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　　【主持人】我們設(shè)計了一個環(huán)節(jié)叫做“泉城論劍”。我們想請幾位嘉賓到臺上來分別發(fā)表自己不同的意見。

　　合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉和中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲是我們的主持嘉賓。

對話嘉賓：

中國房地產(chǎn)住宅研究會常務(wù)副會長張元端先生

經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

經(jīng)濟學(xué)家、中國社科院金融發(fā)展中心主任易憲容先生

中原地產(chǎn)中國區(qū)的總經(jīng)理黎明楷先生

萊鋼集團的副總經(jīng)理劉先民先生

上海鵬翔地產(chǎn)營銷策劃公司董事長耿志俠女士

【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】今天的劍鋒所指是一直在探討的大江南北漲聲一片的房價問題。

　　第一，誰助長了這一輪的房地產(chǎn)飛漲。

　　第二，房價上漲是禍是福。

　　第三，如何抑制房價的漲幅。

　　也就是請大家先把脈、再出藥方。

　　【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】這個題目要每個人來講是蠻長的，比較大。我們今天的主題是如何看房價上漲的問題。這里有政府的官員——張會長；還有專家、企業(yè)家、中介的朋友。

　　張會長沒來之前，我們的嘉賓有一個觀點，覺得房價的上漲不是企業(yè)家造成的，也不是開發(fā)商造成的，而是政府造成的。我也有這個觀點，開發(fā)商按章交稅，他獲利是合法的。

　　張會長您來開這個頭。

　　【中國房地產(chǎn)住宅研究會常務(wù)副會長張元端】我對價格的問題研究不夠，點名叫我說，我就說說我的想法。我是1988年到房地產(chǎn)公司的，也看到了價格的浮動。

　　一、影響房地產(chǎn)的價格有三個要素：第一是開發(fā)成本，第二是購買力，第三是供求關(guān)系。

　　把這三個要點串聯(lián)起來說，就是商品房房價的上限是購買力，房價絕對不能超過購房者的購買力，超過了就沒人買得起了。下限是成本，開發(fā)商是不會以低于成本的價格來上市的。房價就是在上限和下限之間，隨著供求關(guān)系的變化而浮動。分析價格還是要多找一些規(guī)律性的東西，少預(yù)測(預(yù)測是漲還是跌)，有時候預(yù)測不準。把規(guī)律性的東西找到了，就可以了。購買力怎么樣？提高了還是降低了？成本怎么樣？提高了還是降低了？供求關(guān)系怎么樣？如果把這三個要素進行一下分析，對當前的房價問題就會有很好的、進一步的了解。

　　二、解決住的問題要兩條腿走路。一條腿是靠市場，商品房的供應(yīng)來解決住房問題。另一條腿是解決住房的保障體系。光靠市場解決不了住房問題。因為市場的商品房價格很高，確實要把價格降低，比如降到一半，比如一萬元/平方米的房子降到五千元/平方米，仍有人買不起，當然降一半也是不可能的。所以，要把市場的體系建設(shè)起來。通過兩條腿，才能更好地解決住房問題?，F(xiàn)在這兩者都不完善?，F(xiàn)在的市場商品房機制不完善，社會保障體系更不完善。

　　因此，現(xiàn)在的很多房價問題是由于這兩種路子交織在一起的，就是市場上出現(xiàn)的一些問題和住房保障上出現(xiàn)的問題交織在一起，所以分析房價的問題就非常困難。

　　【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】我接上張會長的話，我真有些擔憂。廣州市號稱很成熟的市場，最近房價的上漲令市民非常擔心，在后續(xù)的供應(yīng)上能不能保障？會不會還有供應(yīng)？

　　【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】政府的信息不透明造成了大家的搶購心理或者恐慌心理。不知道其他的嘉賓有什么看法？

　　【中國社科院金融發(fā)展中心主任易憲容】我跟張會長的觀點有些差異。中國的房地產(chǎn)市場是不可能通過供求關(guān)系來決定的。中國住房的總的政策是：在政府控制的情況下，供求是沒有辦法由市場來決定的。住房是一個非常特殊的產(chǎn)品，是一個不動產(chǎn)。房價的問題不僅僅是政府的問題。房地產(chǎn)市場的發(fā)展到底是如何的一個模式？建設(shè)部的一個基本觀念就是，按照香港的模式發(fā)展。一方面就是高地價、高房價。香港的模式是高福利分房。但是，這種模式在中國內(nèi)地是不適應(yīng)的。為什么呢？因為內(nèi)地的人口、土地等等一些條件跟香港有很大的差異性，如果以住房保障體系來解決民眾的住房，在市場經(jīng)濟的情況下根本不可能。假定住房保障體系出來，到底給多少比例的民眾？高端的這一塊通過市場來解決，中低檔民眾70%買不起房子的情況下，住房保障體系能不能解決70%居民的住房問題？

