萬科“再錯步”

王石再次發(fā)出他著名的預(yù)言，不過這次不再是“拐點”，而是“泡沫”。

媒體對于“萬科錯步”的指責(zé)，萬科曾直言，“錯過了最好的拿地時機”，但相比起中海、保利等國企今年在一線城市的激進，萬科的步伐似乎并沒有過多的跟進。

　　王石宣稱，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，并且這個泡沫終將破裂。王石說，萬科為此已經(jīng)提前做好準備。

　　對于今年首三個月“零拿地”的行為，和媒體對于“萬科錯步”的指責(zé)，萬科曾直言“錯過了最好的拿地時機”，但相比起中海、保利等國企今年在一線城市的激進，萬科的步伐似乎并沒有過多的跟進。

　　萬科大規(guī)模進入土地市場是在5月之后，據(jù)統(tǒng)計萬科彼時開始加大在土地市場的購地速度，當(dāng)月便在佛山、沈陽、青島、無錫4個城市買入了6塊地皮，計容積率后的建筑面積合計188萬平米。值得關(guān)注的是，該六幅地塊均位于二線城市。顯然隨著土地招拍掛市場的回暖，萬科拿地策略更多是瞄準二三線城市。

　　在隨后的半年時間里，萬科更是二三線城市的土地招拍掛市場的�？停�或選擇股權(quán)收購方式、或選擇與當(dāng)?shù)貜妱菀患夐_發(fā)商合作的方式，全面布局二三線城市。這樣城市的名字可以數(shù)出很多，武漢、中山、昆明、長春、長沙、煙臺……

　　顯然萬科董事長王石的一句“萬科已經(jīng)做好了準備”，言下之意就是萬科已經(jīng)對“未來將破滅的房地產(chǎn)泡沫”有了對策。聯(lián)系王石強調(diào)目前二三線城市還沒有泡沫言論，關(guān)聯(lián)到萬科全年在二三線城市土地市場的動作，似乎有些玄機。

　　有分析師指出，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)將更考驗萬科的成本控制能力，尤其是建安成本和財務(wù)成本的控制。二線城市絕對房價低，地價占銷售價格比重就低，建安成本和財務(wù)成本的重要性就體現(xiàn)了出來�？刂平ò渤杀局饕�取決于公司的內(nèi)部控制機制以及設(shè)計能力，控制財務(wù)成本的能力則主要取決于公司的實力和融資渠道。

　　房地產(chǎn)市場的回暖，使得萬科去庫存化加速進行。其時萬科考慮更多的，是如何加快新開工項目的推出。

　　萬科選擇了A股歷史上最大規(guī)模的112億增發(fā)。其中92億元將投入14個住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，剩余20億元則將用于充實公司流動資金。

　　回顧萬科歷史上的2007年百億增發(fā)，其時萬科正處于急速規(guī)模擴張的時期。從這次萬科112億增發(fā)的意圖來看，萬科似乎更加強調(diào)考慮降低運營成本和發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、統(tǒng)一行動。

　　“萬科是在量入為出的基礎(chǔ)上進行規(guī)模調(diào)整，募集資金的盈利水平將更看重于短期效益，因而投資者對未來一年房地產(chǎn)市場的走向的判斷對于萬科此輪增發(fā)尤為重要。”有分析人士指出。

　　現(xiàn)在看來萬科啟動百億增發(fā)之時，正是房地產(chǎn)大環(huán)境火爆，萬科自身急需加大開工量，以補充庫存之時。萬科的增發(fā)方案獲得了股東大會的高票通過。

　　據(jù)王石表示，增發(fā)計劃目前還在等待中國監(jiān)管機構(gòu)的審批，他估計時間將會是明年的上半年。但從目前中央的種種政策來看，似乎都是要給過熱的房地產(chǎn)市場降降溫。萬科此輪增發(fā)顯然是出于對維持萬科開發(fā)規(guī)模的需要，但對增發(fā)利潤的估計，是基于對未來市場向好發(fā)展的一種預(yù)期。

　　現(xiàn)在，對于充滿未知的2010的房地產(chǎn)市場而言，誰也難以下這個定論。王石說，如果說去年萬科踏錯步了，我說我非常高興踏錯步。我高興慢半拍，這是對明年、后年的準備。顯然，萬科選擇的策略與一眾開發(fā)商“廝殺”的路線不同，作為行業(yè)風(fēng)向標桿的萬科，再次選擇“錯步”，再次與眾多開發(fā)商的選擇“不同調(diào)”。

　　或許萬科這次的“再錯步”，除了是準備應(yīng)對“泡沫破滅”的措施外，亦是對媒體換了一個說法的回應(yīng)。

　　哪怕時間已經(jīng)過去了一年，看來王石依然“耿耿于懷”