觀點PK：二線城市本身的機會及開發(fā)商在二線城市的機會
主持人：謝謝任總。任總以大量的數(shù)字來說明很多的問題，剛才在談到收入和階層分層的時候，我們在算到底自己屬于哪個階層，我們認為自己很窮的時候，按照任總的標(biāo)準(zhǔn)來說已經(jīng)是中層了。任總一貫保持自己的風(fēng)格。
在我們今天下午所有嘉賓演講結(jié)束之后我們還是有一個對話的環(huán)節(jié)，有請北京市華遠集團總裁任志強先生、北師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授、世茂集團華東區(qū)總裁周黎明先生、棲霞建設(shè)集團總裁陳興漢女士、亞東建設(shè)發(fā)展集團董事長聶筑梅女士、南京鋒尚地產(chǎn)總裁張在東先生、仁恒投資有限公司總經(jīng)理章浩寧先生，有請各位嘉賓上臺就坐。
下面請我們的主持嘉賓《新地產(chǎn)》雜志總編輯張文豪先生。我們現(xiàn)在依然是一個互動的環(huán)節(jié)。剛才任總也洋洋灑灑列舉了很多的數(shù)據(jù)，我覺得我們真的沒有這么多的精力去查那么多的數(shù)據(jù)。
張文豪：我想下面南京的朋友鼓掌的估計都是同意的，不鼓的估計就是不服的。不管是臺上的開發(fā)商還是臺上的朋友希望大家可以提出意見進行交流。所有業(yè)內(nèi)人士都會很在乎任總說了什么，所以他的觀點一直是我們地產(chǎn)界一個活躍和很有生氣的標(biāo)準(zhǔn)。今天在座的除了任總還有鐘偉，剩下的就是我們南京代表性的開發(fā)商。我們先請當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商講一講。我昨天到了以后就有一個感覺，最近很多的大型開發(fā)企業(yè)都到二線城市去開發(fā)，作為我們的也是興沖沖的?？隙暇┟媾R一個大的發(fā)展機遇?？墒且幌嘛w機聽說現(xiàn)在南京的房價沒有七八千以上。我們嚇了一跳。我們就覺得在這種情況下，我想問一問我們南京的開發(fā)商。在這種情況下，南京對于外界的開發(fā)商來說到底是一個淘金的地方還是一個投資的陷阱呢？這個問題有哪位朋友可以回答一下。
主持人：今天我們臺上有兩位"麗人"總裁，我們先讓她們兩位發(fā)言吧。
聶筑梅：如果讓我說南京的房地產(chǎn)開發(fā)，我覺得南京這個城市是一個很有開發(fā)潛力的城市，因為組織者讓我們談二線城市。什么叫二線城市我覺得這個概念很難劃分。如果南京是二線城市的話，應(yīng)該是二線城市里面的一個一類城市。南京有很深厚的歷史底蘊，又是一個山水成林的城市。南京市十多年以來房地產(chǎn)的開發(fā)我認為是持續(xù)、健康的，沒有太多的大起大落，盡管老百姓也是在說房價太高了。我覺得高與低這是一種感覺，一種心態(tài)。南京市的房價這幾年雖然在上漲，但是上漲的比例沒有到驚人的程度。南京城市中間現(xiàn)在的房價也不全部在七千到八千(還有一萬的吧)。也有一萬的，但是五六千這樣的房價也是有的。南京的一城商圈為解決南京市老百姓的住房起到了一個非常好的緩解作用。我覺得各種層次的住房都比較齊全，還是能滿足南京老百姓購房的需求的。南京市住宅開發(fā)的潛力也很大，這幾年以來，一直還比較穩(wěn)定，沒有暴漲，南京市剛性需求占主要比例，投資的或者說炒房的也不能說沒有，但是這樣的比例是比較小的。
陳興漢：關(guān)于外地的開發(fā)商，尤其有品牌的開發(fā)商到南京來，我相信南京市政府和南京的開發(fā)商還是相當(dāng)歡迎的。至于說是金礦還是投資陷阱我想每個開發(fā)商自己都會選擇。南京這座城市山水成林，環(huán)境也相當(dāng)不錯，更重要的是南京的人文環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展的情況在長三角地區(qū)也是獨樹一幟的，因此外地的開發(fā)商到南京來進行開發(fā)，我相信不是陷阱。