　　在發(fā)達國家比如美國來講，房地產(chǎn)政策有一個基本宗旨：如何生產(chǎn)安全舒適的、絕大多數(shù)居民可以購買的住房。現(xiàn)在的建設(shè)部提的政策跟他們還是有一些差異的。我們更重要的是要如何生產(chǎn)更多的中低檔產(chǎn)品，讓更多的中低端民眾進入房地產(chǎn)市場。70%的民眾即便非常低，但是可以通過銀行的幫助、優(yōu)惠貸款可以進入住房市場。我前幾天也寫了一篇文章，每年住房貸款按多少比例貸給收入比較低的民眾。學(xué)香港的模式，在中國是行不通的。我們最大的問題就是如何調(diào)整現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)，使大多數(shù)民眾進入房地產(chǎn)市場，這樣的話我們的房地產(chǎn)市場才能持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

　　房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，有政府的原因、政策的缺陷、銀行現(xiàn)在的金融模式，還有很多人利用租金的利潤性來炒作房產(chǎn)。銀行為了讓自己的業(yè)績做得比較好，任何一個人進到房地產(chǎn)市場都可以借到錢，但是在歐美國家是不可能的。任何一個購買者要想進入房地產(chǎn)市場，需要經(jīng)過各個方面的審查，但是在中國很容易貸款。歐美有一個很嚴格的制度，但是我們的銀行把制度放開了，導(dǎo)致了現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的上漲。

　　國外的資金進入了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。比如說統(tǒng)計局所說的，房地產(chǎn)是投資，外資進入了中國的房地產(chǎn)應(yīng)該是不可行的。但是我們現(xiàn)在的制度，外資進入了中國的房地產(chǎn)市場，這樣由于制度的缺陷導(dǎo)致了房價的上漲。

　　【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】易老師剛才說了，我還是比較困惑。房價的問題還是不能解決，市場供需又不能決定房價，靠政府又失敗，香港的模式又不能用，這個題目看來也是蠻大的。我也做了十幾年的房地產(chǎn)，到底誰能給一個明燈？黎先生來自于香港，你來談一下。

　　【香港中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷】大家說房地產(chǎn)的問題的嚴重性有些過頭了，比如說房價的上漲導(dǎo)致了很多人買不起房。我不經(jīng)常住在國內(nèi)，但是中國人也不是無家可歸的，住還是有得住的。是不是迫切到是不是要給政府一個很大的壓力，要解決中國12億人居住的問題？也還沒有這么嚴重。供求關(guān)系不能從市場解決，政府本身是供應(yīng)的源頭，土地是政府掌握的，它還是整個游戲規(guī)則的仲裁。如果說得嚴重點兒，政府應(yīng)該是責無旁貸的。我是覺得應(yīng)該增加供應(yīng)，這樣房價就有下調(diào)的空間。經(jīng)濟增長了，需求就大，現(xiàn)在的政府還是覺得房地產(chǎn)規(guī)模過大了，還想控制。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟上占有的比例過重，那確實對整個的經(jīng)濟發(fā)展也是不合理。

　　【中國社科院金融發(fā)展中心主任易憲容】其他地方我不是很清楚，我就說一下北京，土地根本不是問題。在“831”之前，北京前八個月批的土地相當于北京前11年批的土地?，F(xiàn)在的房價所用的土地根本不是“831”之后的土地，土地早在“831”以前就持有了。如果土地是房價上漲的主要原因，上海的土地是北京的六分之一，按照這個邏輯來講北京的房價應(yīng)該是上海的六倍，現(xiàn)在不是這樣。

　　現(xiàn)在來講關(guān)鍵問題是利用金融杠桿來炒作房地產(chǎn)，如果沒有金融杠桿，我們的房地產(chǎn)肯定不會這樣發(fā)展的。并不是說大家用自己的錢買房子，然后再炒作。

　　【香港中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷】這就是剛才說的關(guān)于政府的控制問題，北京批了土地出來，如果真的按國家的規(guī)定，應(yīng)該有一個年限。

