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　　政策將重點防范住宅領(lǐng)域的投機性購買行為

　　昨日，據(jù)國家外匯管理局有關(guān)人士透露，政府針對外資流入的管理政策將于7月底出臺。據(jù)消息人士透露，此政策已由建設(shè)部、國家外匯管理局、國稅總局等多個政府管理部門協(xié)商醞釀，其手段涉及行政、稅收等多個領(lǐng)域。

　　據(jù)戴德梁行分析，預計國家出臺的政策措施可能包括四個方面內(nèi)容：一是對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模做出限制；二是從資金流入和結(jié)匯方面出臺一些行政性的外匯管理措施；還有就是調(diào)整稅收與外匯管理政策，比如調(diào)整對進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等政策，又或者將5年營業(yè)稅政策試用于外資上以抬高門檻，區(qū)別對待外國非居民個人和外國非居民法人等。“外資的自主性買房應該不在限制之列”戴德梁行投資部董事曹念國這樣判斷。

　　新政嚴防境外短期投資

　　由于涉及外資管理及入世承諾，國家出臺相關(guān)政策會相當謹慎。迄今為止，中國政府的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控中，并未對外資安排針對性的措施。國家外匯管理局資本項目司副司長孫魯軍表示，國家外管局高度關(guān)注外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的猛增，目前正在加強這方面的監(jiān)測，而且預計嚴格限制外資炒房的規(guī)則將很快出臺。

　　近幾年來，摩根、美林、花旗、高盛、雷曼兄弟等國際資本巨頭都在中國進行了數(shù)量不等的房地產(chǎn)投資行動，目標主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的城市，如北京和上海等。從宏觀層面看，國外資本正在分享中國經(jīng)濟快速發(fā)展的成果。但中國社科院金融研究所的尹中立認為，也不排除外資的投機之嫌。他說，近期看房地產(chǎn)大幅降價的可能性不大，即便外資不能從房價上升中得到利潤，用美元購入房產(chǎn)，指望人民幣升值后，以人民幣形式賣出，再兌換成美元，仍可以獲得巨額利潤。

　　所以曹念國認為，出臺的限制政策打擊重點會放在住宅領(lǐng)域的投機性購買方面。“必須及時調(diào)整資本流進流出的政策，限制境外短期資本投資境內(nèi)房地產(chǎn)。”中國建設(shè)銀行董事長郭樹清近日在中國金融高峰會上做出的此番表態(tài)，似乎與曹念國的觀點交相呼應。

　　外資逆流突進樓市

　　而正是這樣一個“設(shè)防外資”的市場調(diào)控風雨欲來之時，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民卻向記者透露，近日，又將有7家龐大的海外投資機構(gòu)謀求介入內(nèi)地地產(chǎn)。與此同時，那些已經(jīng)進入中國房地產(chǎn)市場的外資機構(gòu)，在此次新政調(diào)控前后表現(xiàn)得更為活躍。

　　4月12日，大摩宣布成立摩根士丹利資產(chǎn)服務(wù)咨詢(中國)有限公司上海分公司，同時宣布對中國的總體資本投入將繼續(xù)增長，并繼續(xù)進行房地產(chǎn)投資。5月18日，嘉德置地以13.2億元收購西環(huán)廣場部分商用物業(yè)。6月9日，渣打直接投資公司宣布對即將于香港上市的世茂房地產(chǎn)投資5000萬美元，共同開發(fā)包括住宅、酒店，以及商業(yè)的地產(chǎn)項目；而參與這次投資的還有摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金。6月13日，摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金在上海一次性支付7.58億元，買下華山夏都苑惟一一幢可售的高層住宅；而就在兩個月前摩根士丹利收購了上海陸家嘴中央公寓多幢住宅樓。此外，6月底，浙江綠城集團獲得美國老虎基金、新加坡資金淡馬錫及創(chuàng)投基金美國華平投資承諾認購，此前以摩根大通為首的海外投資機構(gòu)已經(jīng)向綠城集團投資1.5億美元。