張文豪：我從兩位老總的話里面聽出來可能南京的房價還要漲。我想問一下鐘偉關(guān)于中位數(shù)的問題，任總剛才也提了一下，關(guān)于中位數(shù)的問題還有什么回應(yīng)沒有？
鐘偉：我說的中位數(shù)那不是重點，就是提一下。我為什么不用任志強的模式呢？他有一個特點，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)絕對是沒有問題的。第二如果你覺得房地產(chǎn)有問題那肯定是你的數(shù)據(jù)出了問題。我的數(shù)據(jù)肯定是沒有問題的。第三經(jīng)常把別人的事當(dāng)成事，把自己的事不當(dāng)成事。我為什么用平均數(shù)呢？因為我用的所有的數(shù)據(jù)來源于三大政府機構(gòu)，一個是中國人民銀行公布的數(shù)，一個是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)，一個是建委公布的數(shù)。
我不用任總的數(shù)，因為國家統(tǒng)計局沒有公布過中位數(shù)的房子和家庭收入。為什么用人均呢？因為人均比較方便辨識。如果我有財力像任總那樣做抽樣檢查，我也可以用中位數(shù)來做比較。但是你那個中位數(shù)從我們的直觀感覺來講不太令人信服。因為我是一個大學(xué)的教授，我肯定不入流，因為我年收入到不了6萬。從我的收入水平來講，我從大學(xué)里二級教授的科研來說，收入水平在中國絕對算是1％的最高收入人群里面的一員。但是再加上我太太的收入也不足以在10年之內(nèi)把一套房子都供完了。
另外一個關(guān)于南京市場的問題，其實我們經(jīng)常說在統(tǒng)計抽樣當(dāng)中有一種悖論，當(dāng)你問所有的開發(fā)商的時候他們只會說我們的東西物超所值。你問所有的消費者他們都會說你的東西太貴了，根本不值那個價。開發(fā)商沒有誰會說自己的房價是不正常的。當(dāng)中國人民銀行在城鎮(zhèn)人口當(dāng)中做抽樣檢查的時候，問購房者說房價是否過高的時候，沒有消費者說開發(fā)商的價格不高。
實際有意義的就是我們觀察從網(wǎng)上成交的價格到底是怎樣？我們才能確定。只有在掏錢買房的那一剎那才能反應(yīng)出你的真實意圖。對南京這個城市我想有必要做一個抽樣檢查，就是關(guān)于南京戶均可支配收入水平和南京的大體交易價格才能夠得出這個房價是不是處于合理的狀態(tài)。我有很多的同學(xué)和同事都在南京工作，他們現(xiàn)在已經(jīng)有疲倦和心力交瘁的感覺了，如果他們有這種感覺，可以毫不遲疑地說，工薪階層在南京可能買房子的距離是越來越遠了。
任志強：我來揭發(fā)一下，他個人收入10萬塊錢，加上他老婆5萬。他的工資平均每七年翻一番，如果用30年的按揭貸款，30年中工資可以翻4倍，如果把30年的平均工資都算出來，按新房算大概不到30年。按北京計算，6萬塊錢以上的家庭收入可以買經(jīng)濟適用房，其中最低的是2600。所以不要以為房價收入比我們算錯了，我們可以說明我們沒有算錯，只是因為你們以一手房來算，而從來不考慮二手房。也就是說全國新房的房價從1998年到2003年平均下來是1500左右。我們算中位數(shù)大概能算出這個數(shù)據(jù)來。