　　【加拿大寶佳國際建筑師有限公司北京代表處首席代表高志】買房子的事，我是有親身感受的，我覺得易教授說的對，美國規(guī)定得很清楚，買第一套房子貸款不但可以得到優(yōu)惠貸款，而且可以從養(yǎng)老基金里免稅，買第二套房子利率馬上上去。

　　【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】北京831之前批了很多地，但是沒有形成供應(yīng)量。

　　【中國社科院金融發(fā)展中心主任易憲容】游戲規(guī)則是有彈性化的。假定你跟權(quán)力比較接近的，就有彈性了，就不出來了。地產(chǎn)也是這樣。如果一個人買110套的房子，并不是每個人都能做得到的。他是跟銀行之間勾搭在一起比如說銀監(jiān)會就給他貸款。

　　【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】從金融看問題還有沒有其它原因？請鐘教授回答。

　　【北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉】我的反應(yīng)很平淡，價格的形成最終是由供求決定的，即便是扭曲的。否則房價的形成是不可思議的。有六萬多家開發(fā)商，在可以承受的經(jīng)濟生活半徑里，比如你乘坐公交車，你的生活半徑大概是5-10公里，5-10公里之內(nèi)同品質(zhì)的樓盤可能有好幾家。

        中國處于一個非常特殊的貨幣化過程，不能說中國貨幣化注水了，但是中國居民持有的財富肯定是注水的，因為每發(fā)展十年我們的貨幣量增加十倍。2006年年貨幣收入6000元左右，96年你實際上是600元，86年只有60元。所以中國屬于一個非常急速發(fā)展的進程化中，你所擁有的只是一些厚紙片。這些注水的財富一定要流向一定的市場，比如股票或者房地產(chǎn)。

        地方政府的行為根本不考慮政府的可持續(xù)能力，所以當屆政府的土地供應(yīng)都是沒有節(jié)制，如果能夠有土地供應(yīng)的基金，那么土地供應(yīng)就會有些規(guī)范。政府基本上對城市發(fā)展缺乏中長期的規(guī)劃，缺乏對城市的長期認知。這屆政府和下屆政府執(zhí)政的理念和行為是完全不連續(xù)的，這導(dǎo)致城市沒有給開發(fā)商和購房者可以預(yù)期的信號。地方政府缺乏一個連續(xù)的、可預(yù)期的執(zhí)政框架這是導(dǎo)致房地產(chǎn)異常波動的主要原因。房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于亢奮狀態(tài)，沒有形成理性的住房需求。

        在中國現(xiàn)在人均收入即便是經(jīng)過GDP服務(wù)業(yè)修正之后，人均GDP也不過1800美元，城鎮(zhèn)居民的GDP是10700多塊錢，農(nóng)民的人均收入是3200元錢，中低收入的家庭收入可能在城市中不會高于8000塊錢，在農(nóng)村中不會高于2400塊錢。你指望這些人在“十一五”期間擁有一套房，這不可能的，這種想法是錯的。我們可能要經(jīng)過五十甚至百年的努力才能達到住房率90%。

        政府缺乏中長期的規(guī)劃，所以城市的土地供應(yīng)能賣的地都賣了，真正做好一個城市，至少要做好城市在空間的均好性在鬧市區(qū)，醫(yī)療、子女入學(xué)等等的服務(wù)和在外環(huán)以外的區(qū)域享受的服務(wù)是一樣的，這就導(dǎo)致了鬧市區(qū)的房價不會那么貴，也就解決了郊區(qū)的房屋不具有醫(yī)療、入學(xué)的功能的出現(xiàn)。這需要政府轉(zhuǎn)變對房地產(chǎn)的認識，轉(zhuǎn)變先賣地、再賣房、再基建。應(yīng)該先搞基建，成熟了再建房，政府能這么做嗎？政府想先做了就升官了。

        比如說銀行。銀行較改變的是，從以前的依賴于律師行、保險公司、依賴于柜臺人員放按揭轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯臃虐唇?。易老師講的一個人買上百套房，這充分地說明，通過律師行、通過保險機構(gòu)去發(fā)放貸款。我貸款去交收入證明書，律師根本不看，只管一個業(yè)務(wù)收幾百塊錢完事。