　　直面宏觀調(diào)控

　　一方面，外資與國內(nèi)房地產(chǎn)的頻頻“親密接觸”；另一方面，嚴格限制外資炒房的政策大有“箭在弦上，勢在必出”的勁頭。那么一旦相關(guān)政策“空降”中國房地產(chǎn)市場，對于已經(jīng)或準備進入中國房地產(chǎn)市場的海外投資機構(gòu)，以及積極尋求與外資合作的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否將會有一次“強臺風”？

　　曹念國表示，一些尚未進入房地產(chǎn)市場的海外資金會考慮暫緩進入中國樓市；而政策的出臺會影響外資的流入量，市場投資(投機)份額也會隨著相應減少；此外，隨著外資投資的謹慎度增加,大規(guī)模的炒房模式將會得到抑制,而與內(nèi)地開發(fā)商共同開發(fā)的模式可能會逐漸占據(jù)主流地位。

　　凱德置地總裁林明彥在接受記者采訪時表示，事實上真正在中國房地產(chǎn)市場以成立外資房地產(chǎn)公司形式，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的海外投資機構(gòu)，其獲利程度并非想象中的暴利。根據(jù)嘉德集團的統(tǒng)計，由于目前中國對房地產(chǎn)所征收的稅收較高，中國市場的利潤并不比海外其他市場高，基本處于平均水平。

　　本報在之前的報道中曾經(jīng)提到，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種，一是成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，使境外房地產(chǎn)基金流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場；二是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；三是非居民和居民個人投資；四是外資銀行信貸；五是非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營。凱德置地屬于第一種，而這種模式與一般海外基金或投資機構(gòu)的區(qū)別在于，其是長期看好這個市場，并在這里不斷投資開發(fā)和持有物業(yè)；而不會盯著人民幣匯率變動而進行短期投資。

　　“設(shè)防外資”是不是使國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道再次變窄？北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理助理楊程成對此并不擔心：“兩三年前是國內(nèi)的開發(fā)商都不懂如何利用金融手段，或者是即使懂也沒能力去做。現(xiàn)在，經(jīng)過外資這兩三年在中國市場的介入，國內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)很清楚其中運作的方法。”

　　楊程成肯定地表示，既便今后限制外資介入，也只可能是介入的手段發(fā)生改變。而像國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)在未來肯定會與海外資本聯(lián)系得越來越緊密。

　　相關(guān)評論

　　對外資應有堵有疏

　　近幾年，外資投資中國房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)基本不受限制，投資收益匯兌限制很少。但房地產(chǎn)外資占中國房地產(chǎn)總投資比重還不是很高，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出了貢獻，例如提供資金、提升管理水平和拓展消費市場。當然有些外資投機資本常以非正常途徑和方式進入市場，參與了房地產(chǎn)市場炒作，給宏觀調(diào)控和金融管理帶來了很大難度和調(diào)控風險，加大了投資和消費的波動，如果房價暴跌，會引起經(jīng)濟衰退。

　　就遏制房地產(chǎn)市場過度投機而言，我們需要遏制的應當是非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營、外資銀行信貸、境外房地產(chǎn)基金流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”、非居民和居民個人投資。

　　至于成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象，我們可以考慮用稅收的隱性調(diào)節(jié)方式將活動于境外的外資納入監(jiān)管視野。比如可以取消稅收優(yōu)惠，使外資打消境外注冊的積極性，轉(zhuǎn)而在內(nèi)地注冊公司，這樣就進入了監(jiān)管視野，也有利于調(diào)控政策的執(zhí)行到位。

　　事實上，外資(包括港澳臺資本)進入中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)，對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既有正面的影響，也存在利用中國的制度漏洞獲得不合理的超高利潤現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場波動乃至國民經(jīng)濟有不利的影響，中國需要借鑒國際經(jīng)驗采取有效的監(jiān)管措施。

　　(作者：王亮,仰靜)