如果按曲中值計算，那我們的中位數(shù)價格就更低了。你只要認真統(tǒng)計，就一定會查出統(tǒng)計結(jié)果來。我所有的報告數(shù)字都是來自統(tǒng)計局，只要你問統(tǒng)計局要他就會給你要這個數(shù)據(jù)。我所有的數(shù)據(jù)除了香港的一部分以外，全部來自于統(tǒng)計局。因此如果學(xué)者們想反駁我，也可以到統(tǒng)計局拿同樣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為沒有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)是我的，你現(xiàn)在的網(wǎng)上就可以查出來，北京去年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是不是和我一樣的。不過你得花點錢，如果你們不舍得花這點錢，你一定會得出一個錯誤的結(jié)論來。
張文豪：對于鐘教授的“哭窮”我們的感受也不一樣，我們感覺還要謝謝任總，因為從任總的那個表里來看，我和莫春這種媒體人已經(jīng)是富人了。
主持人：為什么跟我們自己的感受會有這么大的差距。
張文豪：我聽了任總的話以后覺得我要在南京好好購物。
鐘偉：第一個我要表述一下我并不認為自己是窮人，如果一個大學(xué)教授還算窮人，遍地都是窮人了。你選擇這個職業(yè)無論收入高低，都不應(yīng)該埋怨它。如果你認為自己現(xiàn)在的收入太低，應(yīng)該離開你的工作崗位。我覺得我作為大學(xué)教授拿這么高的收入就應(yīng)該老老實實地做好研究、教好課。我不認為自己是窮人，任總你說可以拿到中位數(shù)，但是我沒有拿到。接下來關(guān)于人均收入當(dāng)中我們要注意，人均和戶均收入指的是一些可支配收入，有一些固定的收入是要扣除的，這個是我們城市的恩格爾系數(shù)有關(guān)系。所以這樣子修整我的倍數(shù)不會高于10倍，但是也不會夸張到只有3倍，因為你還有一個概念說以后7年收入會翻番的。如果我們對中國的未來極其有信心，對個人的收入也極其有信心，并且認為我們每年的收入就是水漲船高的，在這種情況下才是3％。
張在東：我是房地產(chǎn)研究生，但是我聽不太懂。我真的沒有時間來研究這些問題。我不知道我們房地產(chǎn)行業(yè)到底是研究蓋房子還是研究這些東西。我今天來之前媒體采訪我說對任總的“富人論”怎么看，我覺得任總真的是下工夫了。第二個我對任總建好房的觀點非常認同，我們今天的這個行業(yè)是有百年大計的行業(yè)。
大家都知道現(xiàn)在的房子有環(huán)保節(jié)能之類的，這肯定要增加成本，但是我們對買房的人要負責(zé)任，如果按70年算的話，你這房子要蓋10回，如果這樣的話，我想這是一個最大的社會資源浪費。所以我想我那個房子是貴，要350萬，但是我真的是用的真槍實料。我認為最好的飯館和最不好的飯館都會有市場。我想作為一個微觀和一個企業(yè)來講，更多的是要研究市場環(huán)境的定位，要向社會提供一個什么樣的產(chǎn)品。這個不能一概而論，我有的時候想很多人說房價到底是漲還是跌。如果真的有時間還是把項目本身的產(chǎn)品質(zhì)量做好。我想這才對得起買你房子的人。
我來南京一年多了，但是我總的感覺就是沒有什么感覺，我覺得跟其他的地方差不多。我說這個話的意思是不可能有一個地區(qū)特別好。我的意思是不管你在任何一個二線城市，包括在北京、上海，都會有賺錢、賠錢的。我想還是要苦練內(nèi)功。我為什么說對南京沒感覺，因為我覺得跟北京差不多。只是說我在潛心做我的鋒尚集團，我把我房子的市場化做得更好，我的房子的房價就賣得高。我想企業(yè)追求利潤最大化是天經(jīng)地義的，問題是你具備不具備這個能力。我聽說今天來的很多房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)，我不知道對我來說，我并不覺得來南京就一定可以賺錢了。但是也不是說不投資，關(guān)鍵還是看企業(yè)的自身情況。我特別關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量，關(guān)注產(chǎn)品本身的節(jié)能環(huán)保，像鐘偉教授的數(shù)據(jù)和任總的數(shù)據(jù)，到底誰對誰錯我沒聽懂，我想你們也聽不懂。
