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　　巴曙松說，后來的人可以發(fā)表聽課的感想。這次論壇和以前不一樣，以前是表揚和自我表揚。第二是總和別人PK，這次論壇是批評和自我批評相結(jié)合，我覺得這很好。中國房地產(chǎn)業(yè)走了這么多年，那么牛，也該到時候進行自我批評一下，否則讓人家追著打。自我批評沒有壞處，批評有這幾方面的批評：一是技術(shù)批評；第二是道德批評；三是意識形態(tài)批評，也是政治批評。我覺得經(jīng)濟學(xué)家上午講了很多，集中在道德批評和意識形態(tài)批評、發(fā)展觀等等，中國房地產(chǎn)借自己對自己進行道德批判、政治批判是假惺惺的，一點都不像辦法辦法。我們來進行技術(shù)批評。我的題目是“90平米”小戶型的思考。

          為什么提出90平米以下？前面已經(jīng)說得非常清楚，實際上是政府公共住房的稀缺，希望地產(chǎn)市場解決中低收入的住宅問題，這個事擰了好幾年，“國六條”出來以后，一片嘩然，要進行技術(shù)上的探討，90平米，通過市場化解決公共住房的缺失問題，首先要問這么幾個問題：

　　1、目前中國城市中低收入者到底住在哪？

　　2、誰在中國執(zhí)行廉租房的職能？這個問題不探討，不知道未來的90平米怎么做？本人認為，目前中國城市中低收入住宅問題，目前有幾個特別大的特色，到南非、墨西哥、菲律賓，看到大量城市的貧民窟，但是在上海、北京、深圳他們的貧民窟是非常破的，是鐵皮房，沒有基本的洗浴設(shè)備，我們的城市化比他們還快，但是我們的人沒有睡在大街上，我們中低收入的人，他們的住房也在解決，廉租房誰在解決，他們是誰？

　　從1949年到1989年，中國的大量的廉租房戶型有多大？目前說信息透明，“國六條”說最主要是批評房地產(chǎn)信息透明，我覺得這個數(shù)據(jù)特別重要，而目前市場缺乏這些。也就是說，從1949年到1989年，這四十年，中華人民共和國建立后的房子、住宅他們的戶型有多大？憑我們的經(jīng)驗大概在20-30平方米，這是40年建設(shè)的房子，目前有的面臨拆遷，絕大多數(shù)在使用。1989年開始的轟轟烈烈的房地產(chǎn)市場到1997年這八年，增量戶型有多大？也沒有超過90平米。我們在深圳、珠三角的經(jīng)驗大概是60-80平米，也是90平米以下。為什么他們一出世受到熱烈的追捧，因為他們已經(jīng)成套。戶型急劇的變化是從97、98年開始，戶型開始超越了70-120平米，這是1997-2000年。事實上大量戶型的增大就是這兩、三年的事，我們已經(jīng)超過了120平方米。這些有沒有數(shù)字性的概念。我們正在做數(shù)字上的審核。深圳的數(shù)已經(jīng)很清楚，如果把全國的數(shù)弄清楚，很困難，但是這是非常必要的。比如說，深圳50%的房子是農(nóng)村的農(nóng)民房，他們在徹底執(zhí)行廉租房的職能。深圳到目前為止增量超過90平米以上的戶型占總體結(jié)構(gòu)，占總體結(jié)構(gòu)到目前也沒有到70%。

        所以說，我本人的感覺是，中央這個時候出“90平米”和“70%”可能是這些數(shù)據(jù)缺失，以至于我們認為我們的廉租房沒有人執(zhí)行這個職能，事實上49-89年建的房子，出現(xiàn)的農(nóng)村房，宅基地的房子他們正在執(zhí)行廉租房的職能。我們看，這樣城市化的速度，這個量非常迅猛的時候，一方面新增量大戶型帶來高端消費；同時一方面，有農(nóng)村村在執(zhí)行廉租房的功能。本人認為，到目前為止，中國政府關(guān)于公共住房這個問題，沒有到我們到想象的那么迫切，其實市場正在解決這個問題，而且解決得非常完美。但是它是不是可持續(xù)的？我認為不是。這就是，我們要編“國六條”要進行自我批評，檢討未來基本的原因。城中村和舊的公房進行拆遷的時候，增量房的戶型偏大已經(jīng)成為一個趨勢，如果增量房、中小型不占一定比例的時候，未來確實出問題。

