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　　上海寫字樓市場過度的投資行為，在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)出租階段所引發(fā)的危機將更加明顯

　　近日，高力物業(yè)發(fā)布的2005年第四季度甲級寫字樓報告指出，上海甲級寫字樓目前的平均租金已達到每天每平方米0.96美元，比去年同期增長了23.2%，而空置率也創(chuàng)下新低，為5%。

　　2005年，上海涌現(xiàn)出一股投資寫字樓的熱潮，但繁榮的背后卻是由此可能引發(fā)的危機。

　　兩極分化明顯

　　“目前上海寫字樓市場兩極分化，甲級寫字樓供不應(yīng)求，乙級寫字樓供略大于求。”中原地產(chǎn)研究咨詢部分析師鞠波指出。

　　整個2005年，上海甲級寫字樓處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金和售價持續(xù)攀升。高力物業(yè)發(fā)布的報告顯示，甲級辦公樓第四季度的平均售價達到每平方米3873美元，較上季度上升了5%。鞠波指出，預(yù)計未來兩年上海對于甲級寫字樓的需求將會達到40-50萬平方米左右。

　　與此同時，乙級寫字樓卻是另一番景象。中原地產(chǎn)研究資料顯示，目前上海乙級寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.4美元，空置率在20%左右。鞠波認為，相對于上海的甲級寫字樓，乙級寫字樓的狀況只能說差強人意，進入2005年之后，銷售型的乙級寫字樓的新增供應(yīng)明顯增多，供略大于求，乙級寫字樓的空置率出現(xiàn)小幅上升。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來兩三年內(nèi)，乙級寫字樓平均租金水平會被一些新建物業(yè)及甲級寫字樓所帶動，呈現(xiàn)小幅增長的態(tài)勢，然而一些陳舊的乙級寫字樓物業(yè)的經(jīng)營狀況仍不甚樂觀。

　　投資熱潮

　　由于住宅市場趨冷，辦公樓市場日漸成為游資的投資熱點。目前，對寫字樓蠢蠢欲動的是三股資金：個人、企業(yè)和海外基金。

　　鞠波分析，個人投資的特點是資金比較閑散，購買物業(yè)以小戶型為主，傾向于短線投資。企業(yè)投資的物業(yè)以區(qū)位較好、行業(yè)聚集性高以及性價比較好的寫字樓居多。

　　海外基金投資的特點是資金充裕，購買力強。鞠波指出，海外基金購買的物業(yè)以區(qū)位較好的、升值潛力巨大的甲級寫字樓為主，并且多數(shù)以整幢收購的方式購買，僅有少數(shù)收購占主導(dǎo)地位的部分股權(quán)，傾向于長線投資。

　　過度投資釀隱患

　　不過，這股投資熱潮背后，可能由此引發(fā)危機。

　　鞠波認為，強勁的購買需求，使更多開發(fā)商選擇出售所持有的新舊物業(yè)，造成短時期內(nèi)寫字樓市場的供應(yīng)過于集中，這不利于市場的消化，更加不利于上海寫字樓銷售市場機制的建設(shè)和完善。

　　“上海寫字樓市場過度的投資行為，在物業(yè)由出售階段轉(zhuǎn)入出租階段所引發(fā)的危機將更加明顯。”鞠波認為，甲級寫字樓由于基本處于統(tǒng)一管理，所受影響不大；但對于乙級寫字樓來說，由于小業(yè)主眾多不利于統(tǒng)一管理，從而造成租金水平的參差不齊，嚴重時，甚至導(dǎo)致不同物業(yè)、同一物業(yè)間的惡性競爭。鞠波指出，在現(xiàn)時市場環(huán)境中，很多開發(fā)商利用媒體炒作，給市場和投資者造成一定的假相，從而出現(xiàn)一些“跟風(fēng)盤”的現(xiàn)象，不利于投資利益的實現(xiàn)