主持人：聽懂的請鼓掌行嗎？
張在東：我努力地聽，但是還是沒有聽懂，他研究這些數(shù)字的工夫卻是讓人很尊重，但是就有點像鐘教授說的任總現(xiàn)在有點不務(wù)正業(yè)。任總還是多賺點錢吧，別老想著部級干部想的那些東西。
張文豪：我剛才覺得張總說的一句話，我沒有什么感覺。他說他到南京投資一年多，他的感覺就是沒有感覺。我們臺上還有其他的南京開發(fā)商朋友，我不知道你們對南京這個地方有什么感覺？我們請章浩寧先生來說一說。
章浩寧：仁恒本身是一個新加坡企業(yè)，來南京已經(jīng)12年了。
主持人：12年有感覺嗎？
章浩寧：我們本身在上海和南京都有項目，我覺得這12年在南京，就整個發(fā)展來說，都在從沿海向內(nèi)地，從一線向二線的發(fā)展。南京相對于上?；蛘弑本?、深圳肯定算二線城市，相對于鹽城或者說其他的一些城市又算一線城市。整個中國的區(qū)域非常遼闊，在一波一波的經(jīng)濟過程中有很多商機，這是一個看法。
第二個我覺得做企業(yè)其實還是做兩個事，一個是做好功課，特別是因變制變，占據(jù)市場細分的有利位置。我也非常同意張總的觀點，應(yīng)該做好產(chǎn)品。我想不同的企業(yè)都有它的細分市場，如何占據(jù)它的有利位置我覺得應(yīng)該有非常潛心的研究。我這里也有一個自己做企業(yè)時候的心得，我們最后有一個項目，是一個國際連鎖的合作項目。在這個項目中主要是針對外派、高管人員的一個居住項目。這個項目在一年前論證的時候，高管的人群還在40歲。一年以后，這個市場已經(jīng)發(fā)生了細微的變化，管理者年輕化。這個細微的變化對于他們的消費偏好其實已經(jīng)有了變化。這個時候你要想占據(jù)市場的領(lǐng)先位置一定要根據(jù)產(chǎn)品的變化作出細微的調(diào)整。我想這是企業(yè)要做的功課。第二個我覺得切入點很重要，你切入的時候還需要耐心。
主持人：好，謝謝，坐在我身邊的這位是世茂集團華東區(qū)的總裁周黎明先生，世茂集團總部在上海，應(yīng)該也算是從一線城市到二線城市開發(fā)的一個公司。 周黎明：我們世茂集團以前在北京、上海做一些比較高端的產(chǎn)品。我們是1999年底進入上海的，當(dāng)時主要瞄準(zhǔn)上海的一個高端市場，上海當(dāng)時做一個豪宅，瞄準(zhǔn)的也是5％的階層，定位定在每平方米1萬塊。當(dāng)時我們調(diào)查了一下，我們覺得它市場的份額還不到1％，我們瞄準(zhǔn)的是5％的市場，應(yīng)該說是很有市場潛力的。當(dāng)然這5％不可能被我們一家占領(lǐng)。所以在上海世茂濱江花園和世茂湖濱花園應(yīng)該也是搞得非常成功的。 2003年我們進入南京，針對南京的市場調(diào)研我們覺得南京也沒有實質(zhì)上的豪宅。當(dāng)時最好的可能就是帝豪的別墅，賣到1萬塊錢1平米，還有就是金陵御花園。剛才任總等幾位專家講了一些數(shù)字上的東西，我呢就講講我們實際的問題。我們在2005年的1月份第一幢樓進行開盤以后，我們的均價是在10500元，那個時候邊上的房價是3000到4000塊錢的水平。我們10500元的第一幢樓一個月就全部銷售一空了。這個就是南京的一個現(xiàn)實狀況。