　　“國六條”我是非常贊成的。地產(chǎn)商在目前這個時候，我們要檢討歷來十幾年市場競爭的路徑，我覺得什么概念也好，別的也好，創(chuàng)新也好，我覺得可以用一句話，十幾年地產(chǎn)商的路徑說清楚，基本上我們是對的，針對一些富人的需求，不斷的進行產(chǎn)品的升級，來提升整個房地產(chǎn)的發(fā)展，它是房地產(chǎn)發(fā)展的隱性之一，用先富的階級，成為市場的發(fā)動機，市場的循環(huán)是如何來的？是地產(chǎn)商不斷的創(chuàng)造出升級的產(chǎn)品，滿足市場提升的要求。這已經(jīng)走了十幾年了，這個游戲能不能繼續(xù)玩下去，而且能不能繼續(xù)玩十年、二十年。我認為可能不行。因此，關(guān)于我們對小戶型的研究，目前必須提升到我們的日程上來。小戶型到底有什么背景？小戶型是我們通常認為那樣。我認為這里的工作非常多。

　　比如說，對小戶型幾個基本的誤解：1、小戶型帶來的所謂的同治化的問題。大家都要小戶型，同治化非常的嚴重。同治化本身帶來的是價格的下跌、積壓等等。這一段時期以來，聽到的說法特別多，我并不贊同。原因是事實上，香港、日本、新加坡他們是以小戶型為主的市場，他們同治化問題并不像我們所想象那樣嚴重。為什么？

　　2、香港的小戶型價格同樣是可以升、可以跌，隨著市場的大勢走，事實上小戶型是不是這個市場繼續(xù)偉大的房地產(chǎn)市場繼續(xù)放量的主流？我覺得值得中國房地產(chǎn)業(yè)拿出精力研究小戶型的威力。我們對小戶型的研究遠遠弱于對中大戶型的研究。我認為中大戶型的研究為什么弱？因為對中大戶型的研究比較容易，更多的園林、更多的設(shè)施，這是比較容易，基本停留在硬件方面。但是我們看到，未來的小戶型社區(qū)，像香港、新加坡、日本，戶型差不多，但是價格差很多。為什么差那么多？原因在哪里？我們發(fā)現(xiàn)，不同的人并不是因為戶型選擇居住地，他是因社區(qū)而選擇，因為學(xué)區(qū)、社區(qū)、樓盤的物業(yè)管理、樓盤的服務(wù)、配套、人以類聚、物以群分，中國房地產(chǎn)對這方面的研究相對來講是更加費勁的。這是在未來進一步需要研究的一個基本原因。

　　3、關(guān)于小戶型目前出來大家感到非常的愕然。因為如此低的容積率要達到70%小戶型，這成為整個建筑史上的一個笑話。如果長治久安的話，要向政府呼吁，使小戶型保持長期合理性的前提搞清楚，首先目前，所謂的節(jié)能、省地，新的發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展觀的問題。不提高容積率，硬性規(guī)定小戶型，可能帶來的是一場笑話或者是更加浪費。容積率的提高是對中國的未來是非常重要的。我是來自深圳的，現(xiàn)在深圳的土地已經(jīng)是難以為繼了。深圳提的一個口號是“花園城市”，是“花園城市”重要還是“和諧社會”重要。當(dāng)然我們看到的是，深圳1000萬人口，一半人口住在農(nóng)民房，是不是合理的？本人也認為不合理。目前，解決的辦法是拆舊房的時候，必須有一定的補償。深圳在研究提高容積率的問題。以后也是土地并不充足城市的一個辦法、途徑。

　　規(guī)劃的合理性和規(guī)則問題：按照目前的規(guī)則，做小戶型，難度極大，尤其是北方城市。如此之大，房地產(chǎn)市場應(yīng)該做一個比較系統(tǒng)性的總結(jié)，也就是說，在中央提出這個命題的時候，作為技術(shù)上的分析，應(yīng)該把這些問題的落實，應(yīng)該說出哪些有問題，事實上規(guī)劃上是不是對？比如說，樓間間距，香港不是這么做。農(nóng)民房要拆，在深圳要拆掉農(nóng)民房意味著中低收入的人要被趕出城市。有人說要拆是因為小消防車進不去，那么，我們?yōu)槭裁床桓囊幌孪儡嚹兀?/p>

　　另外，企業(yè)參與中低收入的建設(shè)，有人認為這是天大的笑話。我認為不是。當(dāng)時我在香港的時候，參與PS的工程，就是私人參與居屋建設(shè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)公司利潤更有保障，另外它可以放量，關(guān)鍵是提高效率，提高整個居屋的效率。目前這些規(guī)則是需要明確的，否則的話，我們的經(jīng)濟適用房就是掩耳盜鈴的商品房，那樣就麻煩了。

　　說到這里，我想說一點，在小戶型這個出入方面，1、目前30%沒有在這里，如果做一個非常大的項目，里面30%沒有顯示。

　　2、本身如果有一個非常大的項目，就應(yīng)該有20-30%是小戶型，剩下的30%應(yīng)該怎么辦？難道技術(shù)不能解決嗎？我認為可以解決。正因為技術(shù)上的解決，使得中國的房地產(chǎn)可以擺脫政治上的不正確。謝謝大家！