        只有住房的消費環(huán)節(jié)這塊兒，購買的時候應(yīng)該有一個消費成本。只有住房者有需求，對住房的需求是理性了，而不是看到汽車就立刻想要寶馬，政府不應(yīng)該為了要出政績就瘋狂賣地。不管城市將來會怎么樣，對房地產(chǎn)市場有一個根本的認識之后，才有一個正常的價格。因此，從我的角度，從不討論價格是高還是低，價格只是一個影子，影子是歪的，我們要扶正的是身體。謝謝。

    【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】 房地產(chǎn)價格是如何定的？我希望開發(fā)商做個坦白。

    【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】劉總是萊鋼的開發(fā)商，萊鋼是一個上市公司。請劉總講一下。

    【萊鋼副總劉先民】房地產(chǎn)價格就是一個影子。我作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，萊鋼在全國各地都有，比如上海、青島、濟南、西安等地都有項目。談到價格的問題，我們作為開發(fā)商也很頭疼，大家也都意識到，剛剛從金融方面談到價格、有人從供求關(guān)系談到價格。濟南的房地產(chǎn)價格也在穩(wěn)中有升，現(xiàn)在還在漲。但是濟南和廣州、深圳來比發(fā)展還是比較慢的，濟南這個城市比較保守。

        我們做房地產(chǎn)不能賠錢，如果搞持平經(jīng)營的話，也有很大的風(fēng)險。房地產(chǎn)本身的成本包括建筑成本、土地成本等等，不管市場需求不需求，要想建房子成本就得有。政府是棵大樹，沒有一個統(tǒng)一的調(diào)控的政策出臺，不是上就是下。一看好了就壓一下，一看低了就抬一塊兒。現(xiàn)在的收入有高、中、低，但是沒有一個很好的調(diào)控價格的政策。有人說在炒房子，比如靠金融的杠桿、銀行的杠桿來炒，這個我也承認。2003年，我們集團的董事長簽個字，銀行給我貸5個億。貸款政策下來以后，我私證拿不到就貸不到款。

        房地產(chǎn)開發(fā)商控制不了，房價與供求關(guān)系有關(guān)，政府出的有利于開發(fā)商的政策出的很少。如果我們賣的房子低于成本，我們可能不賣，就是市場再好我們也不干。現(xiàn)在的政府出的政策還是不冷靜的，比如推出節(jié)能政策、保溫型、小康型住宅等都是學(xué)的老外，這邊提倡經(jīng)濟適用房，那邊又要建設(shè)高舒適度?，F(xiàn)在我們?nèi)R鋼搞節(jié)能住宅，我自己心里也很心慌。

    我覺得我們現(xiàn)在的經(jīng)濟條件還達不到。我總結(jié)一句話：房產(chǎn)價格的問題我很贊同以上各位嘉賓的意見，政府整體的調(diào)控能力光講沒有落實，所以大家都談，這件在實際上人家說了算的沒有談。

    【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】能不能像剛才鐘偉說的克制漲價的欲望？因為在北京，我自己考察了幾個樓盤都有這種情況，本來開發(fā)商自己琢磨著這個盤定到八九千就差不多了，一看旁邊的樓盤到尾樓的時候銷售到10000，他定價的時候就定到11000元/平方米。

    【萊鋼副總劉先民】我在濟南開發(fā)的項目很小，不到六萬平方米。我當初預(yù)測是2500元/平方米，現(xiàn)在買多層漲了一千多。不能說原來成本沒提上去，不能按原來的賣。當時在經(jīng)十路西拍到每畝145萬，那是很少的了。剛才講的公共配套，比如經(jīng)十路開通之前，我預(yù)測賣到3800—4000元/平方米，現(xiàn)在賣到4800元元/平方米，居民還能接受。所以我認為還是政府的行為。什么叫好地方？交通、教育、衛(wèi)生各方面都很完善。在農(nóng)村做一個別墅和在城市還不一樣。所以說還是在政府的調(diào)控，政府想讓你發(fā)展，你就能發(fā)展。一塊地三年翻到了300萬，地還是那塊地，我認為這是政府的行為。

【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】對于房價，代理公司也很有發(fā)言權(quán)。耿總和黎總你們談?wù)剝r格應(yīng)該怎樣預(yù)定？

    【香港中原地產(chǎn)中國區(qū)總裁黎明楷】我們是替開發(fā)商賣樓的，如果他定便宜了，便宜的房炒出去了，不是把他給的錢都給了炒家了？

    【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】我們在廣東也一樣，拍地的沒用，開發(fā)商以后會把地漲價更多，那是市場需求決定的。