當(dāng)然后來由于動遷的原因我們沒有后續(xù)的房源供應(yīng)了，可能到5月份繼續(xù)供應(yīng)。政府人為制定的一些高壓線我們也針對它進行了一些調(diào)整。這次我們推出了是毛坯加精裝修這樣一個概念。從目前積累的客戶情況來看，我們對南京的市場很有信心，我覺得這個就是我們到南京來以后碰到的一個真實情況，這些情況大家都可以在房地產(chǎn)網(wǎng)上查得到。 主持人：文豪你看到了，剛才幾位嘉賓說過以后，我覺得南京真的有很大的空間。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：對，我還有一個感覺就是南京的地產(chǎn)廣告比較多，所以我覺得南京的房地產(chǎn)還是發(fā)展的比較熱和的。任總對不起我偷聽您的一句對話，您在一次場合中見到謝國忠，我不知道你們這兩位巨頭碰到以后有什么談話的內(nèi)容，方不方便透露一下。 任志強：前幾天美國一個基金在上海開了一個會，很多公司的老總都在，謝國忠在會上講了世界各國的地產(chǎn)泡沫問題。他認為現(xiàn)在已經(jīng)到了全世界都要到了泡沫要崩潰的現(xiàn)象。理由就是現(xiàn)金流動量過大。所以就會把所有的東西都擠到房產(chǎn)上，造成房產(chǎn)價值的虛增和房產(chǎn)泡沫的破裂。會上我們不太同意他的觀點，所以就舉了幾個例子，沒什么太多的差別。 我覺得他和國家大多數(shù)政府官員的觀點是一樣的。他們看不到非市場化的那一塊，僅僅用房地產(chǎn)開發(fā)提供的數(shù)據(jù)來進行分析，這是錯的。因為我們還有龐大的另外一塊竣工面積，而這些竣工面積的投資在哪里，而在我們的投資中這一塊從來都不分，所以造成了投資過熱。而那部分是下降的，我跟他說了以后，他說他不知道還有那一塊。實際上在我們現(xiàn)有的報告中查不到，但是在統(tǒng)計的年鑒上可以查得到。 第二個關(guān)于房價收入比，他做的房價收入比就是按平均家庭年收入和我們一手房公布的民意價格來評定的。我覺得這個基本的觀點是錯的，二手房不是房子嗎？第三個就是我們認為的住房銷售率問題，他認為應(yīng)該讓每個人都買房子。這是我們中國政府犯的錯誤，我們中國政府兩次提出的人均報告中都提出在2010年要實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)每一個家庭擁有一套設(shè)備基本齊全的住房。而且曾經(jīng)提出2010年或者2020年要達到人均35平米等一系列指標(biāo)。 我覺得今年建設(shè)部可能會提出另外一個口號叫做“政府只管你居住，而不管你擁有。”因為我們是社會主義國家，所有過去的傳統(tǒng)分配方法老是讓你擁有一套住房，這個本來在全世界的觀點來說都是錯的。我們城市的住宅成套率水平只有65％，城市只有71％。根本就達不到人均擁有一套成套住房。 那么我們說96%的概念是什么呢？美國的住房率是68%，這個是加上農(nóng)村的私有化率，如果我們加上農(nóng)村的話，已經(jīng)有96%了。我們不用現(xiàn)在解決所有的居住問題，所有房地產(chǎn)的開發(fā)只是為了改善住房和家庭的需求。農(nóng)民的城市化不應(yīng)該說沒有房子問題。在城市化的過程中一定有人出錢讓你把舊房子變成新房子，這是投資里花的錢，也就是說的強制性消費。實際上我們的新增的住房都是在解決這些問題，而不是解決原始的問題。這個消費觀念應(yīng)該改變。 再有一個消費觀念應(yīng)該改變，我們40平米買一個60平米的房子，你為什么要從零說起。他按美國的習(xí)慣和方法去考慮市場的分析，而我們中國不是，我們中國只公布了一部分信息，而另外一部分信息根本就沒有。