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　　中低檔住宅缺乏已成現(xiàn)實，業(yè)內(nèi)認為產(chǎn)生此結果是高端產(chǎn)品高利潤所致，另一觀點則認為土地稀缺導致地價不菲，以及區(qū)域消費環(huán)境催生高端項目

　　目前北京住房供應結構并不合理。北京市建委近期公布的《2005年一季度北京房地產(chǎn)市場信息》中提到，1-3月，全市商品住宅期房買賣價格為5995元/平方米。如果除去通州、順義、大興等郊區(qū)住房外，北京目前均價在6000元/平方米以下的中低端住宅供應非常稀缺，主要集中在南城及東五環(huán)外的定福莊區(qū)域。對此業(yè)內(nèi)人士認為，高端住宅的高利潤率驅(qū)使不少開發(fā)商傾向于開發(fā)高端住宅；也有業(yè)內(nèi)人士表示，高端住宅利潤未必高，并且其具有高風險。

　　目前均價6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及東五環(huán)外定福莊區(qū)域。

　　項目定位不單取決于利潤

　　萬年花城目前均價4900元/平方米，該項目5月底推出113套房，幾天時間已售罄。該項目副總經(jīng)理黃璽慶認為，目前四環(huán)內(nèi)每平方米均價在5500元以下的房子非常少，因此萬年花城的價格非常有吸引力。

　　黃璽慶表示，開發(fā)商在做項目定位時通常會考慮四方面因素：一是這塊地適合做什么產(chǎn)品；二是項目的市場空間；三是以迅速回款、利潤最大化還是長期持有物業(yè)為目的；四是建筑物的實現(xiàn)形式，比如一塊地開發(fā)公寓或者商住寫字樓可能利潤差別不大，但如果做純公寓北向房屋大多難以銷售，北向房屋應盡量做成寫字樓等等。

　　鵬潤地產(chǎn)發(fā)展中心業(yè)務總監(jiān)陳云峰表示，一個項目的定價從開發(fā)商的層面來說，要根據(jù)自己的贏利模式來確定。像國美第一城主要追求的是薄利多銷，爭取資金快速運轉(zhuǎn)，因此價位比較低。有些項目追求利潤最大化，因此可能定價較高。從消費者的角度來說，陳云峰表示，一些高端樓盤完全是一種身份象征。而開發(fā)商在銷售這樣的樓盤時，需要捕捉某個層面人的消費心理。陳云峰認為，“低、高端樓盤可能成本相差不大，但完全是兩種不同的營銷手段，沒有對錯之別。”

　　華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認為，開發(fā)商拿地前，首先要考慮這塊地的價值，是否有稀缺性，是否有好的自然景觀、商務氛圍等等。如果滿足這些條件中的一個，開發(fā)商必然要做高端產(chǎn)品，否則就是一種資源浪費，同時這也要由市場決定。公衍奎舉例說，朝陽門附近有一個回遷房項目，房屋品質(zhì)一般，不少回遷戶住進來后反映，朝陽門附近生活成本太高，不適合他們的生活。后來他們以每月4000-5000元的租金出租，然后整體搬遷到城外居住。公衍奎表示，這個例子說明一些稀缺地段不應該建普通商品房，如果違背市場規(guī)律，市場會有一個自發(fā)調(diào)節(jié)的過程。

　　同等條件下高、低檔住宅利潤率相差14倍

　　據(jù)東四環(huán)外一項目開發(fā)商介紹，同級別土地，項目成本相差不大。以東四環(huán)外這個項目為例，他們的土地成本為2600元/平方米，建安成本為1800元/平方米，銷售費用、企業(yè)管理費用300元/平方米，各種財務費用，包括各種稅金每平方米在400元左右，合計起來每平米的成本是5100元。這位項目負責人表示，因為該公司沒有從銀行做開發(fā)貸款，同時在建筑施工中盡力控制成本，所以這兩項費用較低，正常情況下，同級別土地，可能項目成本比現(xiàn)在每平方米再高出400元左右。目前該項目售價不到6000元，利潤率在11%左右。而距該項目直線距離2公里，東三環(huán)與東四環(huán)之間一項目，目前售價已達18000元/平方米。據(jù)這位不愿透露姓名的項目負責人介紹，“其實這個高端項目從拿地成本到后期施工與我們的項目差不多，估計也就在5500元/平方米，再加上1500元/平方米的裝修費用，成本價也就7000元/平方米。但是該項目的售價為18000元/平方米，利潤率高達157%.”

　　“高端產(chǎn)品肯定利潤率更高”，黃璽慶認為，一個中低端樓盤賣4000元/平方米與6000元/平方米客戶群就已經(jīng)不一樣了，而一個高端樓盤賣18000元/平方米與20000元/平方米，它的客戶群沒有改變，并且這些高端客戶對于每平方米2000元的差價也不會很在意。不過黃璽慶并不認同高中低端產(chǎn)品的成本可能相差無幾。黃璽慶表示，目前土地招拍掛，做高端產(chǎn)品的地價與做低端產(chǎn)品的地價肯定不一樣。同時，高端產(chǎn)品的建安成本比中低端產(chǎn)品也要高，在選擇建筑材料等方面高端產(chǎn)品肯定不同，否則不可能做出高端產(chǎn)品的品質(zhì)。至于會高出多少，黃璽慶表示，這要看高端項目的具體市場定位，很難一概而論。在營銷費用方面，黃璽慶認為，一般項目的營銷費用占整個項目銷售額的1.5%-2.5%，高中低端項目在總量方面差別不大，只是投入方向不同，但并不是說高端項目在營銷方面花銷更大，很多情況下，由于中低端產(chǎn)品市場競爭更為激烈，營銷開支更多，但總體說來，“高端產(chǎn)品開發(fā)成本肯定比中低端產(chǎn)品高，但利潤率也高。”中低檔住宅集中在南城與地價無關