    【上海鵬翔地產(chǎn)營銷策劃公司董事長耿志俠】作為中級代理機構(gòu)，我服務(wù)于兩個人：一個是發(fā)展商，是我們的甲方，另一個是購房者，是我們的乙方。開發(fā)商定價的時候大多考慮到這個市場能否接受，而不是考慮能賺多少錢。作為常年在一線和消費者打交道公司，我們在全國十幾個城市都有項目，縱觀城市的漲幅，沒有一個不和經(jīng)濟相聯(lián)系的。

    還有一個問題，我每天都在面對的就是客戶對住房需求的渴望。人們對住房的需求是空前的激烈。這就導(dǎo)致了投資市場有了很大的空間，很多買不起房子的人去租房，導(dǎo)致了二手房的銷售量和租賃量也在日益上漲。我覺得開發(fā)商利潤一直在降，土地的價格是降不了的，就像萊鋼的總經(jīng)理說的，又要倡導(dǎo)節(jié)能、又要倡導(dǎo)人文居住、又要講求和諧居住，還要少花錢。這些問題導(dǎo)致了房地產(chǎn)剛性成本在上漲。這不能因為開發(fā)商或者政府的炒作價格才漲起來了。

    另外一個是市場的需求。市場的需求不是因為政府的調(diào)控而下降，房價在上漲的過程中，可能甲方取得土地的過程特別地困難、也特別地漫長，所以很多開發(fā)商企業(yè)也都把焦點放在土地的運營上。我覺得房地產(chǎn)的經(jīng)營可能是后續(xù)調(diào)控房價很重要的切入點，因為現(xiàn)在的焦點還沒有延續(xù)到那個階段，還都在找地蓋房的階段。

   【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】我覺得有一個觀點非常重要，我是從廣州過來的。我也問過這樣一個問題，剛才我和鐘教授探討：今天房地產(chǎn)的房價上升，土地是非常重要的。比如廣州，我們現(xiàn)在的需要是平衡的，但是土地供應(yīng)在減少。廣州的土地供應(yīng)是歷年來最少的。政府都在說：土地增加供應(yīng)、土地增加供應(yīng)。但是房子在減少。這要引起二、三線城市的警惕。拿到土地的開發(fā)商，因為迫于兌現(xiàn)資金，所以要很快地開發(fā)，但是沒有這么大的市場需求，所以出現(xiàn)了低價位的房子，到了真的市場需求來了以后，沒有地了，沒有地了怎么辦？這種情況真的是需要政府需要注意的問題。我剛從成都過來，朋友說我這里有一塊地，我問多少錢？他說三萬塊錢一畝。我們是做一級開發(fā)土地的研究，我們又想你們這個城市又要步廣東的后塵了。房地產(chǎn)商會把拿到的地急迫地去開發(fā)，如果其他的城市不注意的話，深圳、廣州出現(xiàn)的問題在其他的地方也會出現(xiàn)。香港有兩百年的歷史，現(xiàn)在還在控制土地。

    【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】在采訪過程中我也發(fā)現(xiàn)了一些問題，有一些城市在控制城市預(yù)售證的發(fā)放等環(huán)節(jié)上，控制一些商品房的供應(yīng)。盡管土地的供應(yīng)很充足，但是商品房的供應(yīng)不足，確實對房價形成了直接往上推的推動力。
    對于建設(shè)部等一些部委的小動作有何看法？

    【中國房地產(chǎn)住宅研究會常務(wù)副會長張元端】去年宏觀調(diào)控以來，中央對于房地產(chǎn)發(fā)展的政策非常明確，也非常清楚，關(guān)鍵是執(zhí)行的問題?，F(xiàn)在我們的工作真正把中央的一些方針落到實處，加強管理，我覺得這確實是一個問題。

    【合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉】我們討論的問題是一個很嚴肅的問題。我作為一個從業(yè)人員認為國家的管理人員不正視這個問題，我們說房價升或者降沒有用的。這應(yīng)該引起我們足夠的重視，否則我們的行業(yè)發(fā)展下去真的蠻成問題的。

    【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】不知道臺下的嘉賓對我們臺上嘉賓的觀點是否認同？

    【臺下嘉賓】我感覺政府或者叫國家公權(quán)力本身沒有遵守自己制訂的規(guī)則，所以房價混亂，這是地方跟中央政府博弈的結(jié)果。

    【中國經(jīng)營報地產(chǎn)首席記者謝紅玲】感謝臺上臺下嘉賓的參與。