歷史上我們國家依賴于這些錯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們花了很多錢去做了這些調(diào)查，我們知道真實的情況是什么。謝國忠大概是看報告，我們進行了批判以后，他不太出聲了。 前天還不知道是大前天有一個謝國忠的文章，已經(jīng)登出來了。他主要是從差距和福利兩個角度來說，其中也說到房價過高問題。但我看了這篇文章以后，我覺得他已經(jīng)明顯改變了他的一些觀點和調(diào)子，我希望他能用他的語言去說服我們的政府。一直在說房地產(chǎn)泡沫，但是四五年也沒有破。去年又說宏觀調(diào)控政策，我想也可以做一個批評和調(diào)查，問一問老百姓從宏觀調(diào)控中獲得了多少利益，得到了多少好處。如果最終我們的消費者沒有得到任何的收益，你說你買房子便宜了嗎？也行啊。結(jié)果看到的則是房價在繼續(xù)增長。那就證明我們的宏觀調(diào)控政策并沒有給我們的消費者帶來任何的好處，那還調(diào)控什么呢？ 宏觀調(diào)控最基本的觀點是調(diào)控總量的供求關(guān)系。我沒有覺得現(xiàn)在的宏觀調(diào)控關(guān)系調(diào)整了。凡是房價上漲高的城市都是因為和土地的供求之間發(fā)生了惡劣的變化。因此在全國各個城市之間巨大的差別是不同的，一定要用市場化的變化來解決，而更主要的是我們這幾年連續(xù)提出來的，也許今年建設(shè)部會出臺這個政策，就是要拿出一部分資金來建立社會保障制度，如果我們的住房社會保障制度建立得更好的話，就不會有更多的窮人說我不買起房子的問題，應(yīng)該由政府提供住房。所以今年應(yīng)該拿出10％-20％來建立低收入家庭的住房保障制度。 而且從經(jīng)濟適用房改為租房，我們也提議政府選擇二戰(zhàn)后英國采用的分享住房的辦法。我們提出的很多政策建設(shè)部正在研究，假如拿出土地的百分之多少來解決問題，中國根本就沒有窮人，住房問題早就解決了。房地產(chǎn)2004年全行業(yè)加上中介、加上物業(yè)管理費用才1200億，可是土地的出讓金就5400億，為什么房價高呢？這是很顯然的，因為土地的轉(zhuǎn)讓金高。 可完全用住的問題解決產(chǎn)權(quán)的問題，居住是社會保障問題，這是完全不同的兩個概念?，F(xiàn)在給你基礎(chǔ)條件只是社會保障。最后形成一個交易的概念。所以我想，在謝國忠的討論過程中最重要的是他沒有討論這幾個問題，我想這幾個概念要基本清楚，如果搞不清楚我們永遠對市場有一個分歧，但是再強調(diào)一次不是像鐘先生說的這個數(shù)字是我的，因為沒有一個數(shù)字是我的。謝謝。 主持人：我們?nèi)慰偟乃悸肥窃絹碓秸乃悸妨恕，F(xiàn)在我們要把時間讓給我們場下的朋友，大家對于二線城市本身的機會和開發(fā)商在二線城市的機會有什么樣的問題都可以提問。 問：剛剛聽了任總這一番話，我個人覺得很受教育，我個人感覺任總是非常有氣魄的一個中國地產(chǎn)界的高級領(lǐng)導(dǎo)。我想請任總拍著心窩子說一句話，你對這些統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)你相信不相信。 任志強：我相信，我完全相信，尤其是2004年進行第一次普查調(diào)整以后，我更信了。你老說不信，你總得信一個東西。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：二線城市里面應(yīng)該加一個后綴，他們說南京是二線城市里面的一類城市。我覺得最重要的是周總所說的，一個月內(nèi)10500元的就銷售一空了，最關(guān)鍵的還是南京的高端人群比較多。 主持人：0.01％的人群比較多。 張文豪：對，我還有一個感覺就是南京的地產(chǎn)廣告比較多，所以我覺得南京的房地產(chǎn)還是發(fā)展的比較熱和的。