房保障制度建設(shè)以后，就像城市的道路一樣，各行其道，有錢的人就到市場上去買房，沒錢的人就到市場上去解決住房問題，那么房地產(chǎn)很多問題都可以迎刃而解。

　　第五，建立市場新的市場秩序，在整頓規(guī)范房地產(chǎn)秩序和完善房地產(chǎn)土地披露制度提出新的措施。

　　上面所說的五個方面當(dāng)中，大力發(fā)展中小型住宅，建立新的住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，這也是調(diào)控重要的和主要的措施之一。我們必須清醒的認(rèn)識到發(fā)展緊湊型的中低價位的普通套房，絕不是一時的權(quán)衡之計，而是對以往的住宅傾向進(jìn)行反思以后的方向性調(diào)整，是必須長期堅持的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

　　首先我們從地產(chǎn)來看：日本，都是中小套型住宅，日本的地產(chǎn)平均是85平方米；瑞典平均是90平方米；德國平均是99平方米；新加坡小于100平方米的住宅面積也占了75%以上，他們的總面積都比我們高。日本是三萬九千美金以上，瑞典和德國在三萬美金以上，新加坡去年是兩萬五千美金，他們不是缺少錢，而是缺少土地，所以他們長期以來主要是發(fā)展中小型套房。而我們國民生產(chǎn)總值才一千多美元，人口眾多，土地資源有限，可以說既是缺錢又是缺地。我們過去的人均土地面積是占20%的。

　　其次，從住房保障來看，大戶型脫離了中低消費(fèi)者的消費(fèi)水平，中低收入家庭水平占社會的絕大部分，是房地產(chǎn)的主體，中低消費(fèi)水平往往處于住房困難時期，是政府和社會幫助的主要對象，必須為他們供應(yīng)適合他們經(jīng)濟(jì)能力的住房。發(fā)展中小戶型，中低價位住宅才能夠較好地解決廣大人口的住宅問題，是建立和諧社會的必然措施，同時也讓廣大中低消費(fèi)者成為我們的住房消費(fèi)的主體，我們的房地產(chǎn)市場才能繁榮健康。

　　從家庭變化機(jī)構(gòu)來看，這些年來，一個子女這樣的核心家庭顯著增加，家庭規(guī)模小型化趨勢日益明顯。大戶型顯著提高，現(xiàn)在有的大戶型把客廳設(shè)置為50平方米以上，只有老夫妻兩個或者是小夫妻兩個就住50平方米以上面積的客廳里，既沒有一定的舒適感，也沒有溫馨感。所以過大的客廳已經(jīng)沒有設(shè)計的必要了，住宅的戶型必定要以舒適、實(shí)用為本，這是大勢所趨。

　　發(fā)展中小戶型，首先是干好住宅設(shè)計，住宅設(shè)計是住房開發(fā)設(shè)計的龍頭，有了好的設(shè)計才能在面積不大，花錢不多的情況下建出舒適溫馨的住宅。有人認(rèn)為設(shè)計中小型的住宅有點(diǎn)困難，其實(shí)這是沒有問題的。一些大戶型主要是占據(jù)了大部分的空間，所以會有很多的消極影響，那么我們的人住在里面也會產(chǎn)生一些孤獨(dú)感，不利于心里健康，并不是越大越好。

　　還有一些形式主義，無法利用的空間，把面積純粹的分割了。有一次我們是在參觀小區(qū)，完了之后就發(fā)表了感想，發(fā)現(xiàn)它把大套型的改為了小套型的。相反，中小套型由于合理設(shè)計面積，模糊了空間的功能，比如說餐廳和客廳的功能，可以模糊。減少固定的設(shè)計技巧，提高了空間利用率，創(chuàng)造了既緊湊又舒適的住宅。前幾天我去參加了一個論壇，開發(fā)商在會上說：“我準(zhǔn)備做三種套型，一種是89平方米的三居室；一種是79平方米的二居室；還有一種是69平方米的一居室。”92年的時候，平均住房是50平方米，而到1998年套型還大多數(shù)是在60—70平方米，近年來也一直在發(fā)展中小型套房，現(xiàn)在的問題是我們不能簡單的把老的圖紙翻出來，而是要用創(chuàng)新，因?yàn)槲覈淖≌l(fā)展太快了，可以說是突飛猛進(jìn)，但是我們不需要它膨脹，更應(yīng)注重的是質(zhì)量，品位的提高、居住文化的飛躍。