　　北京目前均價在6000元/平方米以下的中低端住宅主要集中在南城及東五環(huán)外的定福莊區(qū)域。例如南城的鴻業(yè)興園、萬年花城、狀元城等，定福莊區(qū)域的優(yōu)點社區(qū)、東領鑒筑等。采訪中，開發(fā)商普遍認為，中低價位住宅集中在南城與地價無關。

　　陳云峰認為，與其他城區(qū)相比，南城地價稍低，但差別不大，目前中低價位樓盤集中在南城主要是人們的居住習慣問題。南城被認為風水不好，開發(fā)較晚，市政交通等各方面不太發(fā)達，水質(zhì)也不是太好。因此很多人不喜歡南城的居住氛圍。目前除了亦莊等東南區(qū)域發(fā)展比較快，政府也比較支持外，南城其他地區(qū)的發(fā)展依然比較落后。

　　黃璽慶也表示，這與地價關系不大，主要是市政建設的問題。黃璽慶認為，北京的大學主要集中在西北，中關村科技園在西北，奧運場館建設主要集中在北面，機場在東北，中央政府機關也有不少在北部，因此北城的繁華程度要遠高于南城。南城歷來被認為是下風下水，交通不方便，這些因素導致南城、北城的市場需求就很不一樣。因此房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位與一個城市的城市規(guī)劃關系非常密切。“簡單地說，市政建設、政策導向以及傳統(tǒng)文化心理決定了市場需求，決定了南城中低端價位房比較多。”黃璽慶如是說。

　　-反方觀點高端項目利潤并不高個別高端項目利潤高是市場調(diào)節(jié)的結果，同時其也存在高風險

　　公衍奎表示，高端產(chǎn)品利潤不一定高。因為對于房屋來說，只有銷售出去才有利潤可言。不少高端項目風險大，推廣成本高，一旦市場定位不準確，房屋銷售非常困難。公衍奎表示，不少高端項目定價也不是一步到位，是市場逐步調(diào)節(jié)的結果。比如某高端樓盤，開盤時均價9000元/平方米，后來因為在該地段產(chǎn)品稀缺，市場反應很好，價格飆升到18000元/平方米。如果按照成本利潤來計算，利潤率確實很高，但這是一種市場“異價”行為，只是個案，不具有普遍性。

　　太陽星城營銷總監(jiān)黃朝陽也表示，高端樓盤利潤率并不一定高。目前太陽星城在售板樓的均價為9100元/平方米，之所以比剛開盤時每平方米價格高出了2000元，除了整個社區(qū)逐步成熟外，在售樓盤的位置及附加值也有很大關系。黃朝陽表示，目前在售樓盤在整個社區(qū)中景觀位置最好，而且贈送價值5萬多元的分戶式中央空調(diào)，還有6平方米的陽臺。把這些成本計算進去，每平方米的均價會回落不少。據(jù)黃朝陽介紹，目前太陽宮的區(qū)域價值已經(jīng)得到消費者認可，地價在每平方米5000元左右，加上2000元左右的建安成本，800元左右的營銷費用、財務支出及稅金，每平方米的成本在7800元左右。如果再把一些附加產(chǎn)品的價值計算進去，項目利潤率并不高。

　　據(jù)黃朝陽介紹，目前太陽宮地區(qū)準備新推一公寓項目，市場定價大概在12000元/平方米。黃朝陽表示，高端項目建安成本比普通項目每平方米也就高出500元，也就是2500元，但裝修費用則是無底洞。因此，“目前北京中低端項目少主要是土地稀缺導致地價不菲以及區(qū)域消費環(huán)境的影響，并非中低端產(chǎn)品利潤率低，單從利潤率來看，高中低端產(chǎn)品相差不大。”黃朝陽如是說。

　　-業(yè)內(nèi)說法“優(yōu)惠標準”對中低價房影響不大業(yè)內(nèi)建議政府出臺鼓勵措施，讓開發(fā)商選擇是否進行中低端樓盤開發(fā)

　　針對5月31日，北京市建委公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標準，公衍奎認為，其對于目前的中低價位普通商品房建設影響不大。這主要涉及的是兩年后房屋轉(zhuǎn)讓時的業(yè)主利益，大多數(shù)自住型業(yè)主并不會考慮到這一點。如果此后對于普通住房出臺更多優(yōu)惠政策，可能會引導消費者和開發(fā)商逐步認同享受優(yōu)惠政策的普通住房標準。

　　陳云峰表示，其實政府如果要鼓勵中低價位房的建設很簡單，只要在立項審批時規(guī)定每戶的面積與價位就可以了。以前政府只是對一個項目的總建筑面積進行審核，如果政府把這個措施擴大到每戶的面積與價位，自然可以鼓勵中低價位房的建設。但陳云峰同時也表示，這種做法一方面增加了政府相關部門工作難度，另一方面也不符合市場規(guī)律。因為畢竟大戶型產(chǎn)品與高端項目也有市場，因此陳云峰建議還是應該以市場調(diào)節(jié)為主，政府調(diào)控為輔。比如政府可以出臺一些鼓勵措施，對于開發(fā)中低價位住房的開發(fā)商在各方面減免費用，通過價格杠桿，讓開發(fā)商自己選擇是否進入中低端樓盤的市場開發(fā)。