任總對不起我偷聽您的一句對話，您在一次場合中見到謝國忠，我不知道你們這兩位巨頭碰到以后有什么談話的內(nèi)容，方不方便透露一下。 任志強：前幾天美國一個基金在上海開了一個會，很多公司的老總都在，謝國忠在會上講了世界各國的地產(chǎn)泡沫問題。他認為現(xiàn)在已經(jīng)到了全世界都要到了泡沫要崩潰的現(xiàn)象。理由就是現(xiàn)金流動量過大。所以就會把所有的東西都擠到房產(chǎn)上，造成房產(chǎn)價值的虛增和房產(chǎn)泡沫的破裂。會上我們不太同意他的觀點，所以就舉了幾個例子，沒什么太多的差別。 我覺得他和國家大多數(shù)政府官員的觀點是一樣的。他們看不到非市場化的那一塊，僅僅用房地產(chǎn)開發(fā)提供的數(shù)據(jù)來進行分析，這是錯的。因為我們還有龐大的另外一塊竣工面積，而這些竣工面積的投資在哪里，而在我們的投資中這一塊從來都不分，所以造成了投資過熱。而那部分是下降的，我跟他說了以后，他說他不知道還有那一塊。實際上在我們現(xiàn)有的報告中查不到，但是在統(tǒng)計的年鑒上可以查得到。 第二個關(guān)于房價收入比，他做的房價收入比就是按平均家庭年收入和我們一手房公布的民意價格來評定的。我覺得這個基本的觀點是錯的，二手房不是房子嗎？第三個就是我們認為的住房銷售率問題，他認為應(yīng)該讓每個人都買房子。這是我們中國政府犯的錯誤，我們中國政府兩次提出的人均報告中都提出在2010年要實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)每一個家庭擁有一套設(shè)備基本齊全的住房。而且曾經(jīng)提出2010年或者2020年要達到人均35平米等一系列指標(biāo)。 我覺得今年建設(shè)部可能會提出另外一個口號叫做“政府只管你居住，而不管你擁有。”因為我們是社會主義國家，所有過去的傳統(tǒng)分配方法老是讓你擁有一套住房，這個本來在全世界的觀點來說都是錯的。我們城市的住宅成套率水平只有65％，城市只有71％。根本就達不到人均擁有一套成套住房。 那么我們說96%的概念是什么呢？美國的住房率是68%，這個是加上農(nóng)村的私有化率，如果我們加上農(nóng)村的話，已經(jīng)有96%了。我們不用現(xiàn)在解決所有的居住問題，所有房地產(chǎn)的開發(fā)只是為了改善住房和家庭的需求。農(nóng)民的城市化不應(yīng)該說沒有房子問題。在城市化的過程中一定有人出錢讓你把舊房子變成新房子，這是投資里花的錢，也就是說的強制性消費。實際上我們的新增的住房都是在解決這些問題，而不是解決原始的問題。這個消費觀念應(yīng)該改變。 再有一個消費觀念應(yīng)該改變，我們40平米買一個60平米的房子，你為什么要從零說起。他按美國的習(xí)慣和方法去考慮市場的分析，而我們中國不是，我們中國只公布了一部分信息，而另外一部分信息根本就沒有。歷史上我們國家依賴于這些錯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們花了很多錢去做了這些調(diào)查，我們知道真實的情況是什么。謝國忠大概是看報告，我們進行了批判以后，他不太出聲了。 前天還不知道是大前天有一個謝國忠的文章，已經(jīng)登出來了。他主要是從差距和福利兩個角度來說，其中也說到房價過高問題。但我看了這篇文章以后，我覺得他已經(jīng)明顯改變了他的一些觀點和調(diào)子，我希望他能用他的語言去說服我們的政府。一直在說房地產(chǎn)泡沫，但是四五年也沒有破。去年又說宏觀調(diào)控政策，我想也可以做一個批評和調(diào)查，問一問老百姓從宏觀調(diào)控中獲得了多少利益，得到了多少好處。