　　以往的設(shè)計也無法用到現(xiàn)在了，必須創(chuàng)新。因此，我們要顯明的提出創(chuàng)新這的口號。如何創(chuàng)新？

　　第一，要與時代進(jìn)步相結(jié)合，雖然時代發(fā)展，我們的生活理念、生活方式、居住文化和過去都已經(jīng)不一樣了，我們的住宅必然要反映時代的腳步，必然要反映時代的符號。其中有一個問題，我們現(xiàn)在的住宅，它的功能空間增多了，只有臥室、廚房和廁所，后來越來越細(xì)分了，增加了書房和雜物間、客廳、餐廳等等，它的功能大概增加了8個，也就是說它的空間細(xì)分了。那么在空間細(xì)分的過程當(dāng)中就要好好的解決面積的矛盾。

　　第二，由于與科技相結(jié)合，住宅發(fā)展很快，新材料、新技術(shù)、新工藝層出不窮，甚至出現(xiàn)了數(shù)字化住宅、智能化住宅等等。由于中小套型與中低價位相關(guān)聯(lián)，所謂大眾化土地型的住宅，故意提倡采用多功能的要求。那么我們一般來說，我們的住宅不需要做到高科技的要求。因?yàn)槲覀円M量的提高科技含量，特別是應(yīng)用型，普遍型的一些住房。

　　第三，要有繼承的創(chuàng)新，有創(chuàng)新的繼承。創(chuàng)新有一個尋根的問題，尋根就意味著繼承，而傳統(tǒng)文化就是一種根。我們現(xiàn)在的住宅就是要找根，有的是找到了歐洲文化建筑的根，有的是找到了中國建筑文化的根，這個根可以體現(xiàn)文化底蘊(yùn)，增加建筑的歷史厚重感。比如說我們看到有些建筑是很有歷史厚重感的。廣東地區(qū)的民居無論是建筑造型和景觀，都有鮮明的歷史知識突出至此，深得國內(nèi)外的好評。嶺南的創(chuàng)造民居在于華裔的招式，強(qiáng)調(diào)門面的端莊氣派，豐富多彩以及藝術(shù)性極高的評價，自然色彩的處理，都給人一種藝術(shù)享受。

　　嶺南的建筑采用了蘇林的建筑藝術(shù)，又吸取了歐洲園林的藝術(shù)，中西合并，營造水景和實(shí)景，可謂是運(yùn)用自如。因此我們開發(fā)商一樣有責(zé)任把廣東地區(qū)的優(yōu)秀傳統(tǒng)很好的加以繼承和發(fā)揚(yáng)，可是在這點(diǎn)上我們做得還不夠，我們的地方文化特色發(fā)揚(yáng)得很不夠。

　　第四，充分注意功能和形式的統(tǒng)一。現(xiàn)在我們的缺點(diǎn)中，在功能和形式上，不能片面的追求形式，它在功能上體現(xiàn)不出來。例如有些住宅建筑外面是過于煩瑣，讓看起來就感覺很心煩。另外有些建筑喜歡在后面加標(biāo)本，全部加就不好看，少數(shù)建筑用一下也是可以的。還有就是普遍存在的小區(qū)景觀過于豪華等等，總之，我們提倡建筑要簡潔明快、簡雅大方，景觀要崇尚自然。我們要通過創(chuàng)新把我們的中小型戶型建設(shè)成為緊湊性的戶型，溫馨舒適的新一代住宅，謝謝大家！