如果最終我們的消費者沒有得到任何的收益，你說你買房子便宜了嗎？也行啊。結(jié)果看到的則是房價在繼續(xù)增長。那就證明我們的宏觀調(diào)控政策并沒有給我們的消費者帶來任何的好處，那還調(diào)控什么呢？ 宏觀調(diào)控最基本的觀點是調(diào)控總量的供求關(guān)系。我沒有覺得現(xiàn)在的宏觀調(diào)控關(guān)系調(diào)整了。凡是房價上漲高的城市都是因為和土地的供求之間發(fā)生了惡劣的變化。因此在全國各個城市之間巨大的差別是不同的，一定要用市場化的變化來解決，而更主要的是我們這幾年連續(xù)提出來的，也許今年建設(shè)部會出臺這個政策，就是要拿出一部分資金來建立社會保障制度，如果我們的住房社會保障制度建立得更好的話，就不會有更多的窮人說我不買起房子的問題，應(yīng)該由政府提供住房。所以今年應(yīng)該拿出10％-20％來建立低收入家庭的住房保障制度。 而且從經(jīng)濟適用房改為租房，我們也提議政府選擇二戰(zhàn)后英國采用的分享住房的辦法。我們提出的很多政策建設(shè)部正在研究，假如拿出土地的百分之多少來解決問題，中國根本就沒有窮人，住房問題早就解決了。房地產(chǎn)2004年全行業(yè)加上中介、加上物業(yè)管理費用才1200億，可是土地的出讓金就5400億，為什么房價高呢？這是很顯然的，因為土地的轉(zhuǎn)讓金高。 可完全用住的問題解決產(chǎn)權(quán)的問題，居住是社會保障問題，這是完全不同的兩個概念?，F(xiàn)在給你基礎(chǔ)條件只是社會保障。最后形成一個交易的概念。所以我想，在謝國忠的討論過程中最重要的是他沒有討論這幾個問題，我想這幾個概念要基本清楚，如果搞不清楚我們永遠對市場有一個分歧，但是再強調(diào)一次不是像鐘先生說的這個數(shù)字是我的，因為沒有一個數(shù)字是我的。謝謝。 主持人：我們?nèi)慰偟乃悸肥窃絹碓秸乃悸妨恕，F(xiàn)在我們要把時間讓給我們場下的朋友，大家對于二線城市本身的機會和開發(fā)商在二線城市的機會有什么樣的問題都可以提問。 問：剛剛聽了任總這一番話，我個人覺得很受教育，我個人感覺任總是非常有氣魄的一個中國地產(chǎn)界的高級領(lǐng)導(dǎo)。我想請任總拍著心窩子說一句話，你對這些統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)你相信不相信。 任志強：我相信，我完全相信，尤其是2004年進行第一次普查調(diào)整以后，我更信了。你老說不信，你總得信一個東西。 主持人：文豪你看到了，剛才幾位嘉賓說過以后，我覺得南京真的有很大的空間。原始出處:[
觀點|地產(chǎn)博客網(wǎng)
] 
觀點| 地產(chǎn)博客網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為提供更多信息，也不構(gòu)成任何投資或其他建議。轉(zhuǎn)載需經(jīng)觀點| 地產(chǎn)博客網(wǎng)同意并注明出處。本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳。對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權(quán)負責(zé)。如果您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識產(chǎn)權(quán)的文章，請發(fā)信至blogestate#